Verslag Vertraging, kostenverhoging, veel frustratie en tegenvallers; het valt niet mee om als gemeente en ontwikkelaar in deze tijd gebieden te ontwikkelen en te realiseren. De gebiedsontwikkeling van nu vereist een kleinschalige gefaseerde ontwikkeling zonder blauwdruk en concreet eindbeeld waarbij de vraag van de eindgebruiker centraal staat. Daarnaast hebben de nieuwe marktomstandigheden invloed op de grondposities, projectenportefeuilles, investeringsmogelijkheden en interne organisatie van beide partijen. Deze nieuwe inzichten en omstandigheden zorgen ervoor dat overheden en marktpartijen hun vertrouwde werk- en denkwijze dienen te veranderen om aansluiting te vinden bij de nieuwe dynamiek in gebiedsontwikkeling. Het Ontslakken laat zien dat het anders kan; sneller, goedkoper en flexibeler!
Dag van de Projectontwikkeling
De praktijk van gebiedsontwikkeling is boeiend maar ook weerbarstig. In theorie weten we dat het sneller, slimmer en goedkoper moet kunnen, maar in de praktijk vervallen we snel in een ingewikkelde en stroperige aanpak, langdurige procedures en oude rollen en gewoonten. Tijdens de deelsessie laten Marije Eleveld (wethouder gemeente Ede) en Jan Hauke Mens (gemeente Ede) zien hoe zij in hun gemeente het gezond verstand laten zegevieren en overbodige regels en beleid te lijf gaan, ofwel het ontslakken in de praktijk brengen. Marije Eleveld vertelt dat de gemeente Ede merkte dat de gebiedsopgave aan het veranderen was van traditionele gebiedsontwikkeling naar organische gebiedsontwikkeling. De gemeente wilde daar slagvaardig en effectief op inspelen en gezamenlijk met de markt optrekken als het gaat om gebiedsontwikkeling. Dit heeft binnen de gemeente allereerst geleid tot een inventarisatie van alle beleidsstukken in het fysieke domein. Al gauw bleek de gemeente 71 nota’s, regels en verordeningen te hebben. Dit is nu teruggebracht naar 4 nota’s waarin alleen de hoofdlijnen beschreven zijn. Daarnaast experimenteert de gemeente met het ontslakken in de praktijk door een tweetal aangewezen woongebieden in het dorp Wekerom op een vernieuwde manier ontwikkelen in samenwerking met een drietal ontwikkelaars. Aan de drie ontwikkelaars met ontwikkelrechten is gevraagd om zelf te bepalen welke woningen, op welk tijdstip, waar en in welke volgorde gerealiseerd moeten worden. Zodra de ontwikkelaars en de dorpsgemeenschap het eens zijn faciliteert de gemeente de gebiedsontwikkeling. Deze aanpak vergt volgens de gemeente Ede de nodige tijd, maar zal hopelijk leiden tot een vraaggestuurde organische ontwikkeling. Gedurende het proces is geleerd dat zowel de gemeente als de marktpartijen moeten wennen aan hun nieuwe rol.
Heleen Aarts (Amvest) haakt daarop in en geeft aan de hand van het Cruquiusgebied in Amsterdam aan dat er een spanningsveld bestaat tussen de vrijheid en flexibiliteit die marktpartijen willen en de duidelijkheid en kaders die zij vanuit de gemeente wensen. Zij vertelt dat het vooral een wisselwerking betreft tussen de rollen bij beiden partijen: kaderstellen, initiëren en faciliteren. Kaders zijn nodig om de kwaliteit op hoofdlijnen te kunnen beschrijven, tijdelijke voorzieningen en placemaking zijn nodig om te initiëren en faciliteren betekent vooral mogelijk maken, luisteren en samenwerken om initiatieven in het gebied te realiseren. Uit ervaring van Heleen Aarts blijkt dat de rollen, houding en werkwijze bij de gemeente en de ontwikkelaar nog niet uitgekristalliseerd zijn. Het blijft een zoektocht naar rollen en samenwerkingsvormen, maar zodra er dingen in het gebied lukken, worden er stappen gemaakt in de goede richting!
Uit de deelsessie blijkt dat beiden partijen de zoektocht naar rollen, werkwijzen, instrumentaria en houding en gedrag voortzetten om de kansen in de markt niet onbenut te laten. Bij de gemeente betekent het ontslakken dat zij sneller in staat zijn om te reageren op initiatiefnemers en hun bouwplannen en daar flexibeler mee kunnen omgaan. Voor marktpartijen betekent het ontslakken dat zij de ruimte en vrijheid krijgen om met een initiatief te komen dat aansluit op de vraag van de markt waarin de gemeente de ruimte kan bieden om samen met de initiatiefnemer het initiatief tot ontwikkeling en realisatie te brengen zonder de onnodige belemmering van regels of de strakke toepassing ervan.
Zie ook:
Cover: ‘2013.04.11_Ontslakken_180’
Door Wendy de Hoog
Stadsruim | onderzoeker en adviseur gebiedsontwikkeling
