Kennisbijeenkomst ‘Kansen in de bestaande winkelvoorraad’

‘Koester de planningstraditie’

In de wederopbouwjaren kende Nederland een strikte planningstraditie met een functionele, hiërarchische opbouw voor detailhandel. Van de bakker op de hoek, winkelstrips, buurt- en wijkcentra tot grote stadsdeelcentra en binnensteden. ‘Zo waren winkels voor iedereen bereikbaar. In de jaren ’70 deden grootschalige meubelboulevards hun intrede, een typisch Nederlandse vinding. Later kwamen daar de grootschalige winkels met ander non-food aanbod bij (perifere en grootschalige detailhandelsvoorzieningen). De Nota Ruimte uit 2005 brak met die planningstraditie; er stond vrijwel niets over detailhandel in. Dat moest de provincie voortaan regelen.’ Hoewel er binnen het verband van het Interprovinciaal Overleg (IPO) wel afspraken werden gemaakt, constateert Janssen dat de provincies worstelen met hun nieuwe sturingsrol. ‘Er ontstond een beleidsvacuüm, waarin plannen voor megamalls in Geldermalsen en Tilburg konden opbloeien.’ De lokale politiek stak daar een stokje voor na hevige protesten van in de binnenstad gevestigde ondernemers. Toch zet de trend van schaalvergroting door. Het aantal winkels is de laatste jaren gedaald, terwijl het totale winkeloppervlakte fors is gestegen. Illustratief voor die schaalvergroting is Ikea, dat zijn vestigingen enorm vergroot, en de opkomst van factory outlet centres. Vorig jaar werd het plan voor het FOC bij Zoetermeer afgeschoten door de provincie Zuid-Holland. Het plan voor Halfweg (MAB en Neinver) zit nog wel in de pijplijn, terwijl het Amsterdamse Ontwikkelfonds plannen heeft voor Fun Village in Spaarnwoude (gemeente Velsen). De provincie heeft echter grote bezwaren tegen dit omvangrijke leisure- en retailplan in het groene recreatiegebied.

Terwijl in de jaren ’70 uitsluitend woon- en doe-het-zelfwinkels werden toegestaan aan de randen van steden, verschijnen hier nu ook grote winkels met speelgoed, elektronica en huishoudelijke artikelen en met de outletcentra zelfs mode. De branchevervaging zet verder door, omdat meubelboulevards met veel leegstand zoeken naar alternatieve invulling. De vraag is of dit proces is tegen te houden. Janssen: ‘Sturen op branches heeft geen enkele zin, alleen al omdat de Europese Unie heel kritisch is als economische argumenten worden gebruikt om retailontwikkelingen tegen te houden. In plaats van te sturen op branches kan beter ingezet worden op sterke winkelconcepten die aansluiten bij de belevingswereld van de consument.’ Belevingswaarde is echter geen toverwoord voor het oplossen van de winkelleegstand, waarschuwt de hoogleraar. De winkelleegstand bedraagt op dit moment bij 7% van de totale voorraad en is in sommige steden nog veel hoger, zoals Heerlen (15%) en Winschoten (20%). Dat er wat moet gebeuren aan die leegstand staat voor Janssen en de andere deelnemers buiten kijf. Maar hoe?

Het lijkt dat de markt zijn werk begint te doen. De Neprom verwacht dit jaar voor het eerst meer onttrekkingen dan toevoegingen aan de voorraad. Neprom-directeur Jan Fokkema. ‘In 2012 zijn in heel Nederland slechts 29 winkelprojecten in aanbouw genomen. De netto-uitbreiding komt niet boven 200.000 m² uit. Gemeenten en ontwikkelaars zijn veel behoedzamer geworden met nieuwe plannen.’ In Winschoten wordt geëxperimenteerd met ‘tax increment financing’, iets wat in de VS al vaker is toegepast. Adriaan Visser, als directeur van Platform31 betrokken bij het experiment, legt uit dat investeringen in het centrum moeten leiden tot waardestijging van het gebied. In plaats van de meerwaarde via de OZB te laten terugvloeien in de gemeentekas, moet die geherinvesteerd worden in vernieuwing van het winkelhart van Winschoten.
In Rotterdam experimenteert men met stedelijke herverkaveling bij de Noorderboulevard, een langgerekte winkelstraat in Noord die kampt met veel leegstand. De aanpak is lastig door het versnipperde eigendom. Daarom wordt een vastgoedfonds opgericht waar eigenaren het eigendom van hun panden in onderbrengen, in ruil voor aandelen met dividenduitkering. Verder is er subsidie voor de verbetering van gevels en voor het samenvoegen van winkelruimten. ‘De aanpak lijkt succesvol’, zegt Visser. ‘Inmiddels zijn er 35 aanvragen voor renovatie ingediend en 4 voor koppeling van panden. Ook zijn financieringspartners ingestapt.’
Duidelijk is dat ontwikkelaars, beleggers en gemeenten beter moeten luisteren naar de consumenten en retailers. Voorkeuren veranderen snel en trends wisselen elkaar vliegensvlug af. De consument wil bovenal dat een winkelstraat of winkelcentrum gezellig is, aldus Jos Sentel, directeur/ eigenaar van adviesbureau Third Place. ‘Dat klinkt simpel, maar op dit begrip, dat we beter kunnen gebruiken dan het modewoord belevingswaarde, is moeilijk vat te krijgen. Mensen willen bovenal plezier hebben in het winkelen en dat is in planmatig ontwikkelde winkelcentra vaak lastig.’ Het gaat erom ruimte te bieden voor interactie en dat bezoekers zich op hun gemak voelen, en uiteindelijk meer gaan uitgeven. Volgens Sentel zijn het de ondernemers die de straat kunnen maken, de ontwikkelaar en vastgoedeigenaren moeten ze faciliteren. ‘Het draait om authenticiteit en ook met cultuur wordt nog veel te weinig rekening gehouden. We moeten de plek beter begrijpen, door in gesprek te gaan met het winkelend publiek en uit te vinden welke behoeften en verwachtingen leven.’

Paneldiscussies

Tijdens de twee paneldiscussies komen nieuwbouwprojecten zoals Almere Poort en de factory outlets ter sprake, maar ook het ambitieuze herontwikkelingsplan van Unibail-Rodamco voor Leidschenhage. Marianne van Hagen, voorzitter van de Adviescommissie Detailhandel Noord-Holland, waagt zich niet aan een waardeoordeel, maar vindt het wel opmerkelijk dat de projectontwikkelaar ondanks het rode sein van de provincie doorgaat met de plannen voor het 58 ha grote Fun City in het groengebied Spaarnwoude bij Velsen. Fun City is niet het enige discutabele uitbreidingsplan dat boven de markt hangt. In Noord-Holland zijn nog veel retailplannen van voor 2008 die nog niet geschrapt zijn. Voor het metrage in de pijplijn bestaat echter onvoldoende markt, weet Van Hagen, maar het is niet eenvoudig om door een deel ervan een streep te zetten. ‘Het schort aan regionale afstemming, waardoor sterke wethouders soms collega’s uit andere gemeente weten te overrulen. Bovendien hebben vooral kleinere gemeenten onvoldoende kennis van de detailhandel in huis, waardoor ze de markt niet goed duidelijk kunnen maken wat wel en niet kan. Het gebrek aan consensus speelt projectontwikkelaars in de kaart.’

Volgens wethouder Yvonne van Mierlo van de gemeente Helmond is er vooral behoefte aan kwalitatieve vierkante meters, en gemeenten moeten de ruimte bieden aan initiatieven die echt iets toevoegen aan de stad. ‘We hebben nieuwe instrumenten nodig om vernieuwende ideeën toe te laten.’ Ze beschouwt het winkelhart van Helmond als aanvullend op dat van Eindhoven en wil niet concurreren met deze stad. ‘We hebben in de regio het winkelaanbod goed op orde en met de komst van de Primark - op de plek van de vertrekkende Bijenkorf - wordt dit nog beter.’

René Vierkant van Syntrus Achmea roept op om niet te veel te redeneren vanuit groei, grondposities en businesscases, maar vanuit de opgave om de stad als geheel aantrekkelijker te maken. ‘Dan gaat het niet alleen om retail, maar ook om wonen, de openbare ruimte, cultuur en recreatie. Vastgoedeigenaren met bezit in niet-levensvatbare straten en centra moeten de discussie aangaan over transformatie.’ Hij geeft als voorbeeld Roosendaal, waar Syntrus Achmea ook bezit heeft. De gemeente zet daar in op verkleining en versterking van de binnenstad en heeft daarvoor de hulp van Rienk Bakker ingeroepen. ‘Wij zijn bereid hier bezit te verkopen, want met een beleggingshorizon van 20-30 jaar maken we scherpere keuzes waar we wel en niet investeren.’ Ewout Cassee worstelt als wethouder in Haarlem met de vernieuwing van het centrum van Schalkwijk. Nadat ING Real Estate hier uit stapte, verdween het grootse plan van voor de crisis in een la en werd het gebied door stedenbouwkundige Jo Coenen in tien ‘hapklare brokken’ verdeeld. Met de vereniging van eigenaren (VvE) van het bestaande winkelcentrum probeert Cassee de ontwikkeling van de grond te krijgen, maar dat lukt niet goed. Het ontbreekt volgens Cassee aan een ‘sense of urgency’ bij de ondernemers. ‘De enige partijen die wat kunnen of willen, zijn de landelijke supermarktketens. Doordat nu een investeerder het voormalige postkantoor heeft aangekocht en hier een nieuwe supermarkt in wil stoppen, komt er druk op de ketel.’ De wethouder constateert dat een model van herverkaveling in tijden van economische voorspoed beter werkt dan in een crisis. ‘Nu is de vraag wie bereid is welk verlies te nemen. De pijn zal eerst verdeeld moeten worden, voordat er iets van de grond kan komen.’

Dat het lastig is bij een VvE-centrum tot uitvoering te komen, heeft Ruigrok ook in de praktijk ondervonden. ‘De pandeigenaren zagen de noodzaak om in te grijpen onvoldoende. Misschien zijn ze met het vooruitzicht van concurrerende nieuwbouw in beweging te krijgen.’ Multi werkt voortaan alleen nog maar met beleggers, zoals Kroonenberg met het Gelderlandplein en NSI met Keizerslande, en niet meer voor een vereniging van eigenaren, omdat het risico dat een plan niet doorgaat bij hen te groot is.

Vakmanschap

3W New Development heeft volledig gekozen voor de rol als gedelegeerd ontwikkelaar, zegt directeur Jaco Meuwissen. ‘In de huidige markt draait het niet meer om grondposities, maar komt het aan op vakmanschap. De opgave van de toekomst ligt niet bij nieuwbouw, maar in herontwikkeling. Beleggers van winkelcentra die zich dat realiseren, hebben expertise nodig om hun bezit te vernieuwen en de waarde ervan te beschermen.’
Het te vernieuwen winkelcentrum Leidschenhage is gedeeltelijk ook in handen van een VvE. Het merendeel is echter eigendom van Unibail-Rodamco, dat het centrum wil uitbreiden tot meer dan 100.000 m². In de regio Haaglanden dreigt volgens Vierkant ontwrichting van het winkelaanbod door de uitbreiding van Leidschenhage. Een investering van € 200 mln kan niet zonder gevolgen blijven voor omliggende centra. De binnenstad van Den Haag heeft wel voldoende aantrekkingskracht om stand te houden, maar kleinere centra als De Bogaard en Zoetermeer zullen het in hun bezoekersaantallen gaan merken.
Echt gezellig zoals in het verhaal van Jos Sentel zal Leidschenhage nooit worden, aldus Vierkant. ‘Zo’n upgrading is voor eventjes leuk, maar het zal al snel zijn effect verliezen.’ Hij is niet tegen herontwikkeling van bestaande winkelcentra, maar bekritiseert de schaal van het project. ‘Over het plan wordt nu nauwelijks een maatschappelijke discussie gevoerd, zoals indertijd met de megamall in Tilburg. Zo’n discussie is ook in Haaglanden wenselijk.’

Zie ook:

- Restrictief planningsbeleid redding voor Nederlands winkellandschap