Tijdelijk gebruik als ontwikkelingsstrategie voor ruimtelijke transformatie

Hoe krijg je weer beweging in gebiedsontwikkeling? Deze vraag is nog steeds actueel en past in een breder spectrum van een samenleving in beweging. De vraagstukken van deze tijd gaan over kwaliteit van leven, ruimte voor eigen initiatief en gedeelde verantwoordelijkheid. Dat geldt voor sociale, economische als ook ruimtelijke opgaven. De opgaven zijn groot en uitdagend terwijl we net de eerste voorzichtige stappen maken uit een diepe crisis. Het risico dat we terugvallen op de oude werkwijzen ligt dan ook op de loer. Voor betrokken partijen vraagt dit om een heroriëntatie op hun rol, verantwoordelijkheden en werkwijze. Het is de tijd van transities en de zoektocht naar fundamenteel andere strategieën voor gebiedsontwikkeling. Dat vraagt om ruimte voor innovatie en ruimte voor initiatieven vanuit onverwachte hoek. Die ruimte creëren is de uitdaging van vandaag en morgen.

Ambitieus plan temporiseren

Het transformatiegebied Waalfront in Nijmegen biedt kansen voor een nieuwe aanpak waarbij de (eind)gebruikers; bewoners, ondernemers en maatschappelijke initiatieven de hoofdrolspelers zijn. In de huidige aanpak zijn dat de gemeente Nijmegen en Bouwfonds. Zij hebben het gebied aangekocht op basis van een ambitieus masterplan uit 2008. De crisis leverde ook hier vertraging in het ontwikkelingsproces; geen grond wordt verkocht zolang er geen perspectief is op verkoop van woningen. Intussen lopen de rentelasten op de aankoop door. Daarmee komt er nog meer druk te staan op de grondexploitatie. Met gevolg dat de grondeigenaren alleen nog sturen op kostenreductie en snelle verkoop van gronden. De gebiedsstrategie is daarmee financieel gestuurd. De ambities zijn intussen bijgesteld en het is wachten tot de ‘markt aantrekt’.

Aan de achterkant beginnen

Door de vertraging in de gebiedsontwikkeling is de mogelijkheid ontstaan voor het tijdelijk gebruik van de oude Honigfabriek (zeker geen monumentaal gebouw). Er moest wel echt iets in het gebied gebeuren voordat je mensen kunt aantrekken om zich daar te gaan vestigen. De transformatie van industrieterrein naar woongebied zou logischerwijs vanuit het centrum van Nijmegen starten en fasegewijs langs de Waal doorontwikkelen naar het westen van de stad. Probleem is dat er een stuk van het gebied nog niet is aangekocht en daar staat een slachterij, nog volop in bedrijf. Gevolg is dat in het verst van het centrum af gelegen deelgebied, de ’achterkant’ van het industriegebied begonnen wordt met nieuwbouw.

Tijdelijk gebruik als gebiedsstrategie

Het tijdelijk gebruik van de voormalige Honigfabriek bood kansen. Door tijdelijk de fabriek open te stellen voor publieksgericht ondernemerschap betrek je de inwoners van Nijmegen bij het gebied. Het Honigcomplex van ruim 33.000m2 groot is inmiddels voor 8 jaar gevuld met jong, innovatief, creatief en sportief ondernemerschap. Het Honigcomplex is binnen een jaar een feit, kostenneutraal en een succes voor Nijmegen. Dat maakt de ontwikkeling van de eerste woonwijken aan de westkant van het industriegebied een stuk aantrekkelijker. Met het tijdelijk gebruik van de oude Honigfabriek wilde ik als kwartiermaker levendigheid naar het gebied halen en daarmee het gebied in the picture zetten. Die levendigheid biedt tevens kansen voor de naastgelegen woonwijk. Dit is in feite een strategie van waardecreatie door tijdelijk gebruik.

Levendigheid continueren

De werkelijke markt wordt nu dus al gevormd door de (potentiële) bewoners en tijdelijke ondernemers en initiatiefnemers voor het gebied. Bij een succesvol tijdelijk gebruik is het doodzonde om die levendigheid met de sloop van de oude fabriek weg te gooien. Het is juist interessant om te bekijken hoe je die levendigheid behoudt bij de ontwikkeling van een nieuwe stadswijk. Zij zouden nu al medebepalend kunnen zijn voor de ontwikkeling van het Waalfront.

Maatschappelijke gebiedsontwikkeling

De vraag is hoe we het succes van het Honigcomplex, het ondernemerschap en de levendigheid, kunnen inbrengen in de ontwikkeling van het Waalfront. Dat vraagt om een nieuwe strategie en een andere kijk op waardeontwikkeling. Hier ligt de kans voor maatschappelijke gebiedsontwikkeling van het Waalfront door ondernemerschap en de levendigheid van de tijdelijke hotspot Honigcomplex te betrekken bij de definitieve inrichting van het gebied. Het creëert, nota bene in tijden van economische crisis, energie, ondernemerschap en werkgelegenheid. De vraag is hoe je die energie vasthoudt, ook na sloop van (een deel van) het fabriekscomplex. De ondernemers ervaren zelf hoe sterk de opbouw en invulling van het gebied is en dat dit een prima basis is voor de verdere ontwikkeling. Er is ondertussen echt een community van creatieve, ambachtelijke ondernemers ontstaan. En ondanks het feit dat de ondernemers nog vooral denken en doen in het hier en nu, is het interessant om het gesprek aan te gaan over de verdere doorontwikkeling van gebied en ondernemerschap.

Nieuw strategisch traject inzetten

Vanuit deze visie en uitgangspunten werk ik nu aan een strategisch traject voor het Honigcomplex en een vernieuwde ontwikkelingsstrategie voor het Waalfront, gebaseerd op maatschappelijke gebiedsontwikkeling. Zo’n strategie behoeft ook een onderbouwing. Daartoe zet ik met de Radboud Universiteit een onderzoeksvraag op naar de maatschappelijke en de financiële meerwaarde van deze aanpak. Doel is om deze waarden te benoemen als onderbouwing voor de tijdelijke ontwikkeling en de aanpak van maatschappelijke gebiedsontwikkeling. Met deze onderbouwing is het mogelijk het gesprek aan te gaan met de aandeelhouders van het Waalfront (gemeente Nijmegen & Bouwfonds) over de toepassing van een proces van maatschappelijke gebiedsontwikkeling. Bij de ondernemers, bewoners en stakeholders inventariseer ik hun mogelijke invloed bij de ontwikkeling van het gebied. Dat alles komt samen in een symposium begin 2015.

door: Arie-Willem Bijl, kwartiermaker tijdelijk gebruik Honigfabriek

Zie ook:

- Honigcomplex Nijmegen: De motor van het Waalfront
- Soepele regels voor Honigcomplex