Invloed van e-commerce vooralsnog gering op supermarktvastgoed

11 maart 2014

4 minuten

Onderzoek Internetverkoop neemt toe, ook in supermarkten. De groei van online winkelen zorgt ervoor dat supermarktorganisaties in toenemende mate rekening moeten houden met de gevolgen hiervan. De impact van e-commerce op de vastgoedbehoefte van supermarkten blijft vooralsnog beperkt. Op korte termijn zijn geen heel grote veranderingen te verwachten in het logistiek en winkelvastgoed van supermarkten in Nederland. Tot dusver hebben alleen enkele supermarkten gespecialiseerd vastgoed ontwikkeld in de vorm van zelfstandige afhaalpunten en distributiecentra voor online orders. Het overgrote deel van de supermarktketens beperkt zich voorlopig tot lichte veranderingen in de lay-out van de winkel: dat zijn wijzigingen die naar verwachting binnen het bestaande aantal vierkante meters kunnen worden doorgevoerd. Dit blijkt uit het afstudeeronderzoek ‘The real estate effects of e-commerce for supermarkets in the Netherlands’ van Thomas Gorczynski (Real Estate & Housing, TU Delft).

Distributiecentrum voor online orders

‘Invloed van e-commerce vooralsnog gering op supermarktvastgoed - Afbeelding 1’

Uit interviews met de e-commerce en vastgoedverantwoordelijken van acht supermarktorganisaties blijkt dat er een stijgende lijn zit in de internetverkoop van levensmiddelen in Nederland. De algemene verwachting is dat het huidige online omzetaandeel van 1% in de supermarktbranche in een geleidelijk tempo zal doorgroeien naar 5 tot 10% in 2023. Het kannibaliserende effect tussen online en fysieke verkoop zal daarmee klein zijn. Het overgrote deel van de consumenten zal zijn boodschappen zelf uit het schap willen blijven pakken volgens de supermarkten. In tegenstelling tot andere landen heeft Nederland een fijnmazig netwerk van supermarktwinkels, wat ervoor zorgt dat de Nederlandse consument doorgaans toegang heeft tot een of meerdere supermarktwinkels in zijn nabijheid. Geredeneerd wordt dat de grootste voordelen van boodschappen online bestellen, namelijk gemak en tijdsbesparing, daarom beperkt zijn voor de meeste consumenten. Daarmee zijn binnensteden, stadsdeelcentra en wijk-/buurtcentra het type locaties waar supermarktwinkels vertegenwoordigd zullen blijven. Toch lanceren traditionele supermarkten in toenemende mate online verkoopkanalen, voornamelijk uit defensieve motieven om eigen klantengroepen, die mogelijkerwijs geïnteresseerd zijn in (incidenteel) thuisbezorgen of afhalen, te behouden.

De ruimtelijke effecten op winkelgebieden blijven naar verwachting beperkt, omdat de bestaande winkelstructuur een belangrijke rol speelt in de distributie van bestelde boodschappen. De komende jaren worden de bestellingen voornamelijk in lokale winkels nabij consumenten verzameld en thuisbezorgd dan wel afgehaald. Daarmee wordt de online omzet die gegenereerd wordt, grotendeels toegevoegd aan de winkelomzet, waardoor de fysieke winkel niet in gevaar komt in de nabije toekomst. Alleen de grote spelers Albert Heijn en Jumbo, alsmede Hoogvliet, hebben speciale distributiecentra voor online orders opgezet. De overige supermarkten zullen hiervoor op korte termijn geen gespecialiseerd logistiek vastgoed ontwikkelen en stellen de boodschappenpakketten samen in hun winkels.

De vraag naar extra vierkante meters aan distributiecentra om e-commerce activiteiten te ondersteunen, lijkt daarom mee te vallen in de supermarktbranche. De supermarkten stellen dat, zodra online verkoop op lange termijn een bepaalde omvang heeft bereikt, het verzamelproces verplaatst zal worden van lokale winkels naar speciaal ontwikkelde distributiecentra. Het merendeel van de supermarkten ziet dit echter niet op korte termijn gebeuren. Internetverkoop heeft daarmee voor deze groep voorlopig niet de omvang om hoge investeringen in een apart logistiek systeem te rechtvaardigen.

Zelfstandig afhaalpunt AH

‘Invloed van e-commerce vooralsnog gering op supermarktvastgoed - Afbeelding 2’

Veel supermarktorganisaties breiden momenteel hun afhaalmogelijkheden en thuisbezorgdiensten uit. Hierbij wordt met name ingezet op afhaalpunten, die toegevoegd worden aan een aanzienlijk deel van de huidige supermarktwinkels. Thuisbezorgdiensten worden in mindere mate opgezet, vanwege de hoge kosten en logistieke complexiteit die deze service met zich meebrengt. Albert Heijn en Superdirect zijn de enige online supermarkten die zelfstandige afhaalpunten, die niet gekoppeld zijn aan een winkel of winkelgebied, ontwikkelen op strategische locaties. Andere supermarktketens hebben sterke twijfels of er in Nederland voldoende vraag is naar losstaande afhaalpunten. De geringe schaalgrootte van online verkoop en de hoge investeringen die dergelijke uitgiftepunten met zich meebrengen, zorgen ervoor dat dit businessmodel niet rond te rekenen is voor het gros van de supermarkten.

In de indeling van winkels lijken kleine veranderingen op komst te zijn. Enkele respondenten verwachten een lichte toename in de magazijnruimte per winkel voor het verwerken en stallen van online orders. Deze maatregel is op dit moment echter niet nodig, omdat de stroom van boodschappendozen voorlopig nog niet groot genoeg is. Daarnaast voorziet men wijzigingen in de lay-out van bestaande parkeerterreinen rondom supermarktwinkels, zoals het creëren van speciale parkeervakken of aanrijlanen, om het afhaalproces van boodschappen bij winkels te versnellen en vergemakkelijken.

Wanneer de vergelijking met het buitenland gemaakt wordt, is te zien dat de ontwikkelingen in de Nederlandse online foodmarkt nog erg pril zijn. In Engeland betreft het online omzetaandeel reeds 6% in de supermarktbranche. In Frankrijk zijn momenteel al 2.500 drive-ins geopend, terwijl in Engeland op dit moment 750 afhaalpunten opereren. Tegelijkertijd is het aantal ontwikkelde distributiecentra voor online orders in deze landen hoger om tegemoet te komen aan de grotere vraag naar online boodschappen. In Zuid-Korea lanceerde Tesco digitale supermarkten op trein- en busstations, met flatscreen-bestelmuren. Daarmee is er ook een smart tussenvariant van de fysieke winkel en online verkoop. Station Brussel volgde, en ook op luchthaven London Gatwick is hiermee geëxperimenteerd: met een app op je smartphone kun je boodschappen bestellen voor je vlucht, die worden bezorgd bij thuiskomst. Hamsteren!