Organisatiekracht in gebiedsontwikkeling: #4 Jeroen in ’t Veld/Rebel

1 Waar draait organisatievermogen in de gebiedsontwikkeling om?

‘Als je “nee” zegt op de vraag of dit begrip in je praktijk een rol speelt, is er iets mis. Wij zijn veel in gebiedsontwikkelingen actief. Vroeger moesten we vooral uitrekenen hoe goed partijen ervoor stonden en hoe ze het beste financiering konden aantrekken. De laatste jaren gaat het om veel meer structurele en organisatorische vraagstukken. Daar komt veel meer bij kijken. Onze inzet richt zich momenteel op twee thema’s. De eerste is: hoe kun je een plan gelijk op laten lopen met wat de businesscase aan kan? Daarbij is de businesscase afhankelijk van ontwikkel- en verkoopsnelheid en van de risicobereidheid. Een plan dat klein begint, kan uiteindelijk groot eindigen. Mits er een financiële structuur is die een soort sneeuwbaleffect mogelijk maakt. Je moet het zo organiseren dat je met fase één de daaropvolgende fase kunt betalen, enzovoorts. Het tweede issue is: hoe borg je dat plannen zo nauw mogelijk aansluiten op de werkelijke vraag? Wij werken hierbij nauw samen met onze partner Gert-Jan Hagen met bureau Mainspring dat gespecialiseerd is in consumentengedrag en -voorkeuren. De klant is immers de basis voor hoe ver je kunt komen.’

2 Wat is een voorbeeld van een geslaagd project?

‘Waar collega’s van mij bij betrokken zijn of zijn geweest, zien we dat vooral het vermogen om bottom-up partijen de kar te laten trekken van belang is. Zo komen we tot gedragen ontwikkelingen. We geloven wat dat betreft sterk in de aanpak zoals bij het World Food Centre en het Medina-project in de Haagse wijk Transvaal. Die projecten zitten wel nog midden in hun ontwikkelingsfase, maar de gebruikers staan al te trappelen om ermee aan de slag te kunnen.’

3 Wanneer gaat het mis?

‘Je zag dat veel gebiedsontwikkelingen compleet afhankelijk waren van de ontwikkelsnelheid, waardoor voorinvesteringen niet meer uit konden ten opzichte van de afzetmogelijkheden. Private ontwikkelaars zagen de markt opdrogen. Van nature hebben zij een kortere tijdshorizon en de keuze die ze dan maken is: we doen helemaal niks meer. In dat verband vind ik de Waalsprong bij Nijmegen wel een interessante casus. De regie op deze gebiedsontwikkeling is teruggekeerd in publieke handen, maar met behoud van het lange termijn-ambitieniveau. Proces en organisatie zijn anders vormgegeven, maar men heeft ervoor gewaakt het plan in kleine partjes op te knippen. Daarmee zou de samenhang verloren zijn gegaan. De uitvoering gaat overigens wel in kleinere brokken. Men heeft voor een publieke aansturing gekozen, in de hoop de vaart er weer in te krijgen. Dit geldt voor meerdere grote gebiedsontwikkelingen.’

4 Hoe komen we verder op dit thema? Kunnen we professionaliseren?

‘Als ik de projecten bekijk waar we mee bezig zijn, zie ik wel verschillende thema’s aankomen die verder verkend moeten worden. Wij hebben recent onder meer Hart van Zuid en de nieuwe Rijnhaven in Rotterdam begeleid. Bij Hart van Zuid worden private ontwikkelingsmogelijkheden op een interessante manier gekoppeld aan de realisatie van publieke behoeften. In de samenwerking – een formule met enkele kenmerken van DBFMO – wordt niet alleen op geld gestuurd. Private partijen krijgen ontwikkelruimte, mits ze ook prestaties leveren op bijvoorbeeld werkgelegenheidsontwikkeling. Het winnende consortium krijgt in dat project bovendien een langere tijd het gebied in eigen beheer. Zo worden de langetermijn doelen van de gemeente ook de langetermijn doelen van de opdrachtnemer. De overheid laat dus meer vrijheid aan de marktsector door expliciet zelf een stapje terug te doen. In andere sectoren zie ik ook voorbeelden van bedrijven die tegen een overheid zeggen: “wij kunnen wel wat van uw doelstellingen realiseren”. Dat gaat gepaard met zogenaamde impact finance: financiering die zich richt op geleverde prestaties.’

5 Welke persoon inspireert jezelf?

‘Hans van Rossum van de gemeente Rotterdam (hoofd gebiedsontwikkeling, red.). Hij durft, hij leidt. Daar zouden we er meer van moeten hebben.’

Serie interviews Organisatiekracht in gebiedsontwikkeling:

- #1 Christiaan Cooiman - Heijmans Vastgoed
- #2 Geurt van Randeraat – SITE UD/MCD
- #3 Yvonne van Mierlo/Blauwhoed Studio