Nieuwe rollen, kansen door de Omgevingswet en nieuwe uitdagingen

De dag geopend werd geopend door Jan Reinier van Angeren, partner bestuursrecht van Stibbe. Hij benadrukte dat er weer reden was tot optimisme en introduceerde Edward Stigter directeur Eenvoudig Beter bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu als eerste spreker. Hij is verantwoordelijk voor de nieuwe Omgevingswet en aanverwante regelgeving. Hij gaf een overzicht van de juridische aspecten van gebiedsontwikkeling onder de nieuwe Omgevingswet en besprak enkele voordelen en risico's van de nieuwe regelgeving. Hij benadrukte de ruimte die gemeenten en initiatiefnemers onder de Omgevingswet krijgen en het belang van flexibiliteit en ruimte bij regelgeving. Daarin kreeg Stigter veel bijval vanuit de zaal.

Hierna was het woord aan Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Technische Universiteit Delft en tot voor kort directeur nieuwe markten bij BPD en Jop Fackeldey, wethouder wonen en volkshuisvesting van de gemeente Lelystad en voorzitter van de Fysieke Pijler van de G32. De Zeeuw besprak een goede aanpak van gebiedsontwikkeling. Hij behandelde de relevante succesfactoren en de benodigde kwaliteiten van de betrokken partijen: professionaliteit, sterk in relaties en continuïteit in het proces. Partijen moeten samen het proces blijven stuwen, 'gaan en blijven gaan' en ook communicatief en empathisch zijn.

De lijn van de Zeeuw werd vanuit de praktijk ingekleurd door Fackeldey, die beschreef hoe nadat het overheidsbesluit (zoals een bestemmingsplan) is genomen, lange juridische procedures leiden tot hoge kosten en frustratie bij de betrokkenen. Fackeldey bepleitte een nadruk op actief overleg voorgaand aan het overheidsbesluit. Hij deed dit aan de hand van een concreet project in Lelystad: de herinrichting van het stadhuisplein. Aan de 'voorkant' stopte de gemeente veel tijd in dit project en liet vervolgens de stad via een referendum kiezen over het uit te voeren plan. Deze aanpak zorgde voor een grote mate betrokkenheid en een groot draagvlak onder de bevolking, zonder juridische procedure achteraf. Deze aanpak vond bijval in de zaal, maar wel kon de zorg niet volledig worden weggenomen dat ondanks alle inspanningen vooraf er toch een partij zou zijn die naar de rechter zou stappen.

Hierna introduceerde Van Angeren Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), die een economische prognose gaf van de ontwikkelingen van de bouwmarkt in de komende decennia. Ook hij benadrukte dat er reden is voor optimisme: de komende jaren dient nog zeer veel woonruimte gerealiseerd te worden. Daarnaast besteedde Van Hoek een deel van zijn betoog aan het ontkrachten en nuanceren van enkele 'mythes'. Zo blijft er een grotere behoefte aan kantoorruimte bestaan dan over het algemeen gesteld wordt. Verder heeft het EIB op basis van een vierkante meterprijzen onderzoek geconstateerd dat er vooral vraag bestaat naar woningen in historische binnensteden en in de groene rand rondom steden. Stedelijke buitenwijken zijn minder populair: woningen in Amsterdam Zuid Oost zijn niet duurder dan de gemiddelde woning in Nederland. Van Hoek sloot zijn betoog af met een kritische noot over de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling: vanuit economisch oogpunt is het moeilijk te legitimeren dat woningen waarnaar vanuit de markt veel vraag naar is, niet kunnen worden gerealiseerd. 

De laatste spreker voor de pauze was Jan van Oosten, advocaat bij Stibbe. Nadat eerdere sprekers vanuit de beleids-, theoretische, bestuurlijke en economische invalshoek hadden gesproken, concentreerde hij zich op de technisch-juridische aspecten van  de nieuwe Omgevingswet. Hoewel Van Oosten de doelen van de Omgevingswet onderschrijft, kraakte hij ook een kritische noot: de vele open normen in de Omgevingswet zorgen voor de zo gewenste flexibiliteit, maar brengen ook rechtsonzekerheid met zich mee. Hij illustreerde dit aan de hand van een experimenteel omgevingsplan uit Alphen aan de Rijn, waarin de concrete bouwmogelijkheden in grote lijnen ter beoordeling staan van burgemeester en wethouders. Daarnaast benadrukte hij dat de provinciale verordening onder de Wro een populair instrument voor provincies is geworden en dat voorkomen moet worden dat provincies de flexibiliteit van de Omgevingswet via omgevingsverordeningen gaan dichtregelen. Van Oosten sloot af door te benadrukken dat de 'mindset' van overheid en markt de belangrijkste factor is voor het succes van de Omgevingswet. 

De vele ingenomen standpunten zorgde voor levendige gesprekken bij de thee, waarna Van Angeren snel de bijeenkomst heropende. Waar in de eerste helft van het seminar vooral vanuit de overheid naar de materie was gekeken, stond het deel na de pauze in het teken van de initiatiefnemers.

Ingmar de Groot, partner bouwrecht bij Stibbe, gaf inzicht in de mogelijke samenwerkingsvormen in relatie tot de aanbesteding van gebiedsontwikkelingen. Hierin lichtte daarbij de verschillende eisen toe die Europese regelgeving aan dergelijke vormen van samenwerking stelt.

Vervolgens kreeg Peter Krop, directeur Divisie Bouw en vastgoed bij Dura Vermeer, het woord. Hij benadrukte dat bouwers steeds vaker de leidende partij zijn in projecten van gebiedsontwikkeling, nu andere partijen de financiële draagkracht en kennis missen.  Deze nieuwe rol betekent ook dat anders gekeken moet worden naar samenwerkingsverbanden tussen bouwers  en eigenaren of initiatiefnemers. Als een succesvolle samenwerkingsvorm noemde hij co-making, waarbij de bouwer en de opdrachtgever écht samen optrekken en resultaat en risico's delen. Een andere goede samenwerkingsvorm is design & build, waarbij het functioneel programma van eisen (PvE) van de opdrachtgever het uitgangspunt is en waarbij de bouwer ontwerpt, engineert en realiseert conform het PvE tegen een vast budget. Een succesvolle gebiedsontwikkeling vraagt om een integrale aanpak en flexibiliteit en een bouwer als partner, waarbij een op samenwerking gerichte mindset van groot belang is.

De laatste spreker was Tako Postma, partner-architect en stedenbouwkundige bij INBO, die een aantal praktijkvoorbeelden gaf van succesvolle samenwerking met de buurt. Vormen van samenwerking die met name tot de verbeelding spraken waren 'stedelijke accupunctuur', waarin door één gebouw strategisch vorm te geven een hele buurt kan veranderen. Ook trok Postma een korte vergelijking met China: het feit dat de overheid daar zeel veel initiatief neemt heeft zeker nadelen, maar zorgt tegelijkertijd ook voor een bijzonder efficiënte ontwikkeling.

Na deze individuele betogen had Van Angeren de uitdagende taak een zeer levendige discussie in goede banen te leiden. Het panel bestond uit Stigter, De Zeeuw, Fackeldey, Krop en Postma. Hoewel het panel het in veel opzichten met elkaar oneens was, konden er toch een aantal duidelijke conclusies worden getrokken. Zo zijn alle betrokkenen het erover eens dat de balans tussen flexibiliteit en rechtszekerheid precair is en goed bewaakt dient te worden. Ook uitten de betrokkenen hun zorg over het dichtregelen van de ruimtelijke ordening door provincies. Naar aanleiding van een vraag uit de zaal bereikte het panel ook overeenstemming over het feit dat gebiedsontwikkeling na de crisis definitief veranderd is door een verminderde beschikbaarheid van financiering. Woningbouwcorporaties zijn beperkt in hun ontwikkelmogelijkheden, projectontwikkelaars kunnen bij banken moeilijker aan financiering komen en gemeenten ondernemen minder projecten.  Het realiseren van gebiedsontwikkelingen blijft hierdoor – ook nu de crisis voorbij is – een interessante uitdaging. Tot slot spraken alle sprekers zich uit tegen een al te gejuridiseerde procedure en benadrukten zij het belang van overleg en het actief benaderen van omwonenden en andere belanghebbenden door bestuursorganen en door de initiatiefnemers.

Bekijk de presentaties hier:

• Betekenis Omgevingswet - Edward Stigter
  
• Gebiedsontwikkeling - Jop Fackelday en Friso de Zeeuw
  
• Gebiedsontwikkeling uitdagingen - Taco van Hoek
  
• Kernpunten Omgevingswet - Jan van Oosten
  
• Aanbesteding van Ontwikkelingslocaties - Ingmar de Groot
  
• Veranderende rol van de bouwer - Peter Krop
  
• Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling - Tako Postma