Herbestemmingsformule Ozive slaat aan

'Belang van de omgeving'

Over restaureren hoeven we de medewerkers niets meer uit te leggen. Anders ligt dat bij het vak van herontwikkelen en transformeren, zo kijkt Boudewijn de Bont terug op de geboorte van Ozive: ‘De opgave in de markt wijzigde enorm. Het restaureren van rijksmonumenten is grotendeels gedaan, maar er staan wel 10.000 van de 60.000 rijksmonumenten leeg. De nadruk kwam dus veel meer te liggen op het vinden van andere functies voor deze gebouwen. En daar heb je heel andere vaardigheden voor nodig.’ Belangrijke disciplines om deze opgave goed beet te kunnen pakken zijn projectontwikkeling en huisvestingsexpertise: De Bont vond deze bij twee zusterbedrijven in de TBI-holding: ontwikkelaar Synchroon en vastgoedadviseur HEVO. ‘Samen zijn we aan de slag gegaan om concepten te ontwikkelen voor leegstaande gebouwen. Inmiddels is gebleken dat we daarmee een antwoord geven op een belangrijke behoefte in de markt en samenleving. Het is een lastige opgave, maar wel enorm inspirerend.’

De Ozive-aanpak

Andere aanpak

De uitdaging zit hem volgens De Bont vooral in het verbinden van de waarde van het monument aan de ene kant en het realiseren van een redelijk rendement aan de andere kant. ‘De ateliervorm die we hebben gekozen blijkt daar een uitstekende formule voor te zijn. Vanuit onze drie bedrijven schuiven daar medewerkers bij aan, maar dat geldt ook voor externen. Ontwerpers bijvoorbeeld, maar ook steeds vaker gemeentelijke medewerkers. Ik denk dat dit een van de belangrijkste sleutels is in ons succes: de stakeholders vanaf het begin aan tafel krijgen – letterlijk – en zo zicht te krijgen op de randvoorwaarden bij de herontwikkeling.’ Het bleek een andere aanpak dan normaal gebruikelijk in de bouwsector, waarbij partijen ieder voor zich hun huiswerk doen en vervolgens elkaar daarmee proberen te overtuigen. ‘Wij brengen visies en ervaringen direct samen en dan ontstaat er in korte tijd een haalbaar concept. We merken dat er in de markt veel behoefte bestaat aan dit soort benaderingen.’

Flora en fauna

In het ‘open gesprek’ dat zo ontstaat spelen bijvoorbeeld ook omwonenden van een project een belangrijke rol. ‘Maar denk ook aan de toekomstige gebruikers, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, de gemeentelijke monumentencommissie. De laatste tijd zijn we ook steeds vaker met partijen uit de flora- en faunawereld in gesprek. Veel van de gebouwen waar we mee aan de slag gaan staan al enige tijd leeg en dan “vestigen” zich daarin allerlei dieren – van gierzwaluwen tot en met vleermuizen en roofvogels. Dan moet je niet aankomen met formele procedures. Ook hiervoor geldt: ga het gesprek aan. Wat zijn wij van plan met het gebouw, wat vinden zij daarvan en hoe kunnen we dat het beste afstemmen.’

Belang van omgeving waar Ozive aanvankelijk inzette op de herontwikkeling van individuele gebouwen, merkt de Bont dat het gebiedsniveau een steeds belangrijker aspect wordt. ‘We begonnen met het object en gingen dan met een architect aan de slag. De afgelopen anderhalf jaar hebben we gemerkt dat een goede analyse begint bij het gebied en de omliggende context. Daar liggen vaak al zoveel aanknopingspunten voor wat je op een bepaalde locatie kunt realiseren. Welke functies bevinden zich bijvoorbeeld in de omgeving en hoe verhoudt een herbestemming zich daartoe? Met het onderzoek naar die “inbedding”, daarmee begint de analyse.’ Ook hier bewijst de ateliervorm zich, aldus De Bont: ‘We hebben samen met de gemeente een visie ontwikkeld voor het herbestemmen van het monumentale ensemble Franciscanessenklooster in het centrum van Tilburg. Dan schuiven er mensen aan vanuit stedenbouw, grondbedrijf en monumentenzorg – ieder met eigen verlangens en randvoorwaarden. Ik ben er dan trots op om te kunnen zien dat bij ons in het atelier consensus ontstaat over hoe we een dergelijk ensemble het beste aan kunnen pakken.’

Presentatie Tobias Verhoeven, adjunct directeur Synchroon / teamlid Ozive, over herbestemming van monumentaal vastgoed op Building Holland 2014 in Amsterdam Rai

Identiteit plek

Een ander actueel voorbeeld in dit verband is de herontwikkeling van het NS-werkterrein Tweede Daalsedijk in Utrecht: ‘Synchroon heeft met de NS een intentieovereenkomst afgesloten voor de herontwikkeling van een oud spoorwegterrein tot een nieuw stuk stedelijk gebied. In het Ozive-atelier onderzoeken we hoe de bestaande gebouwen in deze gebiedsontwikkeling een rol kunnen spelen. Onze ervaring is dat dit soort gebouwen juist vaak de identiteit en het karakter aan de plek geven.’ De kennisbundeling binnen Ozive bewijst hier volgens De Bont ook zijn waarde: ‘Met onze restauratieve kennis kunnen wij prima aangeven of en hoe een gebouwcasco kan worden hergebruikt. Maar welke functies de gebouwen het beste kunnen krijgen: die knowhow leveren anderen binnen het team.’ Met de ontwikkeling van nieuwe tools krijgt deze manier van werken gestalte: ‘Bij de aanpak van complexe gebouwen kunnen we nu al vanaf het begin op een vrij hoog abstractieniveau aangeven of een bepaalde herontwikkeling haalbaar is of niet. De kosten van de projecten die wij de afgelopen tien jaar hebben gerealiseerd hebben we in een database gestopt, waardoor je snel en relatief eenvoudig zicht kan krijgen op de verhouding tussen kosten, opbrengsten en gebouwkwaliteiten. Ook die expertise wordt in de huidige markt veel gevraagd.’

Lees verder:

-‘De gebouwen van de toekomst staan er al’
- Een voorbeeld van tijdelijke herbestemming waar iedereen bij betrokken is