In welk land willen we wonen?

De praktijkredactie van Gebiedsontwikkeling.nu geeft een reactie op de onlangs gepresenteerde Miljoenennota en de Troonrede. Jeroen Hutten over een erfenisje integraal denken in het MIRT, en Martine van Sprundel over de afwezigheid van enige ambitie op het gebied van stedelijke vernieuwing in de begroting. Tot frustratie van de corporatiesector. In nauwe aansluiting hierop start Helma Born een polemiek met het artikel: ‘Jaloers op Groeiland’ over de vraag: in welk land willen we wonen?

Het politieke debat over de vraag in welk land we willen wonen lijkt weer aangezwengeld. ‘Bouwen voor doorstroming is achterhaald’, stelt Maarten Hajer, directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving. ‘Als de babyboomers sterven, komt er een grote klont huizen op de markt.’ Hij deed deze uitspraak bij het aanbieden van deel II van het rapport Balans van de Leefomgeving 2014 over de uitdagingen in de woningmarkt aan minister Schultz. Hoogleraar Gebiedsontwikkeling en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Friso de Zeeuw uit in een artikel in de Volkskrant zijn zorg dat het serieus nemen van deze opvatting de komende jaren zal leiden tot een forse stijging van de huizenprijzen.

Draaien aan de knoppen

Demografische ontwikkelingen, leegstand vastgoed, wensen van gebruikers zijn terugkerende thema’s. Een belangrijke factor, omgeven met onzekerheid zijn de economische ontwikkelingen. Wat zijn hiervoor de knoppen waar we aan kunnen draaien? Volgens een interview met politiek econoom James Robinson (NRC, 13 september) is gestage economische groei alleen mogelijk bij ruime toegang tot onderwijs en de markt, autonome organisaties van vrije burgers, onwrikbare eigendomsrechten, een combinatie van politiek pluralisme en een sterke overheid. Dit alles zorgt voor spreiding van economische prikkels en biedt kansen breed over de samenleving. Het huidige kabinet speelt hier op in door het terugdringen van het overheidstekort en het doorzetten van de eerder ingezette decentralisatie in een context van de participatiesamenleving.

Vasthouden van de erfenis integraal denken

Het Rijk is niet langer de hoofdspeler in het ruimtelijk domein. De Miljoenennota en Troonrede bieden weinig aanknopingspunten voor gebiedsontwikkeling. Het budget van I en M krimpt met zo’n 10%, een beeld dat we bij de meeste departementen zien. De totale begroting van BZK bedraag 3,0 miljard, een bedrag dat het departement Zorg er in twee weken doorheen brast. Alleen bij Wetenschap, cultuur en onderwijs van 32,1 naar 33, Financiën van 2,0 naar 4,1 is sprake van een stijging. Een lichtpunt voor Gebiedsontwikkeling is het MIRT. Hier zien we een erfenisje van integraal denken. Het MIRT vernieuwt met de regio als basis. Het gaat volgens de tekst in de nota om mobiliteit, economie, ruimtelijke ordening, ontwikkelingen in de woningbouw, energie en water als een samenhangend geheel. Naast het traditionele aanpakken van knelpunten, wordt gezocht naar kansen voor ontwikkeling. Naar de juiste combinaties van oplossingen. Niet met een vast eindbeeld, maar flexibel, om mee te veranderen met de tijd. Dit vraagt meer samenwerking, bijvoorbeeld tussen overheden onderling: ministeries en gemeenten, provincies en waterschappen. Maar er zijn volgens het Rijk ook nieuwe, slimme allianties nodig: tussen overheden, bedrijfsleven en maatschappelijke partijen. Allianties die zich inzetten op het koppelen van besparingen in de zorg voor gezonde verstedelijking. Met het inzetten van 10% besparing in de zorg (ruim 7 miljard) voor gezonde verstedenlijking krijgen we meer rendement op investering dan de gevolgbestrijding die we nu in de zorg zien.

Wat brengt de begroting van Wonen en Rijksdienst de corporaties?

De decentralisatie daagt uit tot een verbreding in het denken bij gebiedsontwikkeling. Het sociale en fysieke domein worden uitgedaagd samen te werken. In een context waarin we bijna gewend zijn aan het totale gebrek aan ambitie op het terrein van stedelijke vernieuwing. Zo is er weinig nieuws onder de zon voor dit relatief kleine onderdeel (€ 3 miljard) van de rijksuitgaven. De begroting wordt gedomineerd door de uitgaven aan de huurtoeslag. De beoogde bezuiniging van 31 miljoen wordt teruggedraaid en dat lijkt goed nieuws voor onze klanten. Het slechte nieuws is dat de huurtoeslag verder blijft oplopen tot zo’n 4 miljard in 2019. Oorzaak: de boveninflatoire huurverhoging die de corporaties uitvoeren om de oplopende verhuurderheffing (1,3 miljard in 2015!) te betalen. Het kabinet maakt in de begroting wederom duidelijk dat de verhuurderheffing een blijvertje is. Zo blijven de huurtoeslag en de verhuurderheffing elkaar in een vlucht naar boven gevangen houden.

Scheefheid bestrijden

Wat schittert door afwezigheid is de huursombenadering die de minister met de branchevereniging Aedes is overeengekomen. Wel lezen we dat de bestrijding van scheefheid wordt doorgezet. Het lijkt er dus sterk op dat de minister niet van plan is de huursombenadering gezwind in te voeren. Is dat erg? De eerste schetsen hiervan leken immers weer nieuwe hersenkrakers te worden voor corporaties. Bovenop de scheiding daeb/niet-daeb en de herziening van de woningwaardering zijn de effecten op de betaalbaarheid, het vastgoed en het vermogen bijna niet meer te ontwarren. Nog even doorgaan met de inkomensafhankelijke huurverhoging maakt het overzichtelijker. Op lange termijn echter zou het kabinet niet via de huurprijzen de inkomensverdeling moeten willen beslechten.

Hervormingsagenda

De hervormingsagenda wordt onverkort doorgezet en dat is geen verassing. De datum inwerkingtreding Herziening woningwet van 1 januari 2015 wordt vaak als een bezweringsformule genoemd. De Kamer lijkt de lopende behandeling van de Novelle echter zodanig te gaan inrichten dat bij de uiteindelijke behandeling het rapport van de enquêtecommissie nog meegenomen kan worden. Dat betekent dat invoering per 1 januari niet langer haalbaar is. Hopelijk gaat deze temporisering bijdragen aan een goede afstemming over het implementatieproces van de Novelle en leidt het niet tot een nog kortere invoeringstermijn. Het bevriezen van de liberalisatiegrens was al een aangekondigde maatregel, maar nog steeds voor corporaties een redelijk onbegrijpelijk politiek compromis. Woningen die bewust gebouwd zijn voor de doelgroep in de nieuwbouw, lopen zo sneller uit de sociale sector. Om dit voorkomen kan een corporatie de huur extra gaan aftoppen, waardoor je gaat interen op opbrengsten op sociale investeringen op woningen die juist een vrij hoge kwaliteit hebben.

Domper

We raken al weer bijna gewend aan de totale afwezigheid van ambitie op stedelijke vernieuwing. Er wordt slechts gesproken op het scheppen van voorwaarden voor lokale actoren. Hoopvol is het benoemen van de problematiek van de (goedkopere) particuliere woningvoorraad en in het bijzonder het functioneren van de Vereniging van Eigenaren. Binnen het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid is dit immers nog steeds een onderdeel waar lokaal geen business case voor mogelijk lijkt. Maar verder dan het noemen gaat het nog niet. De doorzetting van het 6% tarief tot 1 juli 2015 en het structureel verlagen van de overdrachtsbelasting van 2% bieden ons de mogelijkheid wat meer te doen met onze middelen. Maar hier wel een kleine domper: De vrijstelling voor het dubbel betalen van overdrachtsbelasting wordt nu weer teruggeschroefd van 3 jaar naar 6 maanden. Voor een corporatie met een omvangrijke voorraad koopwoningen met een terugkoopverplichting zoals Woonbron, is dit op jaarbasis al gauw een tegenvaller van bijna 1 miljoen.

Zie ook:

- Het kan ook doorschieten: straf op efficiënt werken