Wat doet de nieuwe ontwikkelaar?

Charlie Martens: hou het simpel en zoek de dialoog

Charlie Martens, directeur Nieuwe Markten bij Ballast Nedam is de eerste spreker. Hij geeft aan dat er veel is gebeurd sinds de eerste projectontwikkelingen in de jaren 70. “Het is de verkeerde kant opgegaan door kantoren te degenereren tot een financieel product en de woningbouw in de jaren 90 doorsloeg door de VINEX. Het is de vraag hoe we weer op het juiste pad komen in een tijd waarin woningcorporaties geen idee hebben wat ze moeten doen en gemeenten en ontwikkelaars geen geld meer hebben. Ook op het gebied van aanbesteden zijn we al 15 jaar de weg kwijt en zijn partijen ontspoord; er was lef nodig om aanbestedingen te winnen.” Martens verwijst naar de aanbesteding van Saksen Weimar uit 2007, waar maar liefst 92 ontwikkelaars inschreven voor een ontwikkeling van 400 woningen en naar het Sint Geertruiden Ziekenhuis in Deventer waarbij iedereen als kleine kinderen werd weggezet door het bod van de winnende partij. “Maar iedereen die toen lef toonde is inmiddels failliet. Het moet anders en om daar te komen moeten we niet naar het verleden kijken. Het moet simpeler, als je iets niet meer kunt uitleggen tijdens een borrel moet je het niet doen.”

Ballast Nedam zet wat betreft nieuwe markten in op aardgas en Liquid Natural Gas (LNG), windmolens en grote geïntegreerde projecten. In grote geïntegreerde projecten die traditioneel zijn aanbesteed, zoals Leidsche Schans, Laakhaven en de Spoorzone Delft is veel tijd geïnvesteerd in het aanpassen van de contracten aan de nieuwe werkelijkheid. Veel gemeenten kunnen of willen de bestaande contracten niet aanpassen. Daarom moet er een situatie worden gecreëerd waarin partijen op een eerder moment aan elkaar kunnen laten zien wat ze aan elkaar hebben. De concurrentiegerichte dialoog ziet Martens als oplossing om te komen tot haalbare ontwikkelingen.

Bij een concurrentiegerichte dialoog gaat de opdrachtgever die nog niet precies weet hoe het plan er concreet uit moet zien de dialoog aan met verschillende beoogde partijen. De trajecten van Food Center Amsterdam, Avenue2 Maastricht en Hart van Zuid Rotterdam hebben veel tijd en geld gekost. Het is daarom van belang dat de onderscheidende factoren eerder worden benoemd; het gaat om essenties. Men moet hierbij accepteren dat het altijd anders wordt dan aan het begin is afgesproken. Daarnaast is een traditioneel proces vaak het begin van vijandigheid, maar door een dialoog ontstaat een wisselwerking tussen droom en daad. Daarnaast ziet Martens dat het proces steeds meer organisch wordt.

Edwin Oostmeijer: benut mensenkennis en blijf dicht bij jezelf

De tweede spreker van de middag, Edwin Oostmeijer van Edwin Oostmeijer Projectontwikkeling, geeft aan dat iedereen projectontwikkelaar kan worden. Hij is hier zelf het levende voorbeeld van. Opgeleid als journalist, rolde hij het vak in. De omschrijvingen van een ontwikkelaar lopen volgens Oostmeijer uiteen van illusionist tot crimineel. Zijn grote inspiratiebron is Joseph Eichler, een vastgoedontwikkelaar uit San Francisco die modulair bouwde, met als motto ‘maak wat je zelf mooi vindt’. Uitgangspunt van Oostmeijer is dan ook ‘maak een huis waar je zelf in wilt wonen’. Zijn werkzaamheden gaan van tekening tot oplevering. In 1996 startte hij zijn eerste project met een bewonersplatform en het doel om een mooi gebouw te maken. Het ging om de ontwikkeling van een appartementengebouw op de locatie van de bunker aan het Servaasbolwerk in Utrecht.

Oostmeijers volgende project was de ontwikkeling van Ithaka in het Homeruskwartier in Almere. In dit project speelt particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol. De toekomstige bewoners zijn vroeg bij de ontwikkeling van dit project betrokken. Daarnaast was er in dit project ruimte voor collectieve waarde door middel van een gezamenlijk zwembad. Dit plan werd gefaseerd uitgevoerd om het haalbaar te maken. Op de vraag hoe hij zijn projecten financiert geeft Oostmeijer aan dat hij eigen kapitaal heeft geïnvesteerd en geleend heeft bij vrienden. Zijn toekomstplannen zijn een opzet maken en het dan doorzetten naar grotere ontwikkelaars.

Zijn belangrijkste leerpunt is dat de ontwikkelaars gebruikers moeten betrekken en uit hun ivoren toren moeten komen. Daarnaast is marketing van groot belang. Als je bewoners vroeg betrekt worden zij de ambassadeurs van je project. Ontwikkelaars moeten risicomijdend gedrag achter zich laten en afwijkende dingen durven voor te stellen. Bij het ontwikkelproces is mensenkennis zeer belangrijk en blijf vooral dicht bij je zelf. Als je accepteert dat je niks weet over de toekomst, sta je sterker.

Eltjo Bouwman: latente woningbehoefte omzetten in woningconcepten

De derde en laatste spreker, Eltjo Bouwman directeur Wonen van Blauwhoed, geeft aan dat Blauwhoed de afgelopen jaren kritisch heeft gekeken waar hun meerwaarde ligt. Deze ligt voor hen in het voortraject van het ontwikkelproces. Hij ziet een omkering in dit proces. Blauwhoed start nu vanuit de eindgebruiker en niet meer vanuit de locatie. Er worden matches gemaakt tussen de locatie en de klant. Op basis van een analyse van de locaties wordt gesproken met potentiële klanten, een onderbuikgevoel is hierbij nog steeds van groot belang. In het co-creatieproces van Blauwhoed wordt de latente woningbehoefte vertaald naar woningconcepten. Het bovenstaande is geen blauwdruk. Het kan ook zo zijn dat zich eerst concrete klanten melden waar een locatie voor wordt gezocht. In het proces blijkt dat veel mensen nog steeds hetzelfde kiezen, maar het gaat meer om de beleving dat mensen merken dat ze invloed hebben. Daarnaast ziet hij een toename van particuliere beleggers. Dit vergt ook meer begeleiding, omdat deze particulieren meer behoefte hebben om in contact te komen met de huurder. Dit in tegenstelling tot constitutionele beleggers, die volgens Bouwman ‘eisen stellen aan woningen waar niemand op zit te wachten en die vaak zo hoog zijn dat woningen niet realiseerbaar blijken’.

Op de vraag welke vaardigheden de nieuwe ontwikkelaar moet bezitten geeft Bouwman aan dat ontwikkelen weer een ambacht wordt. De belangrijkste competentie die hiervoor nodig is, is klantgerichtheid. Het gaat hierbij om luisteren naar de klant en de klant betrekken bij het proces. Het is van belang dat de latente woningbehoefte wordt achterhaald. Als bedrijf moet je zelfstandig het proces kunnen doorlopen, met ontwikkelmanagers die het hele proces beheersen. Er wordt overigens wel samenwerking gezocht met architecten en aannemers. Hij ziet dit als een positieve ontwikkeling, omdat de klant weer centraal komt te staan. Dit proces zorgt voor tevredenheid bij alle stakeholders en deze kleinschaligheid zorgt voor veel feestmomenten en voor een positieve flow. Daarnaast zorgt een gefaseerde ontwikkeling voor een 1 op 1 maquette voor latere projectfasen.

Op het gebied van innovatie werkt Blauwhoed bijvoorbeeld samen met de TU Delft aan het concept tiny apartments, kleine multifunctionele appartementen van één ruimte, waarbij potentiële klanten zijn betrokken.
Bouwman verwacht dat de markt aantrekt, maar tegelijk dat de markt kleinschalig zal blijven. Het zal nooit meer worden zoals het was. Vanwege intensieve begeleiding van kleinschalige projecten is de omzet per medewerker laag. Hij verwacht wel dat het proces van co-creatie in de toekomst geld oplevert. Het proces zorgt voor een lager afzetrisico en lagere faalkosten en het proces wordt steeds efficiënter. Als je het in een keer goed doet scheelt dat geld. Bovendien kan de opbrengst per woning soms hoger zijn, omdat mensen meer bereid zijn te betalen aan een woning waaraan ze mee-ontworpen hebben. Ook zorgt het voor korte doorlooptijden, dit communiceert stukken makkelijker met klanten en gemeenten.

Bouwman verwacht dat de markt aantrekt, maar tegelijk dat de markt kleinschalig zal blijven. Het zal nooit meer worden zoals het was. Hij verwacht wel dat het proces van co-creatie in de toekomst geld oplevert. Het proces zorgt voor lagere faalkosten en het proces wordt steeds efficiënter. Als je het in een keer goed doet scheelt dat geld. Ook zorgt het voor korte doorlooptijden, dit communiceert stukken makkelijker met klanten en gemeenten.

Discussie

Voor de discussie schuift Friso de Zeeuw aan, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Op de vraag naar het verschil tussen de werkwijze van Ballast Nedam en Bouwfonds, geeft De Zeeuw aan dat er drie dingen belangrijk zijn bij de manier van werken van Bouwfonds. Ten eerste luisteren naar wat de overheid wil. Ten tweede voorwaartse integratie– in een eerder stadium de regie nemen over planvorming en grondexploitatie. En als derde het koppelen van de grondexploitatie aan de vastgoedexploitatie, zodat er meer kosten worden doorgezet naar de aannemer. Daarnaast worden succesnummers herhaald.
Martens geeft aan dat er bij Ballast Nedam veel meer wordt gewerkt met aannemersproducten, wat zorgt voor kostendaling. Daarnaast worden er steeds meer kavels verkocht met of zonder begeleiding. Martens vindt dat er een cultuuromslag nodig is. Er wordt veel geroepen, maar er moet gewerkt worden. Er is nu eenmaal nieuw overheidsbeleid en daar moet mee worden opgegaan. De Zeeuw vult aan dat de omgang met de overheid van groot belang is.

Op de vraag wat er gebeurt met bijvoorbeeld Lean en preferred suppliers geeft Martens aan dat opdrachtgevers de aannemer niet meer vertrouwen. Zij moeten hun verdienmodel aanpassen. Ze moeten modulaire bouwen met deelproducten en standaardelementen. Standaardwoningen, waarbij gemakkelijk met meer- en minderprijzen de woning kan worden aangepast. Dit zorgt ook voor kortere doorlooptijden. De Zeeuw onderstreept deze industrialisatie van het bouwproces. Als de markt aantrekt zullen volgens hem de huidige veranderingen deels verdwijnen, maar de industrialisatie zal blijven. Deze verandering is namelijk niet alleen ontstaan door de marktomstandigheden, maar ook door de ontwikkelingen in de ICT en het feit dat er geen kennis meer is op de bouwplaats.

Op de vraag naar innovaties wordt aangegeven dat er nog te weinig wordt gedaan aan marketing. Volgens Oostmeijer is de marketing van zeer lang niveau, maar groeit deze wel. De innovatie zit vooral in de bouwtechniek, maar niet in wat er gebouwd wordt. De Zeeuw geeft aan dat woningen wel veranderen maar dat dit een heel langzaam proces is. Bouwman ziet wel kleine innovaties optreden zoals zelfsluitende deuren. De Zeeuw vindt dit technische frutsels en stelt dat er niks gebeurt in de plattegrond. Woningen worden wel iets kleiner omdat leefpatronen veranderen.

Het grootste deel van de ontwikkelingen zullen zich in het stedelijke gebied voordoen. De Zeeuw vindt dat er in deze ontwikkelingen meer tegengas mag worden gegeven en niet alle eisen hoeven te worden geaccepteerd van gemeenten, die met grote problemen in de stad zitten. Daarnaast moeten gemeenten en ontwikkelaar wel samen blijven optrekken.

Martens is van mening dat er zo min mogelijk moet worden vastgelegd; er moet alleen een kader worden geschapen met veel flexibiliteit. De Zeeuw geeft aan dat voor deze binnenstedelijke ontwikkeling speciale capaciteiten van de ontwikkelaar noodzakelijk zijn. Oostmeijer benadrukt dat er interessante wijken moeten worden gemaakt, het gaat om de beleving. Hierbij stuurt de markt en moeten vooral architecten worden aangestuurd naar de mening van De Zeeuw. Ontwikkelaars moeten door de hoge risicoprofielen kiezen uit projecten. Het kan niet meer allemaal, volgens Bouwman.

De aanwezigen zien toekomst in organische gebiedsontwikkeling. De Zeeuw geeft aan dat het een incrementeel proces wordt. Oostmeijer stelt dat er tijd moet worden genomen om te faseren. Martens is van mening dat er flexibel moet worden geprogrammeerd naar de toekomst toe, want nu is er geen vraag en geen geld. Bouwman ziet in de Umlegung -het Duitse instrument voor stedelijke herverkaveling-, zoals in de Zuidplaspolder, een interessante ontwikkeling.

Martens geeft aan dat je planten water moet geven en niet aan ze moet trekken. Volgens De Zeeuw is dit geen nieuwe maar een vergeten vaardigheid.

Martens verwacht in het eerste half jaar verbetering van de woningmarkt, die met name op de startersmarkt en bij de doorstromers zichtbaar zal worden. Boven een koopprijs van € 350.000 gaat het nog niet echt hard, maar het investeerdersvertrouwen neemt toe. Oostmeijer geeft aan dat de marktontwikkelingen een blok aan het been zijn, maar hij ziet dat het vertrouwen toeneemt. Men zal moeten accepteren dat de overheid foute beslissingen heeft gemaakt. De Zeeuw haakt in en stelt dat het goede beslissingen waren, maar op een fout moment. Deze keuzes van de overheid zijn nu ingedaald en de markt zal in het tweede kwartaal aantrekken. Bouwman verwacht dat 2014 voor Blauwhoed een overgangsjaar wordt met perspectief. Hij ziet voornamelijk markt in de goedkopere sfeer met NGH of startersleningen.

Zie ook:

- Wat doet de nieuwe ontwikkelaar?