Corporaties in transitie

Interview met Viviane Regout, directeur Investeren & Ontwikkelen bij Ymere

Viviane Regout, sinds twee jaar directeur Investeren & Ontwikkelen, is blij met het maatschappelijke gesprek over de rol van corporaties. ”Daar is veel te lang niet over gesproken. Corporaties hebben hun taak lang zelf ingevuld en gaandeweg een steeds breder en kleurrijker pallet aan activiteiten ontplooid. Dat de diversiteit aan opvattingen zijn gedeeld en dat we weten wat iedereen wil is pure winst.“ Wat is de taak van de corporatie volgens Regout? “Als je naar de oorsprong van corporaties kijkt, is die behoorlijk breed. De eerste sociale woningen werden gebouwd door industriëlen voor hun werknemers. De bouw diende meerdere doelen, waaronder ook het creëren van gezondere leefomstandigheden, welzijn en sociale stabiliteit. ”Dat betekent voor Regout niet dat corporaties in de toekomst ook die breedte moeten pakken. “Het is alleen een constatering. Ik zie een golfbeweging in de tijd van breed naar smal en weer terug. Volgens mij gaat het niet om breed of smal maar om kiezen en focus. Corporaties verschillen onderling sterk in waar ze vandaan komen, omvang, doelgroepen en verzorgingsgebied. Een brede corporatie als Ymere is een hele andere organisatie dan DUWO of Woonzorg Nederland.” Je kunt het daarom beter bedrijfsmatig bekijken, stelt Regout: ”Waar zit je kracht en meerwaarde en hoe benut je die optimaal. Om erachter te komen wat de focus moet zijn is het nuttig om met stakeholders in gesprek te gaan: wat moeten onze speerpunten zijn? Waar herkennen jullie ons aan?”

Ymere: met Ziel en Zakelijkheid

Ymere heeft door de jaren een grote verscheidenheid aan activiteiten ontwikkeld. Gedwongen door de veranderde omstandigheden moest ook Ymere op zoek naar een nieuwe invulling van haar rol. De afgelopen periode maakte de organisatie een ingrijpende reorganisatie door met als doel dichter bij de samenleving te komen staan. Regout: “We hebben nagedacht over onze specifieke toegevoegde waarde. Wat kunnen wij wat een ander niet kan? Dat heeft geleid tot een nieuwe ondernemingsstrategie genaamd Met Ziel & Zakelijkheid. Concreet betekent dit dat we zoeken naar een balans tussen zogenaamde Zielgebieden, gebieden die een sociaaleconomische impuls nodig hebben, en Zakelijke gebieden, gebieden die al stevig en stabiel zijn. Onze toegevoegde waarde zit in de Zielgebieden. Wij kennen de bewoners en de wijken en weten waar en hoe we moeten investeren. In de Zakelijke gebieden is onze meerwaarde beperkt maar hebben we wel bezit. Uit dat bezit willen we meer rendement halen, bijvoorbeeld door delen van de voorraad onder te brengen in de vrije sectorhuur. Als we dat goed doen, kunnen Zielgebieden op termijn zelfs Zakelijke gebieden worden, transformaties die in bepaalde wijken van Amsterdam heel reëel zijn.”

Gaten

De strategie mag dan helder zijn, financieel ziet het er vandaag de dag een stuk minder goed uit. Ook Ymere moet keuzes maken. Regout: “Het duurt minstens zes of zeven jaar voordat de verschuiving van sociale huur naar de vrije sector significant bijdraagt aan een grotere investeringsruimte. Er vallen gaten en ik ben het met Friso de Zeeuw eens dat je niet elk gat direct hoeft op te vullen. Maar in wijken waar wij actief zijn is echt wel wat aan de hand. Als je daar niet stabiliseert, gaat het achteruit. Van de 30 wijken waarin Ymere actief is, hebben we er zes aangewezen waar we in blijven investeren. Daarachter volgen er nog vijf die we oppakken als er meer ruimte is gevonden.”

Op zoek naar investeringsruimte

Om investeringsruimte te vinden is Ymere actief op zoek naar nieuwe wegen en partners. Regout: “Dat heeft een aantal strategieën opgeleverd zoals off balance financiering waarbij we gebruik maken van de mogelijkheden van gemeenten om goedkoop geld te lenen. De gemeente leent geld en wordt tijdelijk eigenaar. Ymere bouwt en neemt het vastgoed over vijf-zes jaar weer af tegen een vooraf afgesproken prijs. Daarnaast verkopen we projecten aan beleggers en richten we ons nadrukkelijker op het collectief particulier opdrachtgeverschap. Financieel gezien vormt dat op dit moment nog maar een klein aandeel. Maar het is een belangrijke maatschappelijke trend waarin we willen meegroeien zodat we de vraag in de toekomst goed kunnen faciliteren.”

Partners met toegevoegde waarde

Voorheen waren er te weinig prikkels om te kiezen op rendement. Nu die noodzaak er wel is, zijn corporaties ook gedwongen om zorgvuldiger te kijken met wie ze werken en op welke manier, meent Regout: “Samenwerken moet iets toevoegen. Partners brengen bijvoorbeeld expertise mee die je zelf niet in huis hebt. Of je kunt samen processen efficiënter organiseren. ”Zo ging Ymere een aantal langdurige partnerschappen aan met bouwers, waaronder Dura Vermeer. “Doordat we voor elkaar kiezen, kunnen we investeren in de samenwerking en gemakkelijker sturen op de diverse doelen.” Iets wat goed lukte in de Kadoelerbreek in Amsterdam-Noord, vertelt Regout. “Daar hebben we de woonwens van de klant als vertrekpunt genomen. Via Facebook zijn we in gesprek gegaan met potentiële kopers. Wat zoeken ze en wat mag het kosten? Zo kregen we goed zicht op de woonbehoefte. Deze is als harde eis meegenomen in het proces en het is ons gelukt om twee-onder-een-kappers te maken voor 220.000 v.o.n. en appartementen voor 130.000 v.o.n. Dat deze ontwikkeling er is gekomen kon alleen door goede samenwerking met Dura.”

Ruimte voor marktgedreven experimenten

De corporaties waren in het verleden bij uitstek organisaties die experimenteerden binnen het woondomein. Is er in de nieuwe werkelijkheid nog ruimte voor experiment? Regout: “Jazeker. Een steeds veranderende omgeving vraagt om innovatie en vernieuwing. En de externe factoren dwingen corporaties ertoe. Maar de keuzes op dat gebied moet je wel veel scherper maken. Bij Ymere toetsen we ideeën vooraf stevig op toegevoegde waarde en verwacht rendement.“ In de zoektocht naar nieuwe wegen is het volgens Regout slim om je omgeving te betrekken. “Ymere is ook opener geworden. Op dit moment is ‘investeren zonder eigen geld’ één van onze belangrijkste thema’s. Onder het motto Wie kan ons wat leren? hebben we de buitenwereld betrokken en zijn we aan de slag gegaan. De ideeën die dat opleverde hebben we langs de meetlat gehaald: op welke termijn heb je welk resultaat? Vijf richtingen kregen uiteindelijk groen licht. Eén daarvan is collectief particulier opdrachtgeverschap over de volle breedte. Daarbij horen ook modellen waarin bewoners financieel verantwoordelijk worden voor de woonomgeving. Daarnaast richten we ons op de fondsenkant en ‘total cost of ownership’. Bij deze laatste nemen we de totale levenscyclus van een gebouw in ogenschouw. Dat gaat over het slimmer ontwerpen op beheeraspecten. Door beheerders op te nemen in het ontwikkelteam kan je op de lange termijn een hoop kosten besparen. Maar ook over het verkennen van vormen van co-creatie op het terrein van de energievoorziening. Willen energiebedrijven de investeerder-exploitant worden van warmte-koudeopslagsystemen? Of zijn er huurders die gezamenlijk willen investeren in zonne-energie? Kortom: we zoeken naar allerlei nieuwe verdien- en bespaarmodellen die zowel de klant als Ymere ten goede komen.”

Zie ook:

- vier experts over de rol van corporaties na Blokdeal
- Wooncongres 2013: wie garandeert betaalbare huren?
- Ymere in transitie: zoektocht naar de nieuwe corporatie