Netwerken en verbinden – het klinkt mooi, maar hoe werkt het?

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl

Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl houdt een meer flexibele vorm van gebiedsontwikkeling in dan van oudsher gebruikelijk was:

De sfeer zat er goed in onder de 250 aanwezigen. Naast de hoofddoelgroep, gemeentelijk ambtenaren, waren ook consultants en bewoners(-organisaties) goed vertegenwoordigd. Mede dankzij een geanimeerd voorzitterschap door Astrid Feiter was er veel ruimte voor interactieve vragen, standpunten, discussie en humor. De locatie, het Marine Etablissement Amsterdam, was een tot de verbeelding sprekende plek waar menig gebiedsontwikkelaar met passie zijn kennis en ervaring in gebiedsontwikkeling zou willen omzetten in realiteit.

In haar openingspresentatie zette minister Schultz van Haegen de kaders neer. Als gevolg van de crisis en de hedendaagse complexiteit werken de oude praktijken van gebiedsontwikkeling niet meer. Naast andere grondprijzen is vaak een ander grondbeleid noodzakelijk, is een vraaggestuurde benadering gewenst en moet creatief worden gezocht naar op maat gesneden oplossingen. Actief grondbeleid is niet verboden, maar veelal past faciliterend grondbeleid beter. In de huidige netwerksamenleving is het zoeken naar de nieuwe rol van de overheid, “omdenken” naar een ondernemende rol van de ambtenaar als flexibele probleem-oplosser. Vanuit het ministerie wordt gezocht naar manieren om de aloude spanning tussen overheidsprocedures en de gewenste flexibiliteit op te heffen. Dat heeft deels al geresulteerd en zal in de toekomst verder resulteren in nieuwe instrumenten van overheidsbeleid. De Omgevingswet maakt globale bestemmingsplannen mogelijk, een vereenvoudigd exploitatieplan, minder strenge eisen omtrent de vernieuwing van omgevingsplannen, flexibeler financiële toetsvormen en versoepelde regels voor het inpassen van tijdelijke voorzieningen. Ook wordt gewerkt aan een regeling ten behoeve van stedelijke herverkaveling. Met als doel het geheel aan procedures overzichtelijker te maken, vat de nieuwe Omgevingswet de oude sectorale wetten samen in één wet. Daarmee wordt beoogd het afwegen van belangen mogelijk te maken en het afwijken van de norm toe te staan, wanneer dat resulteert in een beter eindplaatje.

Na deze aftrap was het podium aan sprekers vanuit de praktijk. Voor mij was opvallend hoeveel nieuwe initiatieven en plannen er al lopen, op zeer uiteenlopende locaties en in diverse regio’s, in verschillende vormen, samenwerkingsverbanden en rolverdelingen. De manier waarop nieuwe gebiedsontwikkelingen gestalte krijgen wordt vaak situationeel bepaald, aan de hand van de aard van de opgave. De knoppen waaraan gedraaid kan worden zijn de samenwerking tussen overheid, private partijen en particulieren in steeds wisselende samenstellingen, de looptijd en fasering van projecten, de verdienmodellen, het aantal partijen, organisch versus top-down ontwikkelen of tussenvormen daarvan. Binnen flexibele kaders zijn verschillende vormen mogelijk en vaak is het een zoektocht naar de juiste oplossingen.

Een greep uit de casussen die op deze dag voorbij kwamen.

• Het Hembrugterrein in Zaandam is een plek met veel potentie: centraal gelegen, omgeven door water, een groene setting met veel beeldbepalende monumentale panden. Ondanks deze kwaliteiten is een aanpak vanuit de markt niet gelukt. Jarenlang zoeken met prijsvragen, visies en marktconsultaties heeft niet geresulteerd in een succesvolle aanpak. Uiteindelijk hebben het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) en de gemeente de samenwerking gezocht om de ontwikkeling van het gebied in te passen in een lange-termijn strategie. Een aantal randvoorwaardelijke oplossingen, zoals noodzakelijke bodemsaneringen, basale verbeteringen aan oude monumenten en het aanleggen van nuts en infrastructuur, moeten de basis vormen voor nieuwe plannen. Tijdelijk gebruik en evenementen (“van munitie-opslag naar smaakexplosies”) moeten de aanjager zijn van nieuwe initiatieven, die huuropbrengsten genereren voor vervolgstappen. De vraag rijst welk verdienmodel aan deze strategie ten grondslag ligt… komt het er uiteindelijk niet op neer dat de overheid diep en zwaar onrendabel in de buidel tast voordat er haalbare plannen vanuit de markt in beeld komen?

• Net als het Hembrugterrein is het Marineterrein in Amsterdam eigendom van het Rijk, dat moet worden overgedragen in verband met bezuinigingen op Defensie. Maar anders dan in Zaandam gaat het hier om de crème-de-la-crème van toplocaties. Sinds december vorig jaar, bij het ondertekenen van de bestuursovereenkomst tussen Rijk en gemeente, ligt de weg voor ontwikkeling open. Je moet van goeden huize komen om een haalbare gebiedsontwikkeling hier niet mogelijk te maken; deze plek ontwikkelt zich bijna vanzelf. De behoedzaamheid van het projectbureau, dat wil vertrekken vanuit tijdelijkheid, organisch ontwikkelen propageert, niet wil denken vanuit eindbeelden en ook niet lijkt te durven dromen, roept dan ook vragen op. Natuurlijk, regentesk ontwikkelen vanachter de ontwerptafel past niet in deze tijdgeest en er moet ruimte zijn voor diverse belanghebbende partijen. Maar zou een ambitieus eindbeeld en een (licht) sturende rol vanuit de overheid hier juist niet op zijn plaats zijn?

• In de Haarlemmermeer ontwikkelt de Schiphol Area Development Company (SADC) het project Schiphol Trade Park. Het geheim zit hier in de lange adem van de investerende partijen. Dankzij een exploitatieperiode van 40 jaar is hier een geleidelijke transitie van agrarisch gebied naar werklocatie mogelijk. Je zou kunnen zeggen dat hier “agrarische placemaking” in praktijk wordt gebracht. In samenwerking met de grondeigenaren worden randvoorwaardelijke investeringen in infrastructuur en gebiedsbeheer gedaan. De agrarische gronden worden ingezet voor tijdelijk gebruik in de Bio Based Economy, om uiteindelijk een hoogwaardige ontwikkeling tot duurzame en innovatieve werklocatie mogelijk te maken. Welke rol Olifantsgras daarin speelt kunt u lezen in de publicatie… de sleutel tot succes zit in het signaleren van nieuwe activiteiten, een open houding naar de markt en het toelaten van onverwachte initiatieven.

• Het Ecomunitypark in Oosterwolde (Friesland) is een voorbeeld van ecologische gebiedsontwikkeling door marktpartijen, waarbij sterke regie vanuit een eindbeeld en traditionele kaveluitgifte niet worden geschuwd. De ontwikkelende partijen werken hier samen met de overheid en kennisinstellingen om een “ecologisch werklandschap” mogelijk te maken. Het vernieuwende aspect zit hem hier voornamelijk in duurzaamheid. De Esco die hier wordt gerealiseerd is de drager van de gebiedsontwikkeling en heeft geresulteerd in een vijfsterrenranking volgens de BREAAM-certificering. Met de wet van de remmende voorsprong wordt gedeald door weliswaar te werken vanuit een Masterplan, maar met flexibele kavelpaspoorten en modulaire ontwikkelmethoden.

Wat opvalt bij alle praktijkcasussen is dat de juiste vorm vaak een zoektocht is. Bij de flexibiliteit die geboden wordt is die zoektocht vaak lastig, maar maakt het de planvorming juist ook boeiend. De rode draad in alle voorbeelden, zoals ook te lezen is in de publicatie, zijn de volgende punten:

• Brede waardecreatie op lange termijn
• Nieuwe strategieën voor ontwikkeling en financiering
• Nieuwe activiteiten voor initiatiefnemers, private partijen en overheden
• Duurzaamheid als aanjager voor gebiedsontwikkeling

Bijna overbodig lijkt de constatering dat het niet uitsluitend gaat om organisch ontwikkelen en dat de overheid niet op zijn handen moet gaan zitten. De kunst zit hem erin dat top-down sturen en organische gebiedsontwikkeling elkaar op het juiste vlak raken en er per locatie unieke combinaties ontstaan. Wat mij verraste was het feit dat veel congres-deelnemers van mening waren dat er weinig nieuws werd verteld op deze dag. Is gebiedsontwikkeling nieuwe stijl voor de gemiddelde ambtenaar of gebiedsontwikkelaar al gesneden koek? We hadden hier toch te maken met een van de meest uitdagende ruimtelijke opgaven van de 21e eeuw? Wellicht is er sprake van de “indaling” van het nieuwe jargon en denkt men daarmee de praktijk te kennen. Of, zoals een kritische deelneemster het verwoordde: nieuw gedrag, wat houdt dat nu werkelijk in? Waak ervoor dat deze niet teveel wordt vervat in oude, gezwollen taal. Netwerken en verbinden, dat klinkt mooi. Maar hoe ga je de vernieuwing nu echt aan? Hoe leer je van eerdere ervaringen uit de praktijk en zorg je voor een goede inbedding in de organisatie? Voor mij is dat bepaald nog geen gesneden koek en zullen trial and error pas op termijn leiden tot een meer robuuste praktijk van gebiedsontwikkeling.

Zie ook:

- De presentaties zijn te downloaden op congresgons.nl
- Publicatie ‘Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk’
- Reactie Friso de Zeeuw: Rijk verwart niches met trends
- Woonbeleid: samenwerking, sturen in onzekerheid en fact checking
- Organische gebiedsontwikkeling: Lessen uit drie Gouden Piramideprojecten
- Vol kantoor sterft uit