[SERIE] Transformatie: niet geschikt voor golddiggers

Dit derde deel over gebiedsontwikkeling in tijden van pril herstel gaat over de transformatieopgave.

Mensen luisteren graag naar verhalen die te mooi zijn om waar te zijn. Begin jaren ’80 spiegelde de Amerikaanse presidentskandidaat Ronald Reagan de Amerikanen voor dat als de belastingen omlaag zouden gaan, burgers minder belastingen zouden ontduiken. De netto-inkomsten voor de fiscus zouden dan uiteindelijk hoger uitvallen, aldus Reagan. De uitkomst is bekend: hij won de verkiezingen, maar het land ging bijna failliet. ‘Leegstand is het nieuwe goud’ is ook zo’n verhaal dat te mooi is om waar te zijn. De werkelijkheid is namelijk dat de transformatie van gebouwen en gebieden een loodzware opgave is. Het vraagt betrokken mensen met een langetermijnperspectief in plaats van opportunistische ‘golddiggers’. Boven alles vraagt transformatie om een eerlijk verhaal. Verrassend daarbij is dat er veel mogelijkheden zijn voor de inbreng van individuen in plaats van louter grote professionele partijen.

Trouw

Menig festival of club vindt zijn oorsprong in een oude loods of leeg kantoorgebouw. Die geven vaak de juiste ‘look and feel’ aan een feest. Zo zit Paradiso sinds 1967 in het kerkgebouw van de Vrije Gemeente. Een meer recent voorbeeld is Club Trouw, in de voormalige drukkerij van die krant. Zeker in het begin kon je de drukinkt nog ruiken. Al snel na de opening in 2009 stonden er ieder weekend rijen bezoekers voor ‘misschien de hipste club van Nederland’. Nota bene aan de lelijkste straat van Amsterdam. Eind 2014 sluit Club Trouw de deuren. Oorspronkelijk zou het gebouw worden gesloopt, maar die plannen zijn van de baan. Het Trouwgebouw en naastgelegen Parooltoren worden getransformeerd tot een studentenhotel.

Kansloos

Het Trouwgebouw is een schoolvoorbeeld van succesvolle transformatie. Lege gebouwen hebben een nieuwe, succesvolle invulling gekregen. De sloopkogel maakt plaats voor een architect. Tegenover dit voorbeeld zijn vele honderden gebouwen, miljoenen vierkante meters vastgoed te plaatsen met een minder rooskleurig verhaal. Van gloednieuwe kantoren die nog nooit een huurder hebben gehad (en zelfs nooit zullen krijgen), tot kansloze vooroorlogse bedrijfsloodsen. Transformatie is het nieuwe goud? De werkelijkheid is anders. Jaarlijks lukt het om slechts een paar honderdduizend vierkante meter vastgoed te transformeren. Het is een druppel op een gloeidende plaat in vergelijking met nieuwbouw en de bestaande voorraad. In het huidige tempo is transformatie een schier oneindige opgave. Dat lijkt een onheilspellend scenario, maar het tegendeel is waar. Transformatie als structureel onderdeel van gebiedsontwikkeling levert namelijk een hele hoop werk op: moeilijk, taai en dus vooral leuk werk.

Probleemeigenaar

Een veel gestelde vraag bij transformatie is wie nu eigenlijk een probleem heeft? Wie heeft er last van leegstand? In veel gevallen is het toch bovenal de eigenaar van het pand of een vastgoedbelegger. Het is verleidelijk om de verantwoordelijkheid daar te laten liggen, maar zo simpel is het helaas niet. Uiteindelijk is leegstand een maatschappelijk probleem en transformatie dus een maatschappelijk opgave. Ik noem twee redenen. Ten eerste betalen u en ik uiteindelijk mee aan leegstand vastgoed. Niemand wil dat, maar het probleem is dat je er als individu zo verdomd weinig invloed op hebt. Vastgoed is vaak onderdeel van complexe financiële constructies, veelal van internationale beleggingsportefeuilles. Een leeg kantoor in Groningen, Rotterdam of waar dan ook is onderdeel van het Nederlandse deel van een Europese portefeuille, dat op zijn beurt weer onderdeel is van een wereldwijd opererende Amerikaanse holding. Of uit Rusland, een Arabische staatje, de Bermuda-eilanden, of toch gewoon een brievenbusfirma aan de Zuidas. Vul het maar in, het maakt voor het resultaat niet uit.

Wrang

Leegstand vastgoed kan een doorn in het oog zijn op straatniveau. Een leeg pand valt volkomen weg in de portefeuille van globaal opererende financiële partijen. Zo’n probleemeigenaar is letterlijk en figuurlijk zeer moeilijk aan te spreken op de noodzaak van transformatie. Het wrange is dat we als burger gebonden zijn aan deze partijen via onze banken, verzekeringen en pensioenen. De crisis van de afgelopen jaren heeft de wereldwijde afhankelijkheid van financiële constructies feilloos bloot gelegd. Of het nu waardeloze Amerikaanse hypotheken zijn zoals aan de oorsprong van de financiële crisis, of een leegstaand kantoorgebouw:uiteindelijk worden de kosten van leegstand afgewenteld op de maatschappij.

Kraken

Een tweede reden van transformatie als maatschappelijke opgave volgt van onderop. Kraken is daarvan de meest zichtbare uiting. Maar waar kraken een lokaal effect heeft, leidt grootschalige leegstand tot leefbaarheidsproblemen op wijkniveau, soms zelfs met uitstraling op een hele stad. Kantoorgebieden waar structureel 20 tot 30% leeg staat hebben een groot risico op verval in een negatieve spiraal. Investeerders trekken zich terug, huurders verhuizen zodra de kans er, en het gebied verloedert onder je ogen. Van een abstract leegstandspercentage in een vastgoedportefeuille verschuift de opgave naar lokale leefbaarheid. Dit geeft de lokale overheden de verantwoordelijkheid om zich actief met de transformatie van lege gebouwen en gebieden te bemoeien.

Vertrouwen geven aan gebied

De mogelijkheden om transformatie op gang te brengen lijken beperkt in vergelijking met de balanswaarde van vastgoed. De herontwikkeling door een investeerder van 100.000 m2 leegstaande kantoren in Bergwijkpark in Diemen tot een nieuwe woonwijk is in dit geval een positieve uitzondering. In de regel zijn investeerder en nieuwe eindgebruikers heel moeilijk te vinden. Een transformatiestrategie vraagt om een langjarige betrokkenheid van de overheid en samenwerking met investeerders die wel wat willen. Vertrouwen en een lange termijnvisie zijn daarbij onontbeerlijk. Zo kan de overheid veel doen aan de randvoorwaarden om transformatie tot stand te brengen. Nieuwe flexibele bestemmingsplannen, regelvrije zones, investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte, stimuleren van kleinschalige initiatieven, het toevoegen van nieuwe functies, excellente dienstverlening aan ondernemers, tot het belonen aan partijen die blijven. Het komt er eigenlijk neer op vertrouwen te geven aan een gebied.

Aanspreken

Daarnaast zie ik meer mogelijkheden om bewoners, huurders en consumenten zelf te betrekken bij transformatie. Huurders, bewoners of andere lokale betrokkenen hebben vaak goede ideeën om leegstand tegen te gaan. Te vaak is regelgeving een belemmering voor creativiteit. Ten tweede zijn consumenten als groep veel machtiger dan een enkel individu. De discussie die los barstte bij de verhuizing van KPMG naar nieuwbouw 500 meter verderop in Amstelveen terwijl er geen nieuwe huurder was voor de kolos van 40.000 meter die werd achter gelaten is een goed voorbeeld. Maatschappelijke reuring heeft wel degelijk effect op grote vastgoedpartijen. Een andere mogelijkheid voor consumenten is om te kijken naar de sectoren waarin de eigen bank of pensioenvoorziening investeert. Als het mogelijk is om financiële instellingen aan te spreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid bij de wapenindustrie en kinderarbeid, moet dat ook kunnen bij hun rol bij leegstand en transformatie.

Welke mogelijkheden ziet u om de consument te betrekken bij de noodzaak van transformatie? Welke succesvolle voorbeelden van transformatie zijn nog meer te geven, of andersom: met welke gebieden of panden komt het nooit meer goed en is transformatie een bittere noodzaak?

Foto: Club Trouw

Zie ook:

- Van kantoren naar wonen aan de gracht

Andere artikelen van Dries Drogendijk
- Naar een stapsgewijze aanpak van stationsgebieden
- Gebiedsontwikkeling in tijden van pril herstel