'Focus moet breder zijn dan vastgoed alleen'

Investeren in Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: nieuwe vormen van samenwerking en financiering

De publicatie ‘Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’ werd op 24 april 2012 gepresenteerd. Er staat in hoe nieuwe vormen van samenwerking en financiering kunnen worden gerealiseerd. De essentie ervan is het bewerkstelligen van innovatie en kostenbesparing in gebiedsontwikkeling door de koppeling van vastgoed, gebruik en de zogenoemde ‘stromen’ van bijvoorbeeld energie, water, afval en data.

Volgens Donné Slangen (directeur Gebieden en Projecten van IenM) zijn de gepresenteerde innovaties een aanvulling op de huidige manier van werken. “De verschillende manieren van gebiedsontwikkeling blijven naast elkaar bestaan, maar dan wel in een integrale aanpak met nieuwe partners en nieuwe verdienmodellen.” Jan Fokkema van NEPROM deelde die opvatting: “We moeten niet doorschieten naar ‘alles-wordt-anders’. Het belangrijkste bij gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is een grotere focus op het bedienen van de consument op de woning- en retailmarkt.”

Nieuwe vrienden

Denk bij nieuwe partners aan beleggers, ‘stroompartijen’ (bedrijven werkzaam in energie, afval , gebiedsmanagement, data, water), corporaties of bijvoorbeeld aan in coöperaties georganiseerde betrokkenen. “Zij zijn onze nieuwe vrienden”, aldus knowledge manager Gert-Joost Peek van Fakton in zijn toelichting op de publicatie. Hij stelde “dat we de focus van het afgelopen decennium op publiek-private samenwerking en een integrale aanpak bij gebiedsontwikkeling moeten vasthouden. Maar onze focus moet voortaan breder zijn dan vastgoed alleen. Bij gebiedsontwikkeling nieuwe stijl krijgt - naast bestaand en tijdelijk gebruik - het beoogde gebruik in de uiteindelijke exploitatiefase expliciet de aandacht.”

In het traject dat aan de totstandkoming van de IenM-publicatie vooraf ging, zijn twee workshops gehouden met vertegenwoordigers uit vastgoed, gebruik en stromensector, aangevuld met overheidspartijen. De workshops vonden plaats bij A4 zone West (SADC) en Merwevierhavens (Rotterdam). Niet voor niets, want hier toonden de betrokken partijen zich bereidwillig om met de innovatieve manier van werken aan de slag te gaan. Overheden blijven een belangrijke rol spelen in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Niet zozeer als ontwikkelaar, maar als een partij die kan faciliteren en zekerheden kan bieden over branding van een gebied. Dit is één van de handreikingen uit de publicatie.

Nieuwe verdienmodellen

In de publicatie worden drie nieuwe verdienmodellen toegelicht: servicecontracten, fondsvorming en coöperaties (2012 is het VN-jaar van de coöperatie). Door deze nieuwe modellen ontstaan mogelijkheden voor kostenbesparing en verduurzaming. Praktijkvoorbeelden hiervan die in de publicatie worden toegelicht zijn het energieprestatiecontract voor Rotterdamse zwembaden en het gebiedsfonds van het Chiswick Park in Londen, waar ‘enjoy work’ het credo is. Over gebiedsexploitatie in een fonds wordt gesteld: “het houdt de ontwikkeling en exploitatie van zowel vastgoed als stromen in één hand. Zo kan de gebruiker een totaalpakket worden geboden van zowel huisvestiging als bijbehorende services.” Een fonds kan een vehicel zijn om de ontwikkelinvesteringen mogelijk te maken. Maar deelname hieraan zal niet voor alle stroompartijen vanzelfsprekend zijn; wellicht willen bedrijven de investeringsstromen liever gescheiden houden.

Stroompartijen

Hoe zien ‘stroompartijen’ zelf hun rol in stedelijke ontwikkeling? Als vertegenwoordigers van bedrijven die zich oriënteren op gebiedsontwikkeling als nieuwe markt, presenteerden Jan-Erik Ouwehand (Siemens) en Kees Donker (IBM) hun visie op de toekomst van steden. Zij zien steden vanwege hun exponentiële groei als motoren van welvaart, ontwikkeling en werkgelegenheid. Met inspirerende visies en voorbeelden - zoals het splinternieuwe complex The Crystal van Siemens in Londen - toonden Ouwehand en Donker zich overtuigd van het ‘enjoy work’ principe. “De uitdaging is om deze visies te verbinden aan concrete gebiedsontwikkelingsprojecten in Nederland. Daarbij moeten wij zelf de samenwerking met andere partijen aangaan, want wij willen best toegeven dat het ons ontbreekt aan de precieze kennis van gebiedsontwikkeling.”

Uit de bijdragen van Siemens en IBM bleek dat techniek niet de barrière vormt voor innovatie en verduurzaming van steden. Cruciaal is dat publieke partijen en het bedrijfsleven elkaar vinden. Donker schetste een wereld die instrumented, interconnected en intelligent is. “Met een welhaast onbegrensde rekenkracht zijn we in staat orkanen, overstromingen en de omvang van oliereserves te voorspellen. Verbindingen van stromen (van verkeer, energie en data) leiden bijvoorbeeld tot smarter traffic en smart grids en een betere beheersing van piekdrukte in passagiersstromen.”

Als belangrijkste voorwaarden om met de beschikbare technieken tot innovatie te komen, noemden zij: - een bredere scope en een lange termijnbenadering; - het betrekken van de samenleving bij stadsontwikkeling; - vereende krachten en een gedeeld urgentiebesef.

Bredere scope en een lange termijnbenadering
Ouwehand stelde dat voor het creëren van aantrekkelijke steden in dit ‘urban millennium’ ingezet moet worden op duurzaamheid, leefbaarheid en bereikbaarheid. De focus moet gericht zijn op de lange termijn (de ‘total cost of ownership’) in plaats van op korte termijnwinst. Lange termijnwaarde ontstaat volgens Ouwehand door de stad schoner, leefbaarder en concurrerender te maken. Met de Green City Index brengt Siemens in beeld hoe steden er op milieugebied voor staan.

Naast duurzame energie ziet Jan-Erik Ouwehand mobiliteit als kernthema. “We moeten mobiliteit integraler benaderen. Mobiliteitsstromen moeten goed op elkaar aansluiten. Overige centrale thema’s waar Siemens op inzet zijn veiligheid, water en gezondheidszorg. Siemens vertaalt zijn visie op duurzame stedelijke ontwikkeling in projecten als Masdar City, The Crystal, maar ook bijvoorbeeld in een waterzuiveringssysteem voor Bejing en de verduurzaming van het openbaar vervoer in Londen.

Het betrekken van de samenleving bij stadsontwikkeling
Ouwehand stelde dat een internationaal opererend bedrijf zijn aanpak moet enten op de samenleving van het land waarin wordt gewerkt. Boegbeeld van deze werkwijze is The Crystal in Londen, een publiek toegankelijk gebouw waarin de nieuwste duurzaamheidstechnologieën worden getoond, van mobiliteit tot verlichting.

Vereende krachten en een gedeeld urgentiebesef
Kees Donker benadrukte bij de presentatie van de IenM-publicatie over gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, dat publieke partijen en het bedrijfsleven hun nek moeten uitsteken en naar elkaar toe moeten groeien. Het betrekken van grote ‘stroompartijen’ is complex, vanwege verschillen in urgentiebesef. Om smarter cities te creëren, is het volgens Donker essentieel dat de politiek lef heeft en achter deze ontwikkelingen staat.

Ook staat of valt deze innovatie bij het vermogen om de neuzen één kant op te krijgen. Dit illustreerde Donker met het Rotterdamse Noordereiland, dat soms onder water loopt. “Alle technieken zijn voorhanden om dit te voorspellen. Toch is een pilotproject waarin deze techniek werd toegepast gestrand, omdat het niet lukte om de 23 bij dit project betrokkenen gemeente instanties op één lijn te krijgen.” Donker maakte van de gelegenheid gebruik om overheden aan te sporen lef te tonen. Wel is hij er optimistisch over dat overheid en bedrijfsleven meer naar elkaar toegroeien, ondanks verschillen in taal en cultuur tussen bedrijfsleven en overheid.

Slangen (ministerie van Infrastructuur en Milieu) concludeerde dat we meer moeten denken in termen van ‘waarom’ in plaats van het ‘wat’. “Voor nieuwe generaties is dit vanzelfsprekend, maar voor organisaties veelal nog niet.” Verder trok hij uit de presentaties de les dat ICT een grote rol speelt bij innovatie. Het is van belang dat publieke partijen daarin mee gaan. “De kennis hierover moet niet per prioriteit worden ingebracht, maar moet worden geïnternaliseerd door ambtenaren die de politiek adviseren.” Ten slotte benadrukte Slangen dat een lange termijn benadering en commitment van partijen hiervoor van belang zijn.

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlagen.
Organisatie: Ministerie van Infrastructuur en Milieu, directie Gebieden en Projecten, 24 april 2012

Zie ook:

- Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl
- Verslag van de manifestatie Leve de stad live
- Tegenlicht-aflevering Making Cities: de stad van de toekomst
- ESCo's nog niet helemaal comfortabel