‘Markt en locatie bepalen succes herontwikkeling’

Hans de Jonge, Brink Groep, hoogleraar Real Estate and Development TU Delft en bestuurslid NRP

Een goed gesprek met minister Blok en een stijgend aantal deelnemende bedrijven: de missie van NRP spreekt aan. Vooral de behoefte aan praktische handreikingen en het generaliseren van ontwikkelingen is groot, merkt Hans de Jonge, bestuurslid van het NRP. Er gebeurt veel op het gebied van herontwikkeling, renovatie en transformatie, maar vanuit de individuele casuïstiek is er veel behoefte aan meer algemene kennis en handvatten. Het NRP is een initiatief van oud-Stadgenootdirecteur Frank Bijdendijk, voortgekomen vanuit de Nationale Renovatieprijs, en opgericht vanuit de notie dat vervanging van de bestaande voorraad in plaats van uitbreidingsnieuwbouw dé opgave is van de toekomst. Maar eigenlijk weten we in statistische zin heel weinig af van de bestaande voorraad, zegt De Jonge, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. ‘En dat is vreemd. Want hoe kun je dan weten of er een match of mismatch is met de vraag? Dan moet je toch verschillende eigenschappen tegen elkaar kunnen afwegen.’ Hij wijst op het gebouw van de bouwkundefaculteit van de TUD. ‘Het is gebouwd als laboratoriumgebouw maar nooit zo gebruikt. In plaats daarvan heeft het ruimte geboden aan andere functies, zoals nu Bouwkunde. Organisaties en mensen zijn veel flexibeler dan gebouwen. Functies en programma’s van eisen veranderen, terwijl de bestaande voorraad niet mee veranderd.’

Rauw

Duurzaamheid bijvoorbeeld is zo’n eis, die steeds belangrijker wordt. Een duurzame omgeving bestaat uit dierbare gebouwen, daarvan is De Jonge overtuigd. ‘We moeten betekenisvolle stedelijke omgevingen maken, waar mensen zich aan kunnen hechten. Momenteel zien we een herwaardering van het bestaande. Onaf en rauw is helemaal in, en glad en nieuw is uit. Mensen willen graag iets voelen bij hun omgeving. Affectie en emotie is voor gebouwen heel belangrijk. Dat leidt tot duurzaamheid.’ Of een herontwikkeling kansrijk is wordt dan ook bepaald door de markt, locatie en het gebouw. Veel kennis over herontwikkeling in de bouw is echter versnipperd. De sector is dan ook niet bepaald toegerust op de integraliteit van transformatie-opgaven, stelt De Jonge. ‘Net als bij gebiedsontwikkeling gaat transformatie over samenwerken in ketens, zowel in horizontale als verticale zin. We moeten door de hele organisatie heen. Vandaar dat we vanuit NRP ook vakscholen betrekken. De ketens moeten in verticale zin intern gekoppeld worden, voor de opleidingen van mbo tot hbo en wo. Maar ook een horizontale integratie van het bouwproces is onontkoombaar. Het gaat om samenwerking om tot goede producten te komen.’

Gulden Feniks

De pijlers van het NRP bestaan uit de NRP-Academie, waar professionals specifieke kennis en vaardigheden leren die horen bij het fundamenteel anders ingerichte herontwikkelingsproces. Daarnaast is er de NRP Gulden Feniks, de voortzetting van de Nationale Renovatieprijs, die inspirerende voorbeelden voor het voetlicht brengt. Ook organiseert het NRP kennisuitwisseling tussen de partners, door middel van seminars en thema-avonden. ‘Door met elkaar kennis te delen bouw je een voorsprong op. We zijn een soort zelfhulpgroepen die zichzelf slimmer willen maken.’ De volgende slag is dat er vanuit de casuïstiek meer thematische kennis wordt ontwikkeld en verspreid, bijvoorbeeld over verdienmodellen of beleid. Door aan te haken bij thema’s op de agenda van Blok, zoals het Energieakkoord, kan het NRP ook effectief invloed uitoefenen op beleid, aldus De Jonge. ‘Blok was tijdens het eerste gesprek heel positief. Het spreekt hem aan dat we niet om geld komen vragen maar laten zien wat we zelf voor elkaar krijgen en wat het ministerie daarbij aan zou kunnen bijdragen in agendering en aanpassing van de regelgeving bijvoorbeeld. Voor ons staat verbinding hoog op de agenda.’

Vakmanschap

Vooral vakmanschap is nog onderbelicht, vindt De Jonge. Er zijn genoeg ‘abstracte’ verhalen over herontwikkeling, maar de stap naar het feitelijke doen blijkt nog vaak lastig. De Jonge: ‘Het weten bijvoorbeeld hoe dingen in systematische zin in elkaar steken. Het gaat niet alleen meer over je eigen vak, als timmerman moet je ook weten hoe alle onderdelen van vaktechnisch met elkaar te maken hebben. Het kunnen integreren en begrijpen is meer dan een optelsom kunnen maken van producten. Het gaat om het kunnen bieden van een oplossing.’ Bedrijven moeten zich veelal opnieuw uitvinden, om in staat te zijn nieuwe samenwerkingen aan te gaan. Een verdergaande ketenintegratie. ‘De slag maken we nu met de hele bouwindustrie. Door samenwerking beter te organiseren besparen we zeker 20% aan kosten. Voorwaarde is wel dat bedrijven ervoor open staan, het gaat hier om een huwelijk van meerdere jaren. Dat vereist vertrouwen. Je ziet dat bedrijven vaak wel willen maar de Raad van Toezicht de directie terugfluit. Daardoor zakt de markt terug in oud gedrag van goedkoop inschrijven. Vanwege de continuïteit van het bedrijf zijn bedrijven nog steeds bereid om te laag in te schrijven.’

Prijsduiken

Maar ook de grote bedrijven als Ballast Nedam en DuraVermeer willen het echt anders doen, zegt De Jonge. ‘Ze moeten anders gaan functioneren en daarmee zichzelf anders organiseren. Maar door het gedrag van opdrachtgevers die gaan voor de laagste prijs, worden ze nu teruggezet. Prijsduiken is nog steeds een levensgroot probleem voor innovatie. De grote bedrijven zijn aan het overleven. Er gaan per dag 8 tot 10 bedrijven failliet in de bouw. Innovatie is in zo’n situatie niet aan de orde. Voor het MKB is het vaak te ingewikkeld om nu in de herontwikkeling te stappen. Daar moet je kennis van hebben, oftewel de nodige energie in stoppen. Toen het goed ging is er te weinig in kennisontwikkeling geïnvesteerd, en nu is er de ruimte niet voor. Investeren kost geld, aandacht en tijd, dat kan alleen als er vlees op het bot zit.’

Groeimarkt

Tegelijkertijd beseffen bouwers en ontwikkelaars dat de markt verschuift naar transformatie en renovatie, en dat die markt dus groeiende is. Maar het vraagt andere mensen in je bedrijf. De Jonge: ‘Om nieuwbouw zet je een hek en je gaat bouwen. Herontwikkeling in stedelijk gebied is zoiets als openhartchirurgie, dat vraagt om andere vaardigheden.’ Een ander struikelblok is de te hoge boekwaarde in het vastgoed. Ontkennen en uitstellen is de gebruikelijke strategie bij veel eigenaren, waardoor er slechts maar langzamerhand wordt afgeboekt. De Jonge ziet dat niet snel veranderen. ‘Aan grootscheepse afboeking kleven veel haken en ogen. Zo kan de dekkingsgraad van de pensioenfondsen er door in gevaar komen met alle gevolgen van dien. Het op grote schaal afboeken werkt dus enorm door, in breed maatschappelijk opzicht. Ook moet het vastgoedbezit van beursgenoteerde bedrijven volgens bepaalde regels worden geboekt. Zo eenvoudig is het dus niet, door te zeggen laat de eigenaren hun pijn maar nemen. In de VS is dat wel veel gebruikelijker, en daar zie je de markt dus ook veel sneller weer opveren. In Nederland en in Europa zetten we vooral in op geleidelijkheid en financiële stabiliteit.’

Gebiedstransformatie

In de wet- en regelgeving is al het nodige gebeurd, zegt De Jonge, zoals met de BTW en overdrachtsbelasting en het oprekken van de termijn voor tijdelijk gebruik. Ook gemeenten zijn welwillend. Amsterdam bijvoorbeeld is best bereid om de plancapaciteit aan te passen, maar wonen toestaan in een monofunctioneel kantorengebied kost de gemeente geld, doordat ze dan verplicht zijn de nodige voorzieningen te realiseren. De kansen voor herontwikkeling worden dan ook vooral bepaald door de druk op de markt en in gemengde stedelijke gebieden. ‘De leegstandsproblematiek bestaat niet. De markt in Amsterdam is een heel andere dan die in Rotterdam. Voor het NRP gaat de opgave ook zeker niet over gebouwen alleen. Het gaat juist meestal over gebiedstransformatie. Met wat extra hulp kunnen veel objecten en gebieden prima aan een volgend leven beginnen.’

Zie ook:

- Transformatie gunstig model voor gebiedsontwikkeling
- Over het belang van (gebieds)transformatie en renovatie en de ‘Gulden Feniks'