Nieuws Er wordt veel gespeculeerd over hoe gebiedsontwikkeling ‘in de nieuwe realiteit’ vorm moet krijgen. Ook voor de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen ligt hier een enorme uitdaging. Voor de Sluisjesdijkpier, een van de Stadshavens in Rotterdam, is een flexibele en marktgerichte aanpak ontwikkeld. Met een integrale visie wordt richting gegeven aan de ruimtelijke en economische invulling van de pier. Dit is echter absoluut geen blauwdruk. De ontwikkeling wordt namelijk ingevuld met een kansgedreven ontwikkelstrategie.
Ontwikkelstrategie voor herstructurering bedrijventerreinen
Havenbedrijf Rotterdam N.V. en gemeente Rotterdam hebben een ambitieus programma in werking gezet om de Stadshavens van Rotterdam te transformeren. Doel is om voor de haven en stad een versterking van de economische structuur en een aantrekkelijk en hoogwaardig woon- en werkmilieu te realiseren. De Sluisjesdijkpier, een gemengd bedrijventerrein van circa 50 hectare, ligt op de grens van haven en stad. De ambitie is om van de Sluisjesdijkpier een aantrekkelijker bedrijventerrein te maken voor maritieme dienstverlening en maritieme industrie. Daarmee krijgt het een sterkere faciliterende en ondersteunende functie voor de gehele haven Rotterdam.
Stadshavens Rotterdam en Sluisjesdijkpier
‘Een kansgedreven aanpak - Afbeelding 1’
Reden voor herstructurering
Met de groei van de Rotterdamse haven richting Noordzee (mede door de aanleg van de Tweede Maasvlakte) en toenemende ladingstromen (zie Havenvisie 2030) neemt ook de behoefte toe aan specifieke dienstverleners en maritieme industrie. Het is daarmee voor het Havenbedrijf belangrijk deze ondersteunende bedrijven te faciliteren in de nabijheid van de havenactiviteiten. Dergelijke, vaak arbeids- en kennisintensieve bedrijven zijn uitstekend geschikt om zich op de rand tussen haven en stad te vestigen. Met de herstructurering van de Stadshavens, en Sluisjesdijkpier in het bijzonder, kan aan deze groeiende behoefte worden voldaan.
De potentie van het gebied is groot. Door de gunstige ligging aan het water tussen haven en stad is het voor zowel de zakelijke en technische dienstverleners als de meer industriële bedrijven geschikt. Het gebied biedt op dit moment een gezonde financiële exploitatie voor het Havenbedrijf uit erfpachtinkomsten en havengelden. De herstructurering kan deze exploitatie verbeteren, maar het doel is vooral gericht op het realiseren van een cluster van dienstverlenende bedrijvigheid voor de haven Rotterdam.
Het gebied kenmerkt zich op dit moment door problemen die moeten worden aangepakt. Het eigendom is versnipperd (deels in erfpacht uitgegeven en deels privaat) en de erfpachtcontracten die er zijn, hebben nog veelal verouderde erfpachtvoorwaarden. Het gebied heeft daardoor een onduidelijk commercieel profiel. Zo zijn er overslagbedrijven gevestigd en maritieme industrie, maar ook groothandels en tweedehandsautohandelaren. Deze laatste worden als overlastgevend ervaren. Daarnaast is veel vastgoed in het gebied slecht onderhouden, dreigt er leegstand en is het gevoel van sociale veiligheid laag. Als gevolg van de komst van de petroleumindustrie begin vorige eeuw op de Sluisjesdijkpier is de grond in het gebied ook nog eens vervuild.
Visieontwikkeling op basis van doelen
Een ‘blauwdruk’-ontwikkeling over hoe het gebied er over tien jaar moet uitzien, werkt niet voor een ontwikkeling als Sluisjesdijkpier, nog afgezien van de huidige economische tijd. In gebiedsontwikkeling worden vaak in een vroeg stadium stedenbouwkundige plannen opgesteld die vervolgens als uitgangspunt functioneren voor de ontwikkeling. Daardoor worden de doelen van de ontwikkeling en de marktbewegingen nog wel eens uit het oog verloren. De doelen en de markt moeten juist aan de basis staan van de keuzes die gedurende de ontwikkeling worden gemaakt.
Voor de Sluisjesdijkpier is daarom gekeken hoe het gebied een bijdrage kan leveren aan de algehele doelstelling van het Havenbedrijf. Op basis van de strategie en de visie van het Havenbedrijf op de ontwikkeling van de haven is bepaald hoe de Sluisjesdijkpier hieraan bijdraagt. Hieruit zijn specifieke doelen geformuleerd voor de Sluisjesdijkpier die betrekking hebben op het gewenste commerciële profiel, het vestigingsklimaat, leefbaarheid en duurzaamheid. Belangrijk hierbij is dat het Havenbedrijf dicht op de gebruikers zit. De ondernemers bepalen immers uiteindelijk de waarde van het gebied. De doelen zijn dus mede geformuleerd vanuit het inzicht in de behoefte van zittende en toekomstige bedrijven. Het gebied is benaderd als een onderneming binnen het Havenbedrijf. Het exploiteren van een havengebied is voor het Havenbedrijf gewoon ‘business’ en daarom is er een ontwikkelplan opgesteld voor de Sluisjesdijkpier, dat wordt gespiegeld aan het ondernemingsplan van het Havenbedrijf zelf.
De missie, het bestaansrecht en de doelen van de Sluisjesdijkpier zijn in het ontwikkelplan opgenomen en vervolgens vertaald naar meetbare resultaten. Deze meetbare resultaten bestaan onder andere uit het aantal gevestigde bedrijven in het gebied dat past binnen het gewenste profiel en het aantal vierkante meters aan panden dat voldoet aan het gewenste kwaliteitsniveau. Ook doelen als leefbaarheid en duurzaamheid zijn concreet gemaakt, in bijvoorbeeld de extra hoogwaardige openbare ruimte die wordt gecreëerd.
Zie voor de volledige publicatie:
Zie ook:
- Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013: Sluisjesdijk Rotterdam
- Ter plekke de partijen verbinden
Cover: ‘2013.02.10_Een kansgedreven aanpak_660’
