Zorg Vast Goed!

Dag van de projectontwikkeling

Hoe moet de publieke ruimte ingericht worden om deze geschikt te maken voor ouderen? Welke mogelijkheden biedt de scheiding van wonen en zorg voor de ontwikkeling van woonconcepten voor ouderen? Wat zijn de juridische en financiële gevolgen voor bewoners, zorginstellingen en vastgoedeigenaren? Deze vragen kwamen aan de orde tijdens de deelsessie „Zorg Vast Goed”, georganiseerd in samenwerking met Gebiedsontwikkeling.nu, op 15 mei tijdens de Dag van de Projectontwikkeling in de Brabanthallen in ‘s-Hertogenbosch.

De ”levensloopbestendige” omgeving draagt bij aan fysieke en psychische gezondheid

In het ruimtelijk domein wordt het thema gezondheid op dit moment nauwelijks opgepakt, vertelt Ad de Bont, onderzoeker aan de TU Eindhoven en werkzaam bij Urhahn Urban Design. Dat is opvallend omdat de stedenbouw van oudsher juist erg op de gezondheid van bewoners gericht is geweest. Het Platform Gezond Ontwerp (zie www.platformgezondontwerp.nl) probeert gezondheid weer hoger op de stedenbouwkundige agenda te zetten. Het mag duidelijk zijn dat weinig bewegen niet goed is voor de gezondheid. Wat niet iedereen weet is dat het daarbij niet alleen gaat om de gevolgen voor de fysieke gezondheid; ook psychische aandoeningen, zoals dementie en depressiviteit, komen minder voor bij mensen die regelmatig in de buitenlucht bewegen. Hoewel gezondheid volgens De Bont voor een deel een sociaal-economische opgave blijft, kan de gebouwde omgeving wel degelijk bijdragen aan een gezonde levensstijl. Het uitgangspunt van Platform Gezond Ontwerp is dan ook om mensen in te verleiden tot gezond gedrag. Blijkbaar daagt de gebouwde omgeving op dit moment in onvoldoende mate uit tot beweging. In veel gebouwen is bijvoorbeeld de lift heel makkelijk te vinden, maar zit de trap verstopt. Uit onderzoek blijkt dat zichtbaarheid erg belangrijk is. Zodra mensen als ze de deur uitgaan eerst de fiets tegenkomen en daarna pas de auto, zijn ze eerder geneigd de fiets te pakken. In zijn algemeenheid zijn bij het ”levensloopbestendig” inrichten van de woonomgeving drie aspecten van belang:
1. Veiligheid. De openbare ruimte moet een plek zijn waar je veilig kunt vertoeven, zonder het gevaar beroofd of aangereden te worden.
2. Aanleiding om naar buiten te gaan. De omgeving moet sociaal interessant zijn, met genoeg aantrekkelijke plekken waar interactie met andere mensen tot stand kan komen. Dit kan ook op onverwachte plekken gebeuren, zoals op het bankje bij de koffieautomaat in de supermarkt. Een ”bewegingsvolle” stad biedt bovendien zichtbaar aanleiding tot beweging: de stad als sport- en speelterrein.
3. Toegankelijkheid (frictieloosheid). De omgeving moet te voet, maar ook met een rollator of rolstoel, goed toegankelijk zijn. Barrières zoals hoge stoepranden zonder en onoverzichtelijke, moeilijk over te steken wegen moeten zoveel mogelijk vermeden worden.

Nieuwe ontwikkelmogelijkheden voor ouderenhuisvesting

De gescheiden financiering van zorg en wonen en de keuzevrijheid die hierdoor voor bewoners ontstaat, biedt nieuwe ontwikkelmogelijkheden voor zorgcomplexen. De Veldacademie, letterlijk een ’academie in het veld’ voor studenten van diverse onderwijsinstellingen, heeft een inventarisatie gemaakt van bestaande intramurale wooncomplexen voor zorgbehoevenden in Rotterdam. Dit onderzoek, getiteld „Zicht op zorghuisvesting”, geeft inzicht in de scenario’s voor de verschillende locaties voor zorghuisvesting in de stad Rotterdam. Otto Trienekes (Veldacademie) licht het onderzoek en de bevindingen toe. De huisvestingsmogelijkheden, de geleverde zorg en de stedelijke context, zoals het voorzieningenniveau, de toegankelijkheid en ontmoetingsplekken, bepalen samen de ontwikkelmogelijkheden in de zorg. In Rotterdam zijn in het kader van dit onderzoek vijftien pilots gestart om de mogelijkheden voor verschillende zorglocaties te onderzoeken. Eén van die locaties is „de Provenier”, een complex dichtbij Rotterdam Centraal. De Provenier staat symbool voor het meest voorkomende type zorghuisvesting, waarbij op een gunstige locatie lichte zorg wordt geleverd. Voor dit type zorg valt de financiering voor huisvesting als gevolg van de nieuwe regelgeving weg. De onzelfstandigheid van de woningen maakt het echter niet mogelijk om de appartementen op de reguliere woningmarkt aan te bieden. Er ligt daarom een onderzoeksvraag met grote relevantie naar de transformatiemogelijkheden. Samen met bewoners en andere stakeholders in de wijk wordt gezocht naar de mogelijkheden in de nieuwe situatie. Ontwikkelaar Amvest, een lokale partner bij de pilots, gelooft vooral in kleinschalige woonconcepten voor ouderen in de wijk. Om de kwaliteit hiervan te bewaken heeft Amvest niet alleen invloed op het vastgoed, maar ook zeggenschap in de zorgverlening.

Juridische en financiële gevolgen, maar ook meer keuzevrijheid

Tot 2009 bepaalde de overheid waar, wat en hoeveel zorgvastgoed er gebouwd moest worden. Zorgorganisaties hadden hierin weinig keuzevrijheid. Vanaf 2012 is de financiële verantwoordelijkheid voor het vastgoed (gedeeltelijk) verschoven naar de zorgorganisaties. Dat zorg en huisvesting in financieel opzicht gescheiden zijn heeft zowel voor de cliënt als voor de zorgverlener grote gevolgen. Jurist Cees de Zeeuw (Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn) legt uit wat de juridische en financiële gevolgen voor deze partijen zijn. Bij de huidige bewoners van zorgcomplexen heerst op dit moment, in de overgangsfase naar de nieuwe situatie, vooral een gevoel van onzekerheid. Ben ik verplicht mee te werken aan herhuisvesting? Mag de instelling mijn zorgcontract zomaar opzeggen? Daar staat tegenover dat zorgbehoevenden meer vrijheid krijgen in de inkoop van zorg en huisvesting. Sommige ouderen vinden het bijvoorbeeld erg prettig om langer zelfstandig te kunnen wonen, zo bleek ook uit de uitzending van Eén Vandaag op 5 mei j.l.
Voor zorginstellingen en zorghuisvesters zijn er ook grote gevolgen. Er is geen instroom meer van mensen met de lichtste zorgbehoefte (zorgzwaartepakket 1 t/m 3 en 4), met omzetdaling door leegstand als gevolg. De verwachting is dat de schade flink oploopt. Woningstichting SOR in Rotterdam liet onlangs weten dat zij de staat aansprakelijk wil stellen voor het mislopen van 25 tot 50 miljoen euro omzet ten gevolge van het overheidsbeleid (Trouw, 16 mei 2014). Eigenaren van zorgcomplexen moeten keuzes maken. De opties zijn grofweg: intramurale zorg voor de zwaardere zorgpakketten, gedeeltelijke vrije verhuur van de wooneenheden of geheel vrije verhuur, met afgestoten vastgoed en een concentratie op zorgverlening. Bij deze keuze moet ook rekening worden gehouden met de geschiktheid van de locatie, de noodzaak tot herontwikkeling van het terrein en vergunningverlening. Voor woningen voor zorgbehoevenden gelden in principe andere vergunningseisen dan woningen voor gezonde mensen. Dit heeft voornamelijk te maken met veiligheidsvoorschriften. Bij zorgverleners wiens vastgoed verzorgd wordt door een corporatie kan er bovendien sprake zijn van een juridische complicatie: wat gebeurt er met de hoofd-huurovereenkomst wanneer de meerderheid van de huureenheden een woonkarakter krijgt zonder zorgcontract? Hier is nog geen eenduidig antwoord op. De Zeeuw pleit ervoor om van de huisvesting voor zorgbehoevenden meer een integraal verhaal te maken: hoe maak je een zorgzame stad? Nieuwe exploitatiemogelijkheden kunnen gevonden worden door breder te kijken en te zoeken naar nieuwe samenwerkingsvormen en financieringsmodellen.

De conclusie van deze deelsessie is helder: een integrale aanpak waarbij de publieke ruimte toegankelijker en uitnodigend wordt voor ouderen, met een divers aanbod van aantrekkelijke ouderenhuisvesting en zorgverlening zorgt voor een levensloopbestendige stad.

Zie ook:

- Het hoofdverslag 'Wat zijn onze drijfveren?'
- Friso de Zeeuw: ‘Er is helemaal geen massale vraag naar seniorenwoningen’