Honigcomplex Nijmegen: De motor van het Waalfront

27 april 2014

8 minuten

Casus In 2014 volgt Gebiedsontwikkeling.nu drie projecten in de praktijk: het Zomerhofkwartier (ZoHo) Rotterdam, het Honigcomplex in Nijmegen en de Buiksloterham in Amsterdam. Wat zijn de uitdagingen en wie zijn de spelers? Wat is de strategie en hoe lopen de ontwikkelingen? Zijn er rode draden te ontdekken, overeenkomsten tussen deze gebieden? Kortom: wat kunnen we leren van deze projecten? Aflevering #3 april 2014, het Honigcomplex en het Waalfront in Nijmegen.

Praktijkbericht #3, april 2014

De voormalige Honigfabriek in Nijmegen is een 33.000 vierkante meter groot complex in het hart van de Waalfrontontwikkeling in Nijmegen. In het Waalfront zijn zo’n 2000 woningen gepland. De komende acht jaar moet een slimme mix van tijdelijke functies in de leegstaande gebouwen er voor gaan zorgen dat het complex transformeert tot een dynamische, publiekstrekkende plek die bijdraagt aan waardecreatie voor het Waalfrontgebied.

“Uitgangspunt is dat we met de huurders de beheerskosten en investeringslasten voor het openhouden van de gebouwen terugverdienen,” vertelt Arie-Willem Bijl, sinds voorjaar 2013 kwartiermaker van het Honigcomplex. Met de ‘economie van een week’ in het achterhoofd is hij op zoek naar de ideale invulling voor de gebouwen. “Met welke functies heb je op elk moment, elke dag van de week, een levendige en interessante plek voor een breed publiek? Voor ons is dat een mix van commerciële en kleinschalige bedrijvigheid - zoals zakelijke dienstverlening, maakbedrijven, horeca, winkels- en culturele en niet-commerciële activiteiten. Maar ook urban sports, stadslandbouw en evenementen zoals een wekelijkse bazar of dansfeest horen daarbij. Samen moeten ze er voor zorgen dat een brede groep potentiële eindgebruikers kennis maakt met het gebied.”
Het gaat goed met het verhuur in het complex. De huurprijs verschilt per compartiment en per activiteit tussen de 25 en 75 euro per vierkante meter. Ondertussen is de begane grond voor 100% verhuurd, de eerste verdieping voor 60% en de loods voor 25%. Ruimte geven aan initiatief is volgens Bijl een belangrijke sleutel tot succes, maar ook het kritisch zijn op de toegevoegde waarde van een bedrijf of functie. ”Met een kartbaan of een groot gevestigd bedrijf vul je snel veel ruimte, maar deze functies dragen weinig bij aan het geheel. Jonge ondernemers die een vervolgstap willen maken doen dat wel. Ze staan open voor nieuwe vormen van samenwerking en de kansen die de directe omgeving hun biedt.”

Nieuwe strategie voor het Waalfront

De gemeente Nijmegen en Bouwfonds hebben ieder 50% aandeel in het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront en het Honigcomplex. Rond 2008 was het masterplan voor het Waalfrontgebied klaar, maar de uitvoering van dit klassieke blauwdrukplan kwam na het instorten van de markt in de knel. Door grote voorinvesteringen, onder andere in de stadsbrug tussen Nijmegen-West en de Waalsprong, was stopzetten van de ontwikkeling geen optie. De oplopende rentelasten, de milieucontour van het slachthuis en problemen bij het verwerven van grond noopten tot het omkijken naar alternatieven. De nieuwe strategie was een stapsgewijze aanpak gericht op het overbruggen van de lastige jaren: vraag- en cashflow gestuurd, tijdelijk anders bestemmen en aansluiten op de bestaande gebiedskwaliteiten. In de nieuwe strategie functioneert het Honigcomplex als aanjager en visitekaartje voor het Waalfrontgebied.

Masterplan Waalfront

‘Honigcomplex Nijmegen: De motor van het Waalfront - Afbeelding 1’

Gemeentelijke gedoogconstructie

De nieuwe koers vroeg om een cultuurverandering binnen de gemeente, vertelt Wout van Hees van Ontwikkelingsbedrijf Waalfront. “Je moet loslaten, maar niet denken dat alles wegvalt. Je probeert goede initiatieven verder te helpen. Deze aanpak vraagt andere competenties van medewerkers zoals het kunnen functioneren in netwerken, kansen zien, de hand kunnen reiken en meedenken in oplossingen. En je moet af van de bureaucratie en regelzucht.” Vooruitlopend op de Wet Tijdelijk Gebruik ontwikkelde de gemeente Nijmegen een gedoogconstuctie voor het Honigcomplex, stukken van de dijkteruglegging en de Waalsprong. Concreet betekent dit voor ondernemers dat bestemmingsplanprocedures vervallen en dat ze minder hoeven te investeren in het gebouw. Op het gebied van veiligheid (constructie, brandveiligheid), gezondheid, overlast en milieu blijven voorwaarden bestaan maar ligt de verantwoordelijkheid meer bij de ondernemers en gebruikers zelf.

Regiegroep en schouwgroep

Een jaar na de start van de ontwikkeling van het complex zijn Bijl, de gemeente en het Ontwikkelingsbedrijf goed op elkaar ingespeeld en staat er een op maat gesneden organisatie. Bijl: “Er is een Regieteam en een Schouwgroep in het leven geroepen. Het Regieteam (gemeente en Ontwikkelbedrijf) fungeert als klankbord, monitort de te volgen koers en geeft richting als het gaat over verhuur, veiligheid, het beheer en civiel technische zaken op het complex. De Schouwgroep (o.a. brandweer, Omgevingsdienst Regio Nijmegen) maakt één keer per maand een ronde langs de bedrijfslocaties en bekijkt wat er nodig is om veilig te ondernemen. Dit werkt efficiënt omdat de lijnen kort zijn en tegelijkertijd besparen we ondernemers een administratieve molen, tijd en geld.” Van Hees: “De hele benadering is proces- in plaats projectgericht. De teams zijn overzichtelijk qua omvang en hebben de goede disciplines en competenties aan boord. Nu de strategie staat en de juiste mensen op de juiste plaats zitten, kunnen we consolideren. Het Regieteam is kortgeleden opgeheven, iedereen weet wat hij moet doen. Het belangrijkste in een proces als dit is om momenten in te bouwen om te evalueren en de organisatie steeds af te stemmen op de veranderde situatie.”

Vooruit kijken

Nu het Honigcomplex als motor begint te draaien, is het volgens Bijl zaak vooruit te kijken. Het complex moet meer doen dan publiek trekken en zorgen voor een positief imago voor de Waalfront. “We richten ons in deze fase op het werven van marktpartijen die potentie hebben om te groeien. Maar als je slim bent, denk je al een stap verder. Hoe kun je mensen en bedrijven meenemen in je definitieve gebiedsontwikkeling? Hoe willen zij er over acht jaar bijzitten?” Er is Bijl veel aan gelegen om hard te maken dat plekken zoals het Honigcomplex binnen gebiedsontwikkelingen bijdragen aan een positieve balans op lange termijn, zowel financieel als maatschappelijk. “Graag zou ik de waarde die je creëert ook in cijfers willen zien. Het maakt het gemakkelijker om investeerders te vinden. Met de Radboud Universiteit ben ik in gesprek of zij deze vraag kunnen beantwoorden.”

Risico’s

Ondertussen is begin 2014 aan de centrumzijde van het Waalfrontgebied begonnen met de bouw van de eerste woningen. “543 appartementen in de koop, vrije en sociale huur aan de Handelskade. Begin 2015 verwachten we te starten met de eerste eengezinswoningen,” vertelt Tjakko Smit van Bouwfonds. Bouwfonds Ontwikkeling en Standvast Wonen investeren beide in de ontwikkeling. Smit ziet in de ontwikkeling van oude industriecomplexen niet als een standaardoplossing voor een stagnerende gebiedsontwikkeling. ”Binnen de Waalfrontontwikkeling is de ontwikkeling van het Honigcomplex een stap geweest waar geen andere keuze voor was. Vanwege de milieuhindercontour kan er nu nog niet gebouwd worden. Als het goed gaat worden de extra tijdelijke investeringen goed gemaakt door de huurinkomsten en levert de invulling een positieve bijdrage aan het imago van Waalfront en daarmee aan succesvolle verkoop van woningen in het gebied.” Smit staat ook stil bij de risico’s. “Het is een gigantisch complex en er zijn veel startende en creatieve bedrijven met weinig inkomsten. Lukt het hen over een jaar nog steeds om de huur te betalen? En niet alle bedrijven die nu bijdragen aan de gewenste mix hebben potentie genoeg om door te groeien naar een definitieve locatie binnen het toekomstige Waalfrontgebied. Denk aan de urban sports die een heel extensief ruimtegebruik hebben. Of creatieve bedrijven met een lage huurprijs.” Dit is een tijd waarin je moet kunnen wachten stelt Smit. Daarnaast draait het om faseren. “Als het gaat om het op gang brengen van een gebiedsontwikkeling is het kunnen faseren de belangrijkste voorwaarde voor succes. Hoe beter je faseert, des te sneller je kunt handelen en des te minder voorinvestering je hoeft te doen. Het risico is een stuk kleiner.”

Krachtvoer: expertise van young professionals

Op dit moment is Bijl gefocust op het leggen, onderhouden en uitbouwen van relaties met verschillende stakeholders. “Ik richt me op de ondernemersvereniging, scholen, universiteit, woningcorporaties en de buurt. De Hogeschool Arnhem Nijmegen gaat zich vestigen op het complex met de opleiding Culturele en Maatschappelijke Vorming. De stages en start-ups van de studenten zijn gericht op het leggen van verbindingen tussen het complex en de buurt.” Daarnaast moet er op het terrein het nodige gebeuren en zoekt hij naar slimme manieren om de benodigde kennis binnen te halen. ”Zowel op stedenbouwkundig, landschappelijk als bouwtechnisch gebied hebben we externe expertise nodig. Denk aan een integraal veiligheidsplan, de openbare ruimte van het gebied en het parkeervraagstuk. Via de stichting Lenteveld ben ik in contact gekomen met een groep pas afgestudeerde jongeren uit de bouwsector. In ruil voor een stagevergoeding en leads naar ondernemers zijn ze voor ons aan de slag. Sinds kort vormen ze samen een start-up onder de naam Krachtvoer en hebben ze al verschillende opdrachten van bedrijven op zak. De stichting begeleidt de studenten. We streven naar een model waarin steeds jonge afgestudeerden instromen en ervaren krachten uitstromen.“ Half mei zit het kwartiermaken er voor Bijl op. Als het goed is er dan een huurdersvereniging opgericht en staat er een beheersorganisatie. Hoe gaat het verder met de vele uitdagingen binnen het Honigcomplex en het Waalfront? Wordt vervolgd.

Peilstokken voor praktijkbericht 3#, najaar 2014

- Lukt het om het complex kostenneutraal te ontwikkelen?
- Lukt het om een voldoende creatief/innovatief klimaat te ontwikkelen?
- Voorbij de tijdelijkheid: lukt het om ondernemers duurzaam aan het gebied te binden? Hoe ontwikkelt het spectrum tijdelijk-semi permanent-permanent zich?
- Is het complex beheersbaar?
- Komt de zelforganisatie binnen het complex van de grond?
- Lukt het om voldoende stakeholders te betrekken en verbindingen te leggen met de naastgelegen wijk en de stad?
- Lukt het om de gecreëerde maatschappelijke waarde in geld uit te drukken?
- Hoe ontwikkelt het ‘Krachtvoerconcept’ zich?
- Werkt de gedoogconstructie? Hoe ontwikkelt de regelgeving zich?