Worden corporaties doorontwikkelaars?

Verslag van het MCD open college ‘Corporaties’

“Toen de corporaties rijk waren, strekten ze zich bijna uit tot over de cirkels van hun betrokkenheid. Nu ze moeten denken vanuit schaarste gaat het erom dat ze andere partijen uitnodigen in hun cirkels van betrokkenheid te treden.” Vincent Gruis, hoogleraar Housing Management, TU Delft, en lector Vernieuwend Vastgoedbeheer, Hogeschool Utrecht, spreekt van invitationele planning als de nieuwe strategie voor de corporaties. Het was de conclusie van een open college van de Master City Developer (MCD) over de corporatiesector.

Voor corporaties zijn het turbulente tijden. Naast de crisis, die alle spelers op de woningmarkt treft, worden ze ‘afgeroomd’ via de verhuurderheffing en krijgen ze te maken met nieuwe beperkende regels. Hun rol als ontwikkelaar en investeerder in stedelijk gebied neemt af. Terwijl de steden wel blijven groeien. Wie investeert er straks nog in de stad? Kunnen de corporaties een sterke rol vervullen in het beheer van stedelijk vastgoed? Met woorden van deze strekking leidde MCD-directeur Geurt van Randeraat het open college in.

Peter Boelhouwer

Het eerste ‘college’ verzorgde , hoogleraar Huisvestingssystemen en wetenschappelijk directeur van Onderzoeksinstituut OTB (beide TU Delft). Hij presenteerde in hoog tempo de trends die zich op de woningmarkt aftekenen. De Nederlandse bevolking groeit tot 2020 en stabiliseert daarna. Met de veelbesproken krimp valt het wel mee. Die blijft sowieso beperkt tot de perifere gebieden in met name Zeeland, Groningen en Limburg. Opmerkelijk is de forse groei van huishoudens; zelfs sommige gebieden met bevolkingskrimp zoals Zeeuws-Vlaanderen blijven daarmee in de plus. Deze groeit bestaat voor een belangrijk deel uit eenpersoonshuishoudens, waarbij het vooral om ouderen gaat (vergrijzing). Het aantal huishoudens groeit de komende drie jaar met 40 à 50 duizend per jaar. De bouw van woningen blijft daar met 30 à 40 duizend per jaar bij achter. Het woningtekort (ten opzichte van de ‘gewenste woningvoorraad’) zal hierdoor oplopen tot 4 à 5 procent. Wat economisch herstel betreft moet wellicht uitgegaan worden van een structureel lagere groei van het BBP dan voor de crisis. Deels ligt de oorzaak daarvan in de vergrijzing. Verder valt een toenemende inkomens- en vermogensongelijkheid te verwachten, wat onlangs door de Franse econoom Thomas Piketty in een doorwrochte studie aan het licht is gebracht. Grotere flexibiliteit in de arbeidsverhoudingen (ontslagrecht, tijdelijke contracten) betekent minder inkomenszekerheid voor werknemers. Dit bevordert het verlenen van hypotheken door de banken geenszins.

Glokalisering

Op sociaal-cultureel terrein wees Boelhouwer op het toenemend belang van leefstijl en identiteit in het wonen. “Naast globalisering ontstaat glokalisering. Het gaat om zoeken naar de roots. Gelijkgestemden die bij elkaar willen wonen. Duindorp [waar autochtone bewoners zich onlangs keerden tegen de vestiging van niet-Westerse allochtonen in hun buurt /red.] is daar een voorbeeld van.” In positieve zin vinden gelijkgestemden elkaar in bijvoorbeeld de moderne woonburchten van Haverleij bij ’s-Hertogenbosch en in de ecowijken die her en der verschijnen. “Haverleij is deels marketing, maar voor een deel ook gedeelde onderliggende waarden.” Een ander sprekend voorbeeld van een besloten woondomein met een geprivatiseerde openbare ruimte is Le Medi in Rotterdam.
Een gedeelde leefstijl manifesteert zich bijvoorbeeld ook in woongroepen voor gescheiden vaders, maar bijvoorbeeld ook in de verdere concentratie van streng gelovige protestanten in en rond plaatsen als Barneveld en Rijssen.

Een andere sociaal-culturele trend is transnationaal wonen en meerhuizigheid. Denk aan Oost-Europese seizoensarbeiders. Corporaties laten het wat liggen met het aanbod van tijdelijke huisvesting. Het fenomeen tweede woning wint enig terrein maar neemt in Nederland geen hoge vlucht. Wel is er een toename van het fluïde wonen: mensen die minder binding aangaan met hun woning en vaak verkassen. Shared wonen is in opkomst onder jongeren; in Duitsland is het al heel gebruikelijk dat meerdere gezinnen één woning huren. Verder is er een trend naar comfort en gemak in de vorm van nieuwe woonconcepten en arrangementen voor met name (rijke) ouderen. Dit fenomeen wordt wel aangeduid als de verdienstelijking van het wonen.

Naar een statische woningmarkt

De bouw van nieuwe woningen heeft aan de vraagzijde het probleem van verzwaarde hypotheekeisen en verminderd consumentenvertrouwen. Aan de aanbodzijde ligt de bottleneck bij de grondprijs. Residueel gerekend zou die met 60% moeten dalen, maar dat valt niet te verwachten. Het drukken van de bouwkosten moet dus vooral uit de kwaliteit komen. Karin Schrederhof, vestigingsdirecteur bij Woonbron, onderschreef dit punt. “Onze sociale huurwoningen in de Harnaschpolder die drie jaar geleden zijn opgeleverd zijn van een ongekende kwaliteit. Die woningen zouden best voor 250 duizend euro verkocht kunnen worden. In Oosterheem hebben we huurwoningen met een ligbad.” Investeren in kwaliteit kwam voort uit de strategie van waardecreatie. Structureel probleem is het karakter van een voorraadmarkt. Subsidie- en stimuleringsmaatregelen zoals huurtoeslag en startersleningen drijven de huur- c.q. koopprijzen op. Helemaal verstorend is de hypotheekrenteaftrek, die ervoor zorgt dat de woonlasten van een koopwoning lager liggen dan de woonlasten van dezelfde huurwoning. “Hypotheekrenteaftrek is archaïsch. Het bestaat binnen Europa alleen nog in Griekenland!” De zeer trage en bescheiden afbouw van de renteaftrek – in twintig jaar van ruim 50 naar een kleine 40 procent – zet geen zoden aan de dijk.

drie typen woningmarkten

Internationaal laten zich onderscheiden: - dynamische markten, met name VS en UK, waar veel nieuwe woningen worden gebouwd en waar een woning wordt gekocht om er bij verkoop weer aan te verdienen;
- statische markten, met name Duitsland en Oostenrijk, waar relatief weinig woningen worden gebouwd en waar een woning wordt gekocht voor het leven;
- speculatieve markten, zoals Spanje en Ierland, waar te veel woningen worden gebouwd.

Tot voor kort was de Nederlandse woningmarkt eerder dynamisch dan statisch, maar de trend gaat richting statische markt. Door de lagere loan-to-value (LTV) die de Duitse en Oostenrijkse hypotheekverstrekkers hanteren (80%), moeten burgers eerst sparen voor ze een huis kunnen kopen. Ze kopen de eerste woning dus op latere leeftijd en daar blijft het meestal bij. Deze landen kennen daarentegen wel een dynamische huurmarkt met een groot marktsegment.
Verdere verlaging van de LTV, waar De Nederlandsche Bank, het Ministerie van Financiën en Rabobank op aansturen, zal ook de Nederlandse koopmarkt meer statisch maken. Wat de particuliere huurmarkt betreft betwijfelde Boelhouwer of daar veel groei in gaat komen. Momenteel kun je in een stad als Den Haag zo een woning betrekken voor een huur van 800 à 900 euro. Een deelnemer bracht naar voren dat er per stad en regio huurprijsplafonds bestaan waar je ook met extra kwaliteit niet bovenuit komt. Een rendement van 6 à 7 procent op middeldure en dure huurwoningen, zoals beleggers minimaal willen, lijkt in Nederland niet haalbaar. De oorzaak is al genoemd: de hypotheekrenteaftrek bevoordeelt de koopmarkt te zeer.

Intussen zijn de huurlasten voor de lagere inkomensgroepen gewoon te hoog gestegen. De huurtoeslag is niet toereikend. Aan de onderkant houden mensen naast hun vaste lasten maar een paar tientjes per week over om van te leven. “Maar de politiek wil niets zeggen over betaalbaarheid of over kwaliteitsnormen van woningen. Volgens minister Blok regelt de markt het wel.” Voorlopig niet dus.

Corporaties en gebiedsontwikkeling

Hebben de corporaties, gezien de inperking van hun mogelijkheden, überhaupt nog een rol in gebiedsontwikkeling? Dit was de centrale vraag van het tweede college, gegeven door Vincent Gruis. Schrederhof schonk meteen klare wijn: “Het hele product bieden, willen en kunnen we niet meer.” Corporatie zullen zich meer op een regierol moeten richten, om binnen hun netwerk van investeerder slimme coalities te smeden. Duidelijk lijkt wel dat de sociaaleconomische investeringen gericht op sociale cohesie en leefbaarheid – de integrale wijkverbetering – naar nul zullen gaan.

Maar als je als corporatie geen geld meebrengt, is dan zelfs een regierol niet te hoog gegrepen? Een van de deelnemers vertelde dat ze vanuit haar eerdere werk voor een corporatie nu is ingehuurd door een buurtvereniging. Het idee om regie te kunnen voeren is nog teveel gedacht vanuit de oude positie van de corporatie, vond ze. Gruis stelde dat het belang van de corporatie minimaal ligt bij goed beheer. Hoe zij met hun vastgoed omgaan, is bepalend voor de hele wijk. Maar dat kun je geen gebiedsontwikkeling meer noemen. Vastgoedbeheerder, of zo mogelijk gebiedsbeheerder, zijn betere rolomschrijvingen.
Overigens, de nadruk die nu wordt gelegd op de beperkende gevolgen van de verhuurderheffing ontneemt wel het zicht op de koerswijziging die de sector al voor het uitbreken van de crisis leek in te slaan: terug naar de kerntaak. Toen vroeg Joost Conijn (hoogleraar Woningmarkt, UvA) zich al af of corporaties eigenlijk wel een houdbaar businessmodel hebben. Het volkshuisvestelijk vermogen daalt scherp. De vervangingsopgave is groot. Woningen uit de bestaande voorraad verkopen is misschien alleen maar uitstel van executie. Want hoe klein kun je worden?

Tenant Management

In haar rolverandering moet de corporatie zich gaan richten op bewoners als actieve partner. Hier en daar zien we dat zij inbreken in de instituties. Als een corporatie vraaggericht wil werken heeft ze grofweg te maken met drie doelgroepen: Afnemenden, Afhankelijken, Actieven. De laatste, kleinste groep vormen de bewoners die bijvoorbeeld het initiatief nemen tot, of als coördinator/aanspreekpunt optreden bij, het oprichten van een VvE om beheer en onderhoud van een wooncomplex in onder te brengen. Of om verduurzaming uit te laten voeren. In Leeuwarden en Alkmaar zijn interessante experimenten gaande waarbij bewonerscollectieven/communities beheer en onderhoud van woningen en openbare ruimte voor hun rekening nemen. Overigens gebeurt dit vaak in wijken waar het de corporaties niet gelukt is de boel op orde te krijgen. De negatieve prikkel werkt vaak het best. In het Verenigd Koninkrijk bestaat al heel wat ervaring met Tenant Management Organisations.
Collectief-particulier opdrachtgeverschap (CPO) heeft in Nederland enige opgang gemaakt en is een duidelijke vorm van inbreken in de instituties. Corporaties haken op de ontwikkeling in door zich in te kopen in complexen en vervolgens met de andere bewoners-eigenaren een VvE op te zetten. Verder hebben ze oude panden om niet of tegen geringe prijzen als kluspanden van de hand gedaan aan overtuigde stedelingen. Het Wallisblok in Rotterdam-Spangen was hiervan het eerste aansprekende voorbeeld. Een actueel voorbeeld is het concept ‘Eén blok stad’ van ERA Contour in samenwerking met woningcorporaties in Amsterdam en Rotterdam. Ook hier worden oude panden casco (fundering, gevel, dak) gerenoveerd en verkocht.

Van her- naar doorontwikkelen

Vergeleken met omringende landen is de afgelopen decennia in Nederland heel veel sloop-nieuwbouw uitgevoerd. Dit berust op de grote voorraad sociale-huurwoningen in institutionele handen, i.c. de corporaties. Zij hebben voor een grote kwaliteitssprong gezorgd. Nu betaalbaarheid en niet langer kwaliteit het leidmotief is, is grote herontwikkeling ook om deze reden (naast de afgenomen investeringskracht en de onzekere marktontwikkeling) van de baan. “Van herontwikkeling gaan we naar doorontwikkeling”, schetste Gruis als toekomstperspectief. Vingeroefeningen daarmee zijn al enige tijd gaande. Het gaat om nieuw leven inblazen in verlopen gebouwen om een gunstige wisselwerking tot stand te brengen tussen gebouw en omgeving. Hoewel het hierbij voornamelijk tijdelijke ontwikkelingen betreft. Voorbeelden als het Rotterdamse Schieblok en het naburige Zomerhofkwartier floreren als tijdelijke oplossingen dankzij welwillende eigenaren (corporaties, ontwikkelaars), die er op hun beurt ook baat bij hebben dat de boel niet verpaupert.

De rollen omdraaien

Momenteel trekken de corporaties zich juist terug uit de specials, zoals oude kazernes, kloosters, kantoor- en industriegebouwen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het project Hofbogen, het kilometerslange spoorviaduct met onderliggende bedrijfsruimten van de afgestoten Hofpleinlijn in Rotterdam. Bovendien werkt doorontwikkelen vaak alleen dichtbij het stedelijke centrum. Een kluspandenproject als ‘Eén Blok Stad’ zou in Rotterdam-Zuid niet kunnen, bevestigde Schrederhof.
Zich plotseling terugtrekken uit de specials is trouwens geen optie: dat zal ontwikkelend moeten gebeuren. “Terugtrekken op de kerntaak, betekent ervoor zorgen dat anderen wél investeren in wat je loslaat.” In dit andere denken probeer je de rollen om te draaien. Een mooi voorbeeld speelt in Amersfoort waar verduurzaming als opgave in handen is gelegd van een consortium van leveranciers en bouwbedrijven. De leidende vraag moet steeds zijn: wie heeft er (het meeste) belang bij. Wat verduurzaming van woningen betreft zijn dat momenteel de marktpartijen omwille van omzet en werkgelegenheid. Kortom, het is de in het begin genoemde invitationele planning als een nieuw handelingsperspectief voor de corporaties.

Zie ook:

- Probleemgestuurd ontwikkelen in de netwerkeconomie