15 april 2014
5 minuten
Nieuws Het ontwikkelen van vastgoed wordt tegenwoordig gezien als een behoorlijk risicovolle onderneming. De vele leegstaande kantoorpanden en braakliggende terreinen zijn daarvan het pijnlijke bewijs. Risicoanalyses spelen hierdoor een steeds belangrijkere rol binnen het vastgoed- en gebiedsontwikkelingsproces. Een risicoanalyse kan voor verschillende soorten projecten in verschillende fasen waardevol zijn; bijvoorbeeld bij het opstellen van grondexploitaties, het doorlichten van een gebiedsontwikkelingsproject of het gemeentelijk vastgoedbeleid. Wat opvalt is dat er veel termen worden gehanteerd, die verschillend worden geïnterpreteerd. Adviesbureau Akro Consult geeft inzicht in de verschillende begrippen en de meerwaarde van een risicoanalyse. Een goede risicoanalyse kan namelijk ook juist de kansen en mogelijkheden laten zien om een project dichterbij realisatie te brengen.
Risicoanalyse: het onderkennen en beheersen van onverwachte gebeurtenissen
Bij een risicoanalyse wordt een inventarisatie gemaakt van de daadwerkelijke risico's op basis van een checklist. Een risico is een onverwachte gebeurtenis en komt voor in alle projecten. Het gaat erom risico's te onderkennen en vervolgens te beheersen gedurende alle fasen van de planontwikkeling. Het al dan niet kunnen beheersen en beïnvloeden van risico's is tevens van belang als verschillende partijen bij een planontwikkeling zijn betrokken. Belangrijk is te onderkennen welke partijen invloed hebben op een risico en waar de belangen liggen, om vervolgens het risico bij de juiste partijen neer te leggen. Naast de risicoanalyse is dus ook een belangenanalyse nodig. Planontwikkeling zonder risico's bestaat niet. Alle risico's proberen te vermijden en/of bij andere partijen neer te leggen leidt vaak tot stagnatie van ontwikkelingen.
Gevoeligheidsanalyse: welke factoren brengen de grootste risico’s mee?
Een financieel rekenmodel is een vereenvoudigde weergave van het verwachte financieel resultaat in de toekomst en is dus nooit op de cent nauwkeurig. De uitkomsten van dit model zijn zo betrouwbaar als de betrouwbaarheid van de ingevoerde gegevens en rekenparameters. Een zo realistisch mogelijke invoer van de parameters leidt tot het (eerder) onderkennen van risico’s. Een gevoeligheidsanalyse geeft aan welke parameters hoeveel invloed hebben op het eindresultaat. Die bandbreedte die uit deze analyse komt nuanceert de uitkomst van het model (het planresultaat) en levert informatie over de haalbaarheid van het plan. Het is handig om een gevoeligheidsanalyse aan te vullen met een scenarioanalyse, waarbij verschillende parameters in samenhang worden gewijzigd om te zien wat de impact van verschillende toekomstscenario’s zal zijn op het plan.
Risicoreservering en post onvoorzien
Voor het beheersen van risico's is het opnemen van een risicoreservering in exploitatieberekeningen relevant. Hiervoor is een inschatting nodig hoe groot de kans is dat een specifiek risico optreedt. Er wordt vervolgens een reservering opgenomen voor het (gewogen) effect van dit risico (kans van optreden x 100% effect van het risico). Daarnaast is er altijd een post onvoorzien opgenomen in een vastgoed- dan wel grondexploitatie. Deze post is niet bedoeld voor het opvangen van risico's, maar om onnauwkeurigheden in de raming van de kosten op te vangen. Een nauwkeurige opzet van de exploitatie is nodig om een goede inhoudelijke beoordeling van de risico’s en de kans van slagen van het project te maken.
De grondexploitatie van winkelcentrum Schalkwijk, Haarlem
Het naoorlogse Winkelcentrum Schalkwijk is al jaren toe aan vernieuwing. Nadat de ambitieuze plannen uit 2006 niet langer haalbaar bleken is gezocht naar een nieuwe aanpak die tegemoet moest komen aan de onzekerheid over wat er in de huidige markt nog mogelijk en wenselijk is. De gemeente Haarlem werkt bij de herontwikkeling van winkelcentrum Schalkwijk samen met de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren. Het originele plan is geactualiseerd tot een concrete businesscase.
Om zicht te krijgen op de omvang van de mogelijke risico's in de toekomst werd als eerste een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op de belangrijkste rekenparameters in zowel de grond- als parkeerexploitatie. Deze gevoeligheidsanalyse gaf aan dat de fasering en de grondopbrengsten de belangrijkste aandachtspunten waren voor de risicoanalyse. In de analyse werden deze risico’s vervolgens benoemd en gekwantificeerd.
Om tot een haalbaar plan te komen zijn met de belangrijkste eindgebruikers en investeerders afspraken gemaakt, is het programma daarop aangepast en zijn de rekenparameters bijgesteld naar reële waarden voor deze tijd. Een zoektocht naar eindgebruikers en investeerders heeft geresulteerd in inzichten in welk ambitieniveau haalbaar is, qua programmering en kwaliteit van openbare ruimte en voorzieningen. Hieruit is een realistisch plan ontstaan, passend bij de huidige tijd: geen eindbeeldplanning, maar een flexibele en gefaseerde aanpak.
Voor meer informatie over de herontwikkeling van het winkelcentrum Schalkwijk klik hier.
Risicobeheersing voor gemeentelijke grondbedrijven
Door de alarmerende berichten over de financiële stand van de gemeentelijke grondbedrijfsfunctie weet vrijwel iedere burger dat handelen met grond risico's met zich meebrengt. Toch is er in heel wat gemeenten veel veranderd. De grondbedrijfsfunctie is tegenwoordig beter ingebed in de gemeentelijke plannings- en controlcycli. Hierdoor wordt er structureel nagedacht over de stand van projecten en de te verwachten financiële gevolgen en risico's. Door grondexploitaties scherp in te delen, de gemeenteraad daarvoor verantwoordelijk te maken en aan deze besluiten boekhoudkundige regels te verbinden raken de gemeentelijke grondbedrijfrekeningen meer op orde.
Zie ook voorbeeld Spoorzone Delft in het artikel 'Geld en gebiedsontwikkeling: morgen gezond weer op'
Instrumenten zoals de Meerjaren Prognose (/ het Meerjaren Programma) Grondexploitaties (MPG) spelen hierbij een belangrijke rol. In dergelijke MPG's wordt op basis van risicoanalyses van de grondexploitaties bepaald hoe hoog de risicoreservering binnen het grondbedrijf moet zijn. Zij brengen de financiële gevolgen van (tussentijdse) beleidsbeslissingen over projecten in kaart en geven een beeld van de hiermee samenhangende risico's.
De aard van deze instrumenten vraagt om een nauwe samenwerking tussen de disciplines financiën, planologie en projectmanagement. Elke discipline laat zich echter in eerste instantie leiden door haar eigen belangen en regels. Daarbij wordt getracht risico's zoveel mogelijk te vermijden, met als bijkomstigheid dat de gewenste en noodzakelijke transparantie binnen projecten niet altijd aanwezig is. Dit maakt het lastig om de koppeling tussen de disciplines tot stand te brengen.
Regelgeving met beleid toepassen
Een risicoanalyse is in de vastgoed- en grondexploitatie dus een nuttig instrument om rekening te kunnen houden met de impact van onverwachte gebeurtenissen. Maar het te rigide toepassen van risicoanalyses kan ertoe leiden dat de neiging ontstaat het project te beëindigen of te denken dat het wel goed komt met een risicoreservering van voldoende omvang. Het is de kunst te beoordelen waar niets doen een prima optie is en waar dit negatieve gevolgen heeft.
Een voorbeeld van het te rigide toepassen van risicoanalyses is dat onder dwang van het opschonen van de gemeentelijke balans veelal te sterk wordt bezuinigd. Vergeten wordt dat boekwaarde een relatief begrip is. Het gaat erom wat je met de grond kunt doen, wilt doen en wanneer. Zolang grond niet op korte termijn wordt afgestoten, 'kost' het alleen rente en die rente is op dit moment voor gemeenten extreem laag. Pas regelgeving daarom 'met beleid' toe en onderzoek alternatieven goed. Door minder te bezuinigen, blijft immers geld over om het maken van plannen weer vooruit te helpen.
In sommige gevallen is het juist risicovol om geen actie te ondernemen en lopen de kosten hierdoor op. In het geval van winkelcentrum Schalkwijk was niets doen geen optie; ook in tijden van overaanbod aan winkelvloeroppervlakte blijft innovatie nodig om het tij te keren. Het is daarom van belang om verder te kijken dan de risicoanalyse zelf; het gaat om het verhaal erachter. Hoe zien de risico’s eruit, (hoe) zijn ze te beheersen en wat betekent het voor de realisatie van het project? Risico’s zijn bovendien niet statisch. Een risicoanalyse is altijd een momentopname. Het is van belang om gedurende een project de risico’s te monitoren en herijken, zodat voortdurend de juiste beheersmaatregelen getroffen kunnen worden. Het project en de omgeving veranderen immers in de tijd, en daarmee ook de risico's.
Eindredactie op basis van artikel Akro Consult: Alexandra de Jong, YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu
Zie ook:
- Risico-identificatie bij locatieontwikkeling; 22 vastgoedgebonden risico’s
- Grond is overgewaardeerd
- Voorjaar 2014! Inspiratie voor nieuwe colleges
Cover: ‘2014.04.15_Naar een dynamisch risicobeheer_660’
