Verslag In tegenstelling tot wat moderator Tom van ’t Hek verwachtte, dat ‘waar twee economen bij elkaar zijn, zij drie meningen hebben’, is er bij het economendebat een vrij grote eensluidendheid. Investeringskansen genoeg in Nederland, maar de financiering vormt een obstakel als gevolg van het Nederlandse bankensysteem. ‘Wanneer je aan het begin van een crisis banken herkapitaliseert, zoals in de VS is gedaan, duurt een crisis half zo lang’, aldus prof. dr. Sweder van Wijnbergen (hoogleraar macro-economie en economisch expert). En als de economie wordt vlotgetrokken, zal de vastgoedsector volgen.
Drie economen over het einde van de vastgoedcrisis
Van Wijnbergen geeft zijn visie op waarom de crisis in Europa zo lang duurt, in tegenstelling tot bijvoorbeeld in Amerika en Rusland. Hij stelt dat het al voor de val van de Lehman Brothers is misgegaan in Europa door op het op grote schaal toepassen van riskante financieringsconstructies. Het bankensysteem in Europa is riskanter dan dat van de VS; banken hebben riskante staatsschuld opgekocht; waardoor wanneer het in Italië misgaat, dat gevolgen heeft in Duitsland. Van Wijnbergen is voorstander van het kwijtschelden van een deel van de schulden van probleemlanden in de Eurozone, waardoor groei er weer mogelijk wordt en ze de andere helft wel kunnen betalen. Waarom gebeurt dit niet? Politici durven niet, stelt hij, terwijl deze optie beter is uit te leggen aan zowel de bewoners van het ‘probleemland’ als de landen die leningen verstrekken. Het Keynesiaanse beleid werkt volgens Van Wijnbergen niet in Nederland. Daarvoor is de samenwerking tussen banken en bedrijfsleven te beperkt.
Vertrouwen stimuleren
Verder pleitte de hoogleraar voor afschrijven door gemeenten, de grondprijs moet omlaag. Hoogleraar Willem Vermeend (Europees Fiscaal recht en Fiscale economie) verwacht dat dit zal gebeuren bij het ingaan van de nieuwe bestuursperiode in 2014, wanneer de huidige colleges ‘die hun tijd uitzitten’ worden vervangen. Ook zachte factoren spelen een rol, zoals (negatieve) beeldvorming en vertrouwen. Van Wijnbergen wijst op de rol van beeldvorming en imagoschade: delen van de sector hebben niet goed gehandeld in het verleden, wat niet bepaald helpt bij de beeldvorming. Zie ook het imagoprobleem van corporaties door excessen in het verleden, waarbij ze van hun kerntaken wegraakten. De corporatiesector is daardoor besmet en zal zichzelf moeten opschonen. Volgens hoogleraar Rick van der Ploeg (Economie en Politieke economie) is de les dat een organisatie die zich begeeft op een terrein waar zij de capaciteiten niet voor heeft, vroeg of laat omvalt.
Maar er zijn ook lichtpuntjes. De economen verwachten dat we het dieptepunt van de crisis nu wel gehad hebben. En Nederland is nog steeds één van de leidende economieën en er zijn genoeg kansen. Volgens Vermeend liggen deze er vooral voor de steden, in het creatief inspelen op actuele ontwikkelingen, onder meer op het gebied van high tech, digitalisering (E-towns) en energieneutraal bouwen. Daarbij moet over de breedte worden samengewerkt; ieder voor zich in de sector is een probleem. Volgens Vermeend moeten we niets verwachten van Den Haag, maar moet het komen vanuit creatieve ondernemers, die zelf met plannen komen. Verder zijn op termijn de perspectieven voor de woningbouw goed, vanwege de noodzaak om in te spelen op demografische ontwikkelingen, zoals meer kleine huishoudens, vergrijzing en dat ouderen langer thuis blijven wonen. Jeppe de Boer (CIO OVG re/developers) ziet veel kansen op het gebied van vastgoed(transformatie). Maar voor nieuwe spelers is het in deze tijd erg lastig om in het vastgoed een business op te bouwen: om bij de bank financiering te krijgen voor een project moet je een gevestigde partij zijn met een track record en een goed verhaal.
Private equity
Er wordt geopperd of de financiering meer buiten de banken om zou kunnen (private equity), zoals in de VS gangbaar is. Zeventig procent van de leningen van bedrijven daar zijn niet bij banken, wat in Nederland andersom is. De Boer: ‘In Londen liggen miljarden te wachten’. Van Wijnbergen: ‘Vanwege het lage prijsniveau is dit een goed moment om in te stappen.’ Op de Provada is een beweging in die richting (zoals de interesse van buitenlandse investeerders) te zien: zie de delegatie van een Duitse hypothekenbank die aanwezig is om mogelijkheden op de Nederlandse markt te verkennen. Duitse banken stappen in de ruimte die ontstaat doordat Nederlandse banken terughoudend zijn in het verstrekken van leningen. Ook klinkt een roep om meer investeringen van pensioenfondsen in Nederland zelf. Een deelnemer vanuit deze sector brengt hier tegenin dat zijn pensioenfonds met gemiddeld 70% wel degelijk in Nederland investeert. De oplossing voor het vlottrekken van de financiering is volgens Van der Ploeg om ‘Rutte en Dijsselbloem met Merkel in één kamer te zetten, waarbij zij besluiten tot herkapitalisatie van banken, om de Europese economie te stimuleren’. De Boer beaamt dat: ‘Daarmee kunnen banken weer geld lenen aan het MKB; het Nederlandse bedrijfsleven snakt daarnaar.’
Cover: ‘Stijgende waarde van vastgoed’ door Tattoboo (bron: Shutterstock)
Door Arienne Mak
Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
