Sessie F. Waalfront Nijmegen: masterplan nieuwe stijl

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013: 'Werkzame ontwikkelstrategieën'

Hannie Kunst licht de achtergrond van de ontwikkeling toe. In 2004 wordt Bouwfonds Ontwikkeling (destijds nog Rabo Vastgoed) uitgekozen om samen met de Gemeente Nijmegen het Waalfront te ontwikkelen tot een woonomgeving. Samen stichten zij het Ontwikkelbedrijf Waalfront (OBW) waarvan allebei de partners 50% aandeelhouder zijn. In 2008 is een masterplan opgesteld dat breed gedragen wordt door de stad en de gemeente. Dit plan is echter een echte blauwdruk en gaat gepaard met een zeer gedetailleerd bestemmingsplan. Het kwam dan ook al snel onder druk te staan: er waren moeilijkheden met verwerving van de grond, waardoor de kwaliteit in het geding kwam. Door grote overheidsinvesteringen in onder andere de stadsbrug (tussen Nijmegen-West en de Waalsprong) was echter sprake van een ‘point of no return.’ De hele ontwikkeling moest dan ook herzien worden, zodat het weer zou voldoen in de huidige omstandigheden. Dit resulteert in 2012 in de ontwikkelstrategie Waalfront 1.2; een vlekkenplan waarbij de bestaande wegenstructuur en kabels en leidingen als basis dienen. Achteraf bizar dat dit in het oorspronkelijke masterplan niet het geval was; ‘kapitaalvernietiging’, stellen de deelnemers. Het consulteren van technici is destijds onderbelicht geweest in de uitgebreide inspraak, ondanks dat de planvorming uiterst interactief (doch vooral met bewoners) had plaatsgevonden. Behoud van het bestaande geldt in grote mate ook voor de gebouwen: wat van waarde is, blijft. Die gebiedskwaliteiten waren jaren verborgen: ‘Niemand kende het gebied, tot vorig jaar was het afgesloten,’ aldus Joosen. Doel is dan ook om het gebied deel van de stad te laten worden.

Cashflow gestuurde ontwikkeling

De strategie die het ontwikkelbedrijf anno 2012 hanteert, is gericht op het overbruggen van de lastige jaren en het genereren van dekking voor de gemaakte kosten. De grondprijzen zijn met 10% omlaag bijgesteld. Het aantal geplande woningen is met 500 omlaag geschroefd en de zeer kostbare tweelaagse ondergrondse parkeervoorziening is vervangen door parkeren op maaiveldniveau. Waalfront 1.2 staat in het teken van vraaggestuurd ontwikkelen, tijdelijk anders bestemmen (TAB) en cashflow-gestuurd ontwikkelen. Uit de zaal komt de vraag hoe de gemeenteraad omgaat met deze flexibiliteit. De wethouder, Hannie Kunst, geeft aan dat ze de bewoners en de gemeenteraad heeft meegenomen in het proces. Iedereen begreep ook wel dat er iets moest veranderen en zij waren er dan ook van op de hoogte dat er nieuwe plannen gemaakt werden. De factor urgentie, een pressure cooker, is hierin belangrijk om zo’n verandering teweeg te brengen. Vervolgens zijn transparantie en participatie essentieel om los te komen van zekerheden en nieuwe besluiten te kunnen nemen.

Op de vraag hoe de investeerders omgaan met deze flexibele werkstrategie, is het antwoord van Bouwfonds eenvoudig. Doordat zij de Rabobank achter zich hebben staan, is dit geen complicerende factor. De flexibele strategie maakt het voor de gemeente juist mogelijk om te zoeken naar andere investeerders en in te spelen op de marktvraag. Het kunnen vervangen van een deel van de geplande appartementen door grondgebonden woningen was erg belangrijk. Volgens Joosen concurreert dit nauwelijks met de plannen voor de Waalsprong (een groot woongebied direct aan de overkant van de rivier): “Het gezin dat dichtbij de binnenstad wil wonen is een andere dan het gezin dat zich aan de overkant vestigt.”

Start bouw Handelskade

In het vierde kwartaal 2013 zullen Bouwfonds en Standvast Wonen (ontwikkelcombinatie Handelskade) starten met de bouw van circa 500 woningen dicht tegen de binnenstad van Nijmegen aan. In dit deelgebied zoeken de partijen de efficiëntie en kostenbesparingen in het proces: eerst zal de techniek geoptimaliseerd worden, om vervolgens na te denken over architectuur. De flexibiliteit wordt in dit project voornamelijk gezocht op het woningniveau, waar de woonwensen vervuld kunnen worden. Op de opmerking uit het publiek dat het gedurfd is om in deze tijd 500 woningen op de markt te brengen, reageert Patrick Joosen: ‘Als ik niet overtuigd ben, hoe kan ik de klant dan overtuigen?’ Bouwfonds erkent dat het een ferme beslissing is, maar ze zien dit als een kansrijk project dat prioriteit heeft. Ook Kunst spreekt van een ‘prachtige binnenstedelijke woonlocatie aan de rivier’. Met behulp van de oprichting van een verkoopbureau kunnen ze klanten helpen met het verkopen van hun eigen huis. Op deze manier proberen ze het product zo goed mogelijk in de markt te zetten. De zaal geeft aan waardering te hebben voor het ondernemerschap en lef dat getoond wordt in Nijmegen.

Projectgegevens:

Grootte:
24 hectare gebiedsontwikkeling tegen de oude binnenstad aan.

Type ontwikkeling: Industrie aan de Waal wordt vervangen door hoogwaardig wonen aan het water.

Programma: 2.100 woningen en 23.000m² voorzieningen (kantoren, dienstverlening en horeca).

Fasering: In het vierde kwartaal 2013 start de bouw van de eerste fase: ongeveer 500 woningen op de Handelskade dicht bij de oude binnenstad.

Samenwerking: Gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling hebben allebei 50% aandeel in BV Waalfront.

Financiering: De handelskade (eerste fase) wordt ontwikkeld door Bouwfonds Ontwikkeling en Standvast Wonen en deze investeren hier beide in.

Sprekers sessie Waalfront Nijmegen:

Wout van Hees, Directeur Ontwikkelingsbedrijf Waalfront
Patrick Joosen, Directeur Bouwfonds Ontwikkeling Regio Midden
Hannie Kunst, Wethouder Gemeente Nijmegen

Zie ook:

- De rivier: bedreiging én kans
- Samenwerken aan een energieneutrale wijk
- Integraliteit én flexibiliteit in de wateropgave