Opinie De eerste keer dat ik China’s vastgoedmanie met eigen ogen zag, was hallucinerend. Ik stond aan de rand van een enorm kunstmatig meer. Aan de overzijde lagen vijf goudkleurige eieren die eruit zagen als een vloot zojuist gelande ruimteschepen. Rondom het meer liep een twaalfbaansweg met daar omheen een dubbele ring moderne wolkenkrabbers, aan de voet verbonden door een cirkelvorming winkelcentrum van zeker drie kilometer lang. Dit was het centrum van Zhengdong, een nieuw stadsdeel ten oosten van de miljoenenstad Zhengzhou in Centraal-China. In een paar jaar tijd hadden bouwvakkers een nieuwe stad ter grootte van Parijs binnen de Périferique uit de grond gestampt. Wat de hoog stedelijke omgeving zo vervreemdend maakte, was het totale gebrek aan menselijke activiteit. Het enorme winkelcentrum, de honderden woontorens, de bedrijfsgebouwen, het goudkleurige museum, de indrukwekkend brede wegen – ze bleven allemaal angstvallig leeg. Overheidsfunctionarissen in het lokale kantoor vonden dat geen probleem. ‘Alle appartementen zijn verkocht’, vertelden ze ons. ‘Mensen wonen er alleen nog niet.’
Zhengzhou vormde de eerste stop op een reeks reizen langs Chinese megasteden die ik samen met architect Daan Roggeveen maakte. Eind vorig jaar resulteerde de tochten in ons boek ‘De Stad Die Naar Meneer Sun Verhuisde’ met journalistieke reportages vanuit China’s nieuwe megasteden. Nieuwe stadswijken zoals Zhengdong kwamen we overal in het land tegen: splinternieuw, ruim van opzet, gigantisch van omvang en bijzonder leeg. Samen vormen ze het resultaat van de grootste bouwwoede die de wereld ooit heeft gezien. China gebruikte jaarlijks meer dan de helft van de wereldproductie staal en cement. Het land bouwde jaarlijks zo’n vijftienhonderd torens van dertig etages of meer, volgens McKinsey ‘het equivalent van elk jaar een nieuw Chicago’. Dat die nieuwe Chicago’s voor een flink deel in handen kwamen van speculanten, leek weinigen te deren. Waarschuwingen van analisten die ‘de moeder van alle zeepbellen’ voorspelden, werden door Chinese makelaars weggewuifd. China was nu eenmaal anders. Miljoenen boeren die naar de stad trokken zouden tot in lengte der jaren de vraag naar woningen op de schaarse bouwgrond garanderen. De prijzen stegen, en dat zouden de prijzen blijven doen. Eind 2011 gebeurde plotseling dan toch het onmogelijke: de prijzen van woningen begonnen aan hun weg naar beneden, eerst langzaam, daarna steeds sneller. In steden als Shanghai en Beijing waren kortingen van 30% op nieuwe woningen eerder regel dan uitzondering. Inmiddels lijken de prijzen zich enigszins te hebben gestabiliseerd.
Eén van de grootste moeilijkheden voor onderzoekers van de Chinese vastgoedmarkt: getallen zijn niet wat ze lijken.
Vooralsnog is de vastgoedcrisis niet doorgedrongen tot de ‘echte’ economie, die nog altijd groeit. Al worstelen volgens het Amerikaanse ratingagentschap Standard & Poor zo’n 80 duizend Chinese projectontwikkelaars voor hun overlevingskansen. Over de vraag hoe dit uitpakt, lopen de meningen ver uiteen. Marcel Baumler en Jie Chen tonen zich in hun artikel ‘What makes China’s housing downturn different?’ voorzichtige optimisten. China is daadwerkelijk anders, betogen ze, waardoor een zachte landing mogelijk is. Het overheidsplan voor de bouw van 36 miljoen sociale woningen moet de woningmarkt toegankelijk houden, de bouw draaiende, en kan leiden tot een vergroting van het besteedbaar inkomen van de laagste sociaaleconomische klasse. Het artikel van Baumler en Chen toont overigens ook één van de grootste moeilijkheden voor onderzoekers van de Chinese vastgoedmarkt: getallen zijn niet wat ze lijken. Volgens China’s National Bureau of Statistics zou maar liefst 90 procent van Chinese stedelingen over een eigen woning beschikken. Wie wel eens in een Chinese stad heeft rondgelopen, weet dat hier iets niet klopt. Dat zit als volgt.
Het Chinese bevolkingsregister veronachtzaamt de meer dan 200 miljoen Chinezen die van het platteland naar de stad zijn getrokken. Zij tellen niet mee als stedeling, hoewel ze vaak al langer dan een decennium in de stad wonen. Deze ‘arbeidsmigranten’ werken als bouwvakker, fabrieksarbeider, schoonmaker, kapper, kamermeisje, vuilsorteerder, beveiliger, bezorger of prostituee. Ze slapen in containerwoningen op bouwplaatsen, op overvolle slaapzalen van fabrieksterreinen of in zogenoemde ‘dorpen in de stad’. Ze hebben geen eigen woning, noch de mogelijkheid die te bemachtigen. Hun tweederangs status garandeert de stad goedkope arbeidskrachten, die een deel van China’s economisch succes verklaren. In zijn informatieve artikel ‘Urbanisation in China’ schetst Ya Ping Wang de omvang van deze groep. In Beijing, zo blijkt uit de statistieken, beschikt 36 procent van de inwoners niet over een officiële registratie. Hun werkelijke aantal ligt vermoedelijk nog hoger.
Voor buitenlandse ondernemers wordt het steeds moeilijker de Chinese markt te betreden.
Sinds de Amerikaanse bankencrisis is de Chinese economie onevenwichtiger geworden. Bang voor massale werkloosheid besloot de overheid niet minder dan 630 miljard dollar in de economie te pompen. Het geld kwam met name terecht in grote infrastructurele projecten. Overal in het land verrezen nieuwe vliegvelden, hogesnelheidslijnen, snelwegen, overheidskantoren, staatsfabrieken en shopping malls, die weliswaar goed nieuws betekenden voor werknemers in de bouw, maar die inmiddels hebben geleid tot overcapaciteit en leegstand omdat ze niet altijd even hard nodig bleken.
Het is het rechtstreekse gevolg van de Chinese vorm van staatskapitalisme, waarin de overheid bepaalde sectoren sterk bevoordeelt. Johan Borchert schrijft in dit nummer van RERQ over de detailhandelmarkt, maar zijn verhaal illustreert een bredere trend. Hij waarschuwt dat het voor buitenlandse ondernemers steeds moeilijker wordt de Chinese markt te betreden. Lokale bestuurders zouden liever zaken doen met ondernemers van eigen bodem. En inderdaad: in China’s geleide markteconomie heeft de overheid op dit soort belangrijke punten een zwaardere stem dan de markt. Dat zo’n systeem tot verstoringen leidt, moge duidelijk zijn. Yawei Chen beschrijft hoe projectontwikkelaars in Beijing in aanloop naar de Olympische Spelen maar liefst 780 nieuwe hotels lieten bouwen, die vervolgens leeg bleven staan omdat de overheid de politieke repressie opvoerde en het aantal toeristen terugschroefde ‘uit veiligheidsoverwegingen’. Excessieve investeringen in onnodig vastgoed dragen het gevaar van een financiële crisis in zich. Het afwenden daarvan vraagt om fundamentele hervormingen in de manier waarop China wordt geleid.
Over de auteur
Michiel Hulshof is journalist en
programmamaker. Van 2007 tot 2011
woonde hij in Shanghai waar hij met
architect Daan Roggeveen het Go West
Project opzette, een denktank over
grootstedelijkheid. Vorig jaar publiceerden
ze ’De Stad Die Naar Meneer Sun
Verhuisde’ over de opkomst van nieuwe
megasteden in het hart van China.
Zie ook:
- Nog geen prijseffect grondstoffen op Nederlandse vastgoedmarkt
- Zakendoen in China
- De kleren van keizer Koolhaas
Cover: ‘2013.09.15_s werelds grootste bouwwoede_180’
