Strategie van Samen

De kans van zelfbouwprojecten voor woningcorporaties

Op 12 juni vindt in Amsterdam West het symposium “Strategie van Samen” plaats. Sprekers, kopers en deelnemers gaan op deze dag in gesprek over de kansen en voordelen die zelfbouwprojecten bieden voor corporaties, in het bijzonder voor naoorlogse complexen. Ook wordt een aantal projecten bezocht. Het onderstaande artikel geeft als achtergrond bij dit evenement een aantal feiten, gedachten en stellingen mee. Interessant daarbij is de ruimte voor het particulier initiatief, gezien vanuit de individuele bewoner.

Opkomst corporaties

Vanaf ca. 1850 namen welgestelde particulieren het initiatief om betere en betaalbare huisvesting aan kansarmen te bieden. Rond 1900 gingen arbeiders zichzelf organiseren om betaalbare huurwoningen voor hun eigen achterban te stichten. Aanvankelijk was de overheidsbemoeienis marginaal, maar vanaf de komst van de Woningwet in 1901 kwam hier verandering in. Er werd gediscussieerd over woonkwaliteit, regulering van huren, overheidssubsidies en de wijze waarop deze aangestuurd moesten worden. In het begin van de 20e eeuw werd de volkshuisvesting met name gestalte gegeven door samenwerking op lokaal niveau. In Amsterdam bijvoorbeeld werkten gemeentelijke diensten en woningbouwverenigingen samen: niet alleen dankzij het initiatief van burgers en arbeiders, maar ook dankzij het krachtige bestuur van kopstukken als Wibaut, Keppler en de Miranda werd de volkshuisvesting gestalte gegeven. Langzaam maar zeker werd deze meer en meer geprofessionaliseerd en geïnstitutionaliseerd. In de afgelopen decennia vond verdere schaalvergroting, anonimisering en taakverbreding plaats, en een opschaling naar regionaal of nationaal niveau. Het huurtoeslagsysteem vanuit de Rijksbelastingdienst is hier een voorbeeld van, evenals de steeds verder gaande samenvoeging van woningbedrijven tot machtige, regionaal opererende instanties.

Terug naar een bescheidener rol?

Een omgekeerde tendens doet zich nu voor. De crisis, het Europees staatssteunbeleid, de Verhuurdersheffing en de Novelle van minister Blok doen zich gelden. Corporaties worden gedwongen zich terug te trekken op hun kerntaak: het regelen van huisvesting voor de laagste inkomensgroepen. Er is discussie over aanpalende velden, zoals leefbaarheidsvraagstukken en de bediening van het middensegment. Wie mag ze tot haar takenpakket rekenen? De corporatie? Of gemeenten en marktpartijen? En is het huurtoeslagstelsel nog overeind te houden, of moet de markt haar werk doen en een marktconforme prijs-kwaliteitverhouding in het wonen tot stand brengen? En wat is dan die markt? In het koopsegment bestaat die naast ontwikkelende en bouwende bedrijven in toenemende mate uit de kopers zelf. Mogelijk wordt ook het woonbeleid teruggebracht tot het lokale schaalniveau. Gelijk met de grote decentralisaties kunnen gemeenten weer meer sturend worden in het woonbeleid.

Voor de woningcorporaties is een aantal zaken duidelijk. Ten eerste betreffende de doelgroep. Die was en blijft in de eerste plaats de groep van afhankelijken, mensen die het zelfstandig niet redden op de woningmarkt en vaak ook sociale ondersteuning nodig hebben. Daarnaast is er de groep van afnemenden, een meer neutrale groep met een bescheiden inkomen, die het comfort en de zekerheid zoekt van het huren van een betaalbare woning en de bijbehorende dienstverlening. Verder lokt de aantrekkelijke groep van actieven: zelfstandige bewoners, al dan niet georganiseerd in een collectief, die zelf willen beslissen en beschikken over hun woning en woonomgeving. Ze zijn vergelijkbaar met de arbeiders die zich begin vorige eeuw verenigden om hun stem te laten horen en hun woonwensen te organiseren. Deze groep is aantrekkelijk omdat ze de samenstelling van een buurt versterken en voor de corporatie bouw-, beheer- en proceskosten kunnen beperken. Zij kunnen voor de corporatie een deel van de inspanningen en zeggenschap over buurtbeheer en woningonderhoud overnemen. In de koopsector kunnen zij als particulier opdrachtgever optreden voor de herontwikkeling van te verkopen bezit. Ook kunnen mengvormen tussen koop en huur tot stand worden gebracht, bijvoorbeeld in buurtcoöperaties.

Verbinding zoeken

Een ander feit is dat de corporatie meer is aangewezen op samenwerken, nu deze tot haar kerntaken wordt teruggefloten. Om bredere doelstellingen te dienen, zoals de leefbaarheid van wijken en het aantrekkelijk houden van deze wijken voor het middensegment, moet de corporatie op lokaal niveau toenadering zoeken tot marktpartijen, welzijnsinstellingen, gemeentelijke instellingen en niet in de laatste plaats particulieren. In plaats van het allemaal zelf in huis te hebben, zoekt de woningcorporatie het nu buiten de deur. Hadden we dat begin vorige eeuw niet ook al meegemaakt?

Tot de samenwerking met externe partijen kan de corporatie dus ook de samenwerking met particuliere opdrachtgevers rekenen, waarbij deze meer dan tot nu toe beschouwd moeten worden als volwaardige zakenpartners. Wel is duidelijk dat er niet een tijdperk aanbreekt van uitsluitend zelforganisatie, particulier initiatief en organische ontwikkeling. Nederland is teveel geïnstitutionaliseerd om dat extreme scenario werkelijkheid te laten worden. De opgave voor de corporatie om ook de zwakkeren in de samenleving te dienen verhoudt zich er bovendien niet mee. Dat laat onverlet dat projecten met particulier opdrachtgeverschap aantrekkelijk kunnen zijn binnen de strategie van corporaties. Dit soort projecten biedt namelijk de volgende kansen:

• het middensegment kan ermee worden bediend
• het draagt bij aan de leefbaarheid en menging van eenzijdig samengestelde buurten
• het bevordert de doorstroming vanuit de sociale woningvoorraad
• het biedt de kans vastgoed en/of grondposities te verzilveren, zodat financiële middelen worden vrijgemaakt.

Op 12 juni gaan we verder in gesprek over dit complexe en boeiende onderwerp. Als afsluiting, én als inleiding op de discussie tijdens het symposium, volgt in het onderstaande een aantal stellingen:
1. De corporatie bereikt haar doelen door oprechte samenwerking.
2. Corporaties kunnen de brug en inspirator zijn voor lagere en middeninkomensgroepen, die vanuit zelfbouw willen ontwikkelen.
3. Zelfbouw in na-oorlogse wijken kan nooit een stand-alone project zijn, maar altijd onderdeel van een totale wijkaanpak.
4. Zelfbouw stimuleren is de kunst van het loslaten.
5. Corporaties moeten zelfbouwende particulieren meer zien als volwaardige partner in samenwerking.

12 juni komt er ongetwijfeld nog meer gespreksstof aan bod. Het team Strategie van Samen hoopt u dan te mogen begroeten! Zie ook www.strategievansamen.nl.

Bronnen:

Wouter Beekers, Het bewoonbare land. Proefschrift, 2012.

Vincent Gruis, open college Corporaties, MCD, 24 april 2014. Zie: Worden corporaties doorontwikkelaars?

Eric Harms, Middeninkomens: een nieuw huursegment in wording. Special toekomst van woningcorporaties, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, februari 2014.

Jan van der Schaar, Het wordt nooit meer zoals het was. Special toekomst van woningcorporaties, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, februari 2014.

Marijke de Vries, Woningcorporaties en particulier opdrachtgeverschap. Afstudeerscriptie MCD 9, juli 2013. Zie: Particulier opdrachtgeverschap: kans voor corporaties