Kiest u voor een retail proof coalitieakkoord?

Retail wordt gekenmerkt door een andere dynamiek dan de winkel- en kantorenmarkt. De ontwikkeltrajecten zijn vaak zo lang, dat ze de economische conjunctuur overstijgen. De markt voor woningen en kantoren zitten veel dichter op de ontwikkeling van de economie, aldus Arno Ruigrok in een interview met Gebiedsontwikkeling.nu vorig jaar. Ondanks deze vertraging in de effecten van de economische crisis, lijken winkels de laatste tijd ook in de hoek te zitten waar de klappen vallen. Dat komt niet alleen door de financiële crisis waardoor consumenten de hand op de knip houden, maar kent ook andere oorzaken, zoals internetwinkelen, vergrijzing en de trend te ‘consuminderen’. Meer moeite moet gedaan worden om de consument te verleiden om geld te spenderen. De mondige consument kan kiezen, verkeert in een machtige positie en om die reden moet het winkelaanbod goed worden afgestemd op de vraag. Daarom is de beleving van winkelgebieden steeds belangrijker aan het worden. Het winkelen als recreatieve activiteit voor de ‘fun shopper’, maar ook goed bereikbaar en met ruime openingstijden voor de ‘run shopper’.

In grote lijnen geldt dat een prettig winkelgebied meer moet zijn dan de som der delen. Dat wil zeggen, meer dan een verzameling winkels. Van places-to-buy naar places-to-be. De juiste mix van winkels (waaronder ook de bekende, grote ketens), prettige openbare ruimte (uiteraard moet het parkeren goed overdacht zijn) en verrassende functies en evenementen (denk aan de kunstmanifestatie in Nieuw Hoog Catharijne, Utecht). Daarmee gepaard gaande zien we een ontwikkeling waarbij meer hybride vormen ontstaan. Winkels zijn tegelijk ook horeca en een brouwerij is in de avonduren een restaurant. Onze regelgeving is daarop niet afgestemd en dat vraagt om aanpassing.

Nieuwe media versus publieke ruimte

De impact van technologie en digitale media is groot. Bol.com en Amazon brengen ons niet alleen boeken tot in de huiskamer, maar ook servies, gereedschap, speelgoed en artikelen voor persoonlijke verzorging. Internetwinkelen leidt tot minder fysieke winkeloppervlakte (winkels gaan meer als showroom fungeren en daarnaast een deel van de verkoop ook via internet faciliteren) en directere interactie met gebruikers. Verschillende experts noemen 2014 dan ook het jaar waarin omni-channel de kern van de strategie van de retailer zal gaan uitmaken, dus zowel fysiek als online aanwezig zijn en bovendien in sterke samenhang met elkaar.

Succesvolle retailgebieden maken in toenemende mate gebruik van sociale media. Soms raakt dat de randen van publieke acceptatie. Zo werd vorige maand bekend dat sommige ketens het wifi-signaal van mobiele telefoons van klanten gebruiken om bezoekers te tellen. Maar er zijn ook aspecten die juist de klant bedienen. Het contact tussen retailer en klant verloopt makkelijker. Indien gewenst kunnen klanten zich op de hoogte laten houden van acties, aanbiedingen of een loket vinden voor hun klachten (en die meteen delen met het grote publiek). Service wordt zichtbaar per sociale media.

De openbare ruimte en de zorgvuldige inrichting daarvan is een belangrijke opgave voor winkelgebieden. Juist nu, om te kunnen concurreren met het gemak van het bestellen via internet, zal de verblijfsruimte in en rondom winkels comfortabel moeten zijn (denk ook aan parkeren), uitnodigend en het liefst ook nog verrassend. Het belang van goede dienstverlening valt daarbij niet te onderschatten. Zowel dienstverlening door de winkelier in zijn eigen winkel, als dienstverlening in het winkelgebied. Van de juiste horeca en prettige werkplekken tot goede toiletten, bagageservice en kinderopvang.

Gemeenteraadsverkiezingen

Expertgroep De nieuwe winkelstraat van Shopping 2020, met daarin een breed scala aan vertegenwoordigers uit de winkelmarkt, concludeert dat het bij gemeenten vaak ontbreekt aan een toekomstvisie op de ontwikkeling van het winkellandschap. De gemeente zou daar juist een coördinerende rol in moeten spelen. De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) pleit voor een fundamentele verandering van de winkelstructuur en roept gemeenten op uitspraken te doen, bijvoorbeeld over waar wel en waar niet. Ze voegen daaraan toe dat zo’n 20 tot 30 procent van de winkeloppervlakte uit de markt gehaald kan worden. Zij zien een grote rol voor gemeenten om daarop te sturen en keuzes te maken, door flexibele bestemmingsplannen en bijvoorbeeld de mogelijkheid te bieden om in hetzelfde gebouwen een winkel en een horecafunctie te combineren. Met de gemeenteraadverkiezingen voor de deur, zouden partijen er goed aan doen hier in hun campagne uitspraken over te doen. In huurcontracten zien we al een trend richting meer flexibiliteit en kortere termijnen, zodat winkeliers de mogelijkheden krijgen om hun formule eerst aan een testfase te kunnen onderwerpen.

Winkelleegstand

Eind 2013 typeert Friso de Zeeuw het winkellandschap als een slagveld en noemt hij winkelleegstand een nog immer groeiende sfeerbederver. Dat veel winkelruimte leegstaat wil overigens niet zeggen dat er geen vraag meer is. Goed moet worden gekeken naar wat voor winkels leegstaan en op welke plekken. Kwantitatief is weliswaar sprake van een overschot, maar kwalitatief kunnen, op specifieke locaties, nog steeds tekorten bestaan.
Winkelleegstand biedt echter ook ruimte voor nieuwe concepten en een mix van functies. Ook tijdelijke winkels, die een paar weken of soms zelfs maar een dag bestaan, maken dankbaar gebruik van de winkelleegstand. Niet alleen maar hippe, avant-garde kledingwinkels, maar ook bedrijven die nieuwe producten in de markt willen zetten, webwinkels die tijdelijk een fysieke locatie betrekken en horeca of bedrijven die diensten aanbieden. Judith Gelink gaat in haar artikel ‘De opkomst van de pop-up store’ dieper in op de vraag hoe tijdelijk tijdelijk eigenlijk is en hoe daar juridisch mee omgegaan wordt.
Een ander juridisch vraagstuk gaat over het bevoorraden van winkels. Nu hanteert iedere gemeente nog eigen beleid, met als gevolg een wirwar van eisen en regels. In brede kring klinkt de roep om dat slimmer te doen en eenduidiger te maken, waarmee veel onnodige kosten voorkomen kunnen worden.

Tot slot

De komende gemeenteraadsverkiezingen zullen een belangrijk stempel drukken op de toekomst van onze winkelgebieden. Gemeenten staan voor de aanpak van winkelleegstand en de mogelijkheden voor de vernieuwing van het winkellandschap. Politieke partijen zouden daarom in hun programma moeten aangeven hoe ze tegenover deze onderwerpen staan. Alleen dan kan de kiezer een bewuste keuze maken en kunnen op maat gemaakte coalitieprogramma’s worden gesmeed.

Tips van de redactie

• Op donderdag 27 maart zal retail een belangrijke rol krijgen op het 5e jaarcongres Gebiedsontwikkeling. Veranderingen in de retail is een van de thema’s, naast de 'Verzorgingsstad in wording', de 'Energietransitie'. Hoe kan gebiedsontwikkeling deze veranderingen accommoderen?

• Drie prominenten uit de wereld van de retail hebben in de afgelopen anderhalf jaar voor Gebiedsontwikkeling.nu gesproken over recente ontwikkelingen en verschuivingen in de retail. Lees hier de interviews met:
  
  • Arno Ruigrok (Multi Vastgoed)
  • Jos Sentel (ThirdPlace) en
  • Jan Willem Weissink (Corio).

• Deze week besteedt het radioprogramma ‘De ochtenden’ op Radio 1 elke dag aandacht aan de leegstand in het winkellandschap in de rapportage ‘Winkelstraat te koop’. De uitzendingen zijn hier terug te luisteren.

• Invloed van e-commerce vooralsnog gering op supermarktvastgoed

• #retail