“Er komt veel op de gemeenten af”. Verslag VvG Najaarscongres ‘Wenkende perspectieven in gebiedsontwikkeling’.

Integraliteit in het ruimtelijk domein

Op zoek naar de synergie. Dat moest de rode draad zijn van het Najaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven (VvG), aldus moderator en VvG-voorzitter Cis Apeldoorn in haar openingswoord. De titel van het congres beloofde wenkende perspectieven. Voor de eerste spreker dient dat nieuwe perspectief nog uit de verf te komen tijdens het komende Jaar van de Ruimte dat op 15 januari 2015 van start gaat. Met dit vehikel wordt de dialoog met het land gezocht over de precieze inrichting van de Omgevingswet, vertelde Natalie Harrems, MT-lid Directie Ruimtelijke Ontwikkeling, Ministerie van Infrastructuur en Ruimte. Kernvraag: “Wie maakt Nederland eigenlijk?” De dialoog slaat op 15 december 2015 neer in een nationale omgevingsvisie.

De Omgevingswet, die naar verwachting in 2018 ingaat, dient meer te zijn dan een bundeling en vereenvoudiging van het bestaande omgevingsrecht. Er is een nieuwe maatschappelijke context vol uitdagingen om op in te spelen. Neem alleen al de energietransitie. Die brengt ook een ruimteclaim en een ruimtelijk vraagstuk met zich mee. Het instrument van de omgevingsvisie zal werkelijk moeten leiden tot integraliteit (eisen van wonen, werken, landbouw, groen, water, lucht, geluid). “Tot nu toe is integraliteit wel geprobeerd, maar het is nergens gelukt.” Sectorale doeleinden doorkruisten dit steeds. Hoe de omgevingsvisie er precies uit moet komen te zien, is trouwens onderwerp van de dialoog. Wat grondzaken betreft, is er nieuw gereedschap in de maak. Stedelijke herverkaveling is zo´n tool. Hopelijk ligt er in juli 2015 het conceptwetsvoorstel Eigendom en herverkaveling.

Het sociale domein

Wordt de Omgevingswet ‘al’ in 2018 van kracht? Daartegen kon Hans Weggemans, directeur Wijkontwikkeling, Zorg en Welzijn van de gemeente Enschede, zich heerlijk cynisch afzetten bij zijn uiteenzetting over de drie decentralisaties: werk en inkomen, zorg, jeugdzorg. “De Participatiewet waar 10 miljard euro mee is gemoeid is in een jaar geregeld!” De gemeenten zijn met een enorme organisatorische klus opgezadeld. De tijd dringt want per 1 januari 2015 moeten de loketten open en de gelden in de goede richtingen gaan stromen. “Kortom, deze decentralisaties hadden niet op deze manier mogen gebeuren. Maar wees niet bang, wij zijn heel opgewekt. Wij vertrouwen op het improvisatietalent van onze medewerkers. Ik heb meteen de twee beste economen van Grondzaken overgenomen. En die hebben het bij ons erg naar hun zin. Zoveel geld en zo complex, geweldig!”

De bezuiniging die met de decentralisatie gepaard gaat, mogen de gemeenten zelf zien in te vullen. Op de Wmo kan Enschede makkelijk € 5 miljoen besparen. “Want het was ook wel wat te gek.” Bij het minste of geringste kreeg een oudere een scootmobiel. En ja, die marktwerking in de zorg heeft ook veel geld gekost. Gerust vijf autootjes van verschillende zorgverleners zie je door de straat rijden. Daar is wel inkoopvoordeel te behalen. Verder is er de fragmentatie van de zorg: elf case-managers voor één gezin? Integraliteit is ook hier het sleutelwoord: voortaan per huishouden één zorgplan!
Zorgvuldig geformuleerde uitgangspunten van het nieuwe beleid, zoals “Investeren in de samenleving en in preventie via toegankelijke basisvoorzieningen”, kon Weggemans heel eenvoudig samenvatten: “Mensen moeten meer zelf gaan doen.” Burgerkracht, die zich mede manifesteert in verenigingen, clubs, kerk en moskee, is de solide basis. Voor mensen die het niet helemaal zelfstandig redden is er lichte ondersteuning geleverd door sociale wijkteams. Voor een kleinere categorie is er intensieve zorg en ten slotte voor een nog kleine categorie zeer intensieve zorg, waarmee het meeste geld gemoeid is. Een jongere in een gesloten opvang kost bijvoorbeeld € 150.000 per jaar. Probleem is nog wel dat de echte bezuiniging pas in het tweede jaar haalbaar is. “Dat kan pas na de benchmark van het eerste jaar. Dan blijkt bijvoorbeeld dat de ene huisarts een druk kind nogal snel naar de GGZ doorverwijst.”

Het meer zelf doen, streeft Enschede ook na in de wijken en buurten. Het welzijn – de leefbaarheid – wordt via een integrale wijkscan gemeten. In dialoog met de burgers leidt dat tot een wijkagenda, waar een wijkbudget aan wordt gekoppeld. “En ja, dan kan de wijk wel eens kiezen voor de aanleg van een kunstgrasveld waar ambtenaren menen dat dat niet past in de beleidsplan.” Toch is het beter de bewoners te volgen. Het paradigma moet omslaan: “We zijn [waren] voortdurend bezig beleid naar de burgers te brengen, in plaats van na te gaan met welke interventies en maatregelen we burgers kunnen ondersteunen zelfredzaam te zijn.”

Mienskip in Leeuwarden

Reindert Hoek, gemeentesecretaris Gemeente Leeuwarden, wilde de impulsen vanuit het sociale domein voor het fysieke domein graag met concrete voorbeelden illustreren. Leeuwarden heeft zo zijn ervaring met probleemwijken. In enkele wijken loopt de werkloosheid op tot 16% en leeft 70% van de kinderen onder de armoedegrens. In het terugdringen van deze problemen is veel beleidservaring opgedaan. “Beleidsmatig zijn we sterk, maar we hebben wel onze zorgen niet financieel de bietenbrug op te gaan. Leeuwarden krijgt er € 100 miljoen bij voor zorgtaken. Mijn hoop is dat we een sociaal grondbedrijf kunnen vormen om te rekenen en tekenen voor de nieuwe taken en verantwoordelijkheden.”

Hoe gaat Leeuwarden, met een wethouder Andere overheid in het college, de synergie tussen sociaal en fysiek bewerkstelligen? De inzet is om mensen die zelf iets willen organiseren de ruimte te bieden. Om de kracht van de maatschappij te raken! Met deze benadering maak je er een beetje een sociaal laboratorium van. Dat betekent: niet bang zijn om te experimenteren. De manifestatie Kloppend Hart liet burgers en ondernemers meedenken over de verdere ontwikkeling van de binnenstad. Wet- en regelgeving aan de kant. Geen vastgelegde grondwaarden.
In 2018 is Leeuwarden Europese Culturele Hoofdstad. Hierbij wordt een relatie met de drie decentralisaties gelegd, in het bijzonder werk, participatie en onderwijs. De gemeente kocht het monumentale Blokhuispoortcomplex aan, dat sinds 2008 leegstaat, en heeft dit in erfpacht ondergebracht bij stichting BOEI. Die richt de Blokhuispoort in als centrum van Culturele Hoofdstad 2018 en zorgt voor een blijvende cultureel-educatieve exploitatie.

Dekemahiem

Het begrip Mienskip wordt opnieuw gemunt. Traditioneel verwijst het naar grote zelfredzaamheid, met als keerzijde: geslotenheid en te weinig ambitie. Die keerzijde mag minder worden, de zelfredzaamheid wat verbreed. De Friese hoofdstad kan voor de dag komen met een aantal sterke voorbeelden van zelfredzaamheid, maatschappelijk initiatief en kansen zoekend ondernemerschap. Alles in samenwerking met een ‘andere’ overheid. Bij het met de Herman Wijffels Innovatieprijs bekroonde Wijkbedrijf Bilgaard verenigden wijkbewoners, een woningcorporatie en een bouwbedrijf zich voor een renovatieproject van 300 woningen. Hierbij zijn ook werklozen ingezet. In dorpskern Jirnsum verzetten dorpsbewoners zich tegen de sloop van seniorencomplex . De actiegroep wil de 25 woningen (voor een symbolisch bedrag van één euro) overnemen van de corporatie. De oprichting van een eigen woningcorporatie is in onderzoek. Gemeente Leeuwarden faciliteert. Samenwerking wordt bekeken met een nieuwbouwproject in dorp Reduzum.

Projecten vlottrekken

Aan de hand van enkele projecten uit zijn eigen praktijk maakte Geurt van Randeraat, directeur SITE Urban Development en directeur MCD, inzichtelijk wat volgens hem nodig is om vastgelopen gebiedsontwikkelingen op gang te trekken. Sowieso zijn de verhoudingen tussen overheid, marktpartijen en burgers in het fysieke domein duurzaam veranderd. “Tegenwoordig gaat een gemeenteraad akkoord met niet meer dan een essentiekaart. Dat was vijf jaar geleden ondenkbaar.”
De planvorming voor wijk Thoolenburg in Hoofddorp startte ruim voor de crisis. Op papier stond een redelijk groene wijk getekend, maar met tamelijk hoge appartementenblokken met betaald parkeren. Grondgebonden woningen zouden parkeren in de achtertuin krijgen. Maar ze moesten wel 4,5 ton gaan kosten. Alles bij elkaar was het geen aantrekkelijk plan meer. Er werden bijeenkomsten gehouden voor burgers waar zij hun ideeën over de nieuwbouwwijk konden spuien. Hieruit kwam het concept ‘Tuindorp Romantiek’ voort. “Het gros van de mensen viel voor het plaatje van romantische Belgische Chic. Dat hebben we heel serieus genomen. We hebben de Engelse Tudor-woning opnieuw uitgevonden. We gaan een Tudorpark bouwen.”
Ander voorbeeld: in Hoogezand leidde een dialoog tot doorbreking van de impasse bij een herontwikkeling in het centrum. Na verkennende bijeenkomsten kwam het tot boter-bij-de-vis-workshops waarin partijen commitment moesten tonen. “Wie niet verder wilde, kon weggaan.” Een klein groepje bleef over dat zich aan concrete investeringsafspraken verbond. Er is een fonds opgericht om ‘rotte plekken’ op te kopen en die te herontwikkelen. Het gaat erom de coalition of the willing te vinden.

Zie ook:

- Tudorpark Hoofddorp: de romantische snaar raken

Absurde regels voor corporaties

Hierna haalde Lenny Vulperhorst, adviseur bij Andersson Elffers Felix, de aanbevelingen van de parlementaire onderzoekscommissie Van Vliet en de novelle van minister Blok inzake de woningcorporaties door de mangel. “De ideologie van dit moment is: Dat mislukte zootje corporaties moet stoppen met zijn broodroof!” De marktpartijen hebben recht op een ‘eerlijk speelveld’. Volgens de nieuwe voorstellen mogen woningcorporaties geen grond meer aankopen dan nadat er een woonfunctie voor is vastgelegd in een door de gemeenteraad bekrachtigd bestemmingsplan. “Dat betekent dat u, de gemeente, een concurrent minder heeft in grondzaken”. Los daarvan komt er veel op de gemeente af. “Want u moet in een Woonvisie precies de locaties voor sociale woningbouw vastleggen. En prestatieafspraken maken met de corporaties, welke prestaties ook weer evaluatie behoeven.”
Van iets duurdere huur- of koopwoningen moeten de corporaties afblijven. Die zijn voor de marktpartijen. Ook hiervoor dient de Woonvisie locaties en eisen vast te stellen. “En u, gemeente, moet dat publiceren opdat de marktbedrijven er kennis van kunnen nemen. Feitelijk moet u ook op voorhand aantonen dat er op die locaties winst te maken is.”
En wat betekenen de nieuwe regels voor maatschappelijk vastgoed? “Een corporatie die in de wijk een schooltje bouwde, dat vond u wel prima. Maar ze mag dat niet meer! Maatschappelijk vastgoed kan nog alleen in directe combinatie met sociale-huurwoningen.”

Alle activiteiten die corporaties niet meer mogen, de zogenoemde niet-Daeb-investeringen (Daeb = Diensten van algemeen economisch belang), kunnen ze desgewenst wél doen via een apart bedrijf. Echter, dan zonder borging door het WSW, dus tegen marktconforme rente. Dat maakt zulke commerciële activiteiten voor corporaties risicovoller, dus een stuk minder aantrekkelijk. In de praktijk zal vooral de vernieuwing van wijken en buurten in de steden hieronder lijden, is de vrees. Mede vanwege de nieuwe regels voor herstructureringsprojecten. “Helemaal aan de voorkant moet al bepaald zijn dat bijvoorbeeld een oud fabriekscomplex een woonfunctie krijgt. En tijdens de ontwikkelfase mag je het niet verhuren.” Als de tamelijk absurde regels door de Kamers komen, krijgt de gemeente veel invloed op de corporaties en de woningbouw. “Maar u zult spitsroeden moeten lopen!” Opstellen van de woonvisie, dat een zeer gevoelig stuk wordt, het controleren van de corporatie (ook nog op scheefhuren) en oppassen voor ‘onrechtmatige staatssteun’.

Effect van investeringen

Merle Pijlman, afdelingshoofd Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Schagen, hield een presentatie over het vooraf in kaart brengen en afwegen van het maatschappelijke effect van (ruimtelijke) investeringen. Ook in dit zo verstandig bestuurde land komen nog genoeg ondoordachte en soms zelfs ronduit absurde projecten voor. Een hilarisch voorbeeld is de eekhoornbrug in Den Haag. Deze dient om de lieve bruine diertjes uit het Haagse Bos veilig naar de overkant van een weg te brengen. Kosten € 212.000. In anderhalf jaar tijd maakte geen enkele eekhoorn van deze prachtige voorziening gebruik. Dit fiasco illustreert treffend het verschil tussen resultaat en effect. De eekhoornbrug is volgens plan en binnen budget gebouwd, dat is het resultaat. Het effect is nul.

Zeker in deze tijd waarin de investeringsruimte beperkt is, moeten scherpe keuzes worden gemaakt. Het is hierbij aan te bevelen ook positieve neveneffecten mee te wegen. “Neveneffecten kunnen optellen tot een groter doel.” Een wegverbreding om een fileprobleem op te lossen, leidt tevens tot minder uitstoot van CO2 en fijnstof. Het totale effect – verkeersdoorstroming verbeterd plus duurzaamheidwinst – kan dan groter zijn dan dat van een investering in een zonnepanelenproject. Op vlak van vraaggestuurd bouwen kan de keuze voor starterswoningen weliswaar een positieve grondexploitatie opleveren (korte-termijneffect), maar op lange termijn minder effectief zijn dan de keuze voor levensloopbestendige woningen in verband met voorzienbare krimp en vergrijzing.
Pijlman presenteerde een keuzemodel op basis van multicriteria-analyse. Dit als alternatief voor de kostbare en tijdrovende maatschappelijke kosten-batenanalyse (mkba). “Een mulicriteria-analyse is weliswaar globaler maar biedt college en raad wel een snel overzicht van keuzes en hun effecten.” Pijlman erkende dat haar model hangt op de beschikbaarheid van goede data.

Een nulenergiewoning uit de fabriek

Met het concept MorgenWonen zet VolkerWessel een industrieel geproduceerd en geassembleerd rijenwoning op de markt. In de fabriek gemaakte bouwdelen, zoals trappenhuis, vloeren, gevels, daken, energie-installatie en badkamer, worden op de bouwplaats in een dag tot een woning geassembleerd. Hierbij is de fundering wel eerder in situ gemaakt. Installatietechniek is in de bouwcomponenten geïntegreerd en hoeft alleen te worden doorverbonden en aangesloten. De assemblage van de bouwdelen gebeurt droog, zonder gebruik van cement. Dit alles betekent de mogelijkheid van volledige demontage en hergebruik (cradle to cradle). Rik Hulsman, manager Markten en Innovatie bij VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling BV, kon aan het concept een niet onbelangrijke verdienste toevoegen: energieneutraliteit. Die wordt vooral bereikt door een warmtetepompsysteem en een zonnepanelendak. Van MorgenWonen zijn in Holten en Zeist in totaal drie blokken van elk twaalf woningen gerealiseerd. Een middenwoning van 125 vierkante meter bvo ging voor € 155.000 v.o.n. van de hand. Met dit innovatieve bouwconcept mikt VolkerWessels op corporaties en beleggers in huurwoningen. Hulsman gaf enkele rekenvoorbeelden: i) een sociale-huurwoning met een huur van € 650 (energiegebruik=0), een IRR-rendement van 3,5% en een grondwaarde van € 22.500; ii) een vrije-sectorwoning met een huur van € 900 (energiegebruik=0), een IRR van 7% en een grondwaarde van € 31.000.

Omgevingsvergunning eenvoudiger en sneller

Een van de doelen van de Omgevingswet is vereenvoudiging van regels en procedures. Bert Rademaker, beleidscoördinator Ministerie van Infrastructuur en Milieu, opende met een opmerking die al te grote verwachtingen dempte: “Regels weg verzinnen is lastiger dan regels erbij verzinnen.” Oftewel: “Eenvoudig is moeilijk.” Toch, er wordt hard aan gewerkt en de eerste resultaten zijn geboekt. Per 1 november jl. kan het aanvragen van een omgevingsvergunning voor zaken die strijdig zijn met het bestemmingsplan eenvoudiger en sneller. Het betreft hier zaken van de bij insiders bekende ‘kruimellijst’. Via artikel 4, bijlage II BOR is nu ook een (tijdelijke) woonfunctie voor leegstaande kantoren snel geregeld. Dat geldt evenzeer voor aan- en uitbouwen van een hoofdgebouw ten behoeve van mantelzorg. Een aantal eisen is vervallen, zoals de tijdelijke behoefte, en de termijn is ongelimiteerd. Een voorwaarde voor de reguliere procedure, die een beslissing binnen 8 weken garandeert, is wel, dat het gebruik van gronden en bouwwerken voor maximaal tien jaar is.
Een tweede vereenvoudiging, door nieuwe definities, betreft het vergunningsvrij bouwen, de zogeheten bijbehorende bouwwerken, vooral met het oog op mantelzorg. Via een staffel wordt het bebouwingsgebied beperkt. Op bijvoorbeeld 100 m2 bebouwingsgebied mag maximaal 50 m2 bijgebouwd worden. En ingeval van 900 m2 maximaal 150 m2. Dat laatste is meteen het absolute maximum dat vergunningsvrij mogelijk is. Ter geruststelling van de burger: er is een rekenmodule beschikbaar.

Vennootschapsbelasting voor grondbedrijven

De nieuwe wetgeving op last van de EU voor een gelijk speelveld tussen corporaties en marktbedrijven krijgt nog een extra dimensie met de uitbreiding van de vennootschapsbelasting (vpb) tot overheidsbedrijven. Peter Rijnberg, lid Fiscaal Advies Team Gemeente Den Haag, zette de kwestie op scherp met de opmerking: “Zelf heb ik het geluk bij een gemeente te werken die op het grondbedrijf nog nooit een cent winst heeft geboekt.” Hij wilde daarmee zeggen dat een zuiver bedrijfseconomische benadering van het grondbedrijf tot voor kort nooit aan de orde is geweest. Veel kosten werden nooit beprijsd en doorberekend, overschotten verdwenen naar de algemene middelen van de gemeente. Rijnberg sprak van een wet waar niemand op zit te wachten, maar die er wel zal komen. Nog dit jaar zal de Tweede Kamer over een wetsvoorstel stemmen. Echter, anders dan de krantenkoppen suggereren, hebben gemeenten beslisruimte om wel of niet door de ondernemerspoort te gaan. Zij moeten nagaan welke activiteiten of clusters ervan zij kunnen afzonderen om voor een onderneming door te gaan. De afbakening van activiteiten kan inclusief of juist exclusief. Hoort het erfpachtbedrijf erbij? Rijnberg zag daar geen economische activiteit in. Het beheer van eigen vastgoed? Strategisch bezit? Het is mogelijk – en aan te raden – de cirkel te beperken tot de operationele grondexploitaties. Dan nog is er een aantal criteria dat niet per se de ondernemerspoort doorleidt. Een belangrijk criterium: is er een streven naar winst, dan wel wordt er daadwerkelijk een structureel overschot behaald?

Wordt tot oprichting van een belastingplichtige overheidsonderneming besloten, dan is er ten slotte nog de vrijstelling voor overheidsactiviteiten. Kavels verkopen valt daar niet onder, maar de aanleg van een openbare weg wel. Toch is het aan te raden de kosten van de aanleg van de openbare weg aan de kavelverkoop toe te rekenen.
Hoe dan ook staan gemeenten voor een flinke opgave. Het opstellen van een fiscale openingsbalans op basis van WEV-waardering (Waarde Economisch Verkeer) alsmede de inbreng van OHW (onderhanden werk) is een lastige klus. “En de fiscus wacht niet op uw bepaling van de totaalwinst, maar komt elk jaar afrekenen. U moet dus aan elk jaar een deel van de kosten van een project of activiteit toerekenen.”

Taxateurs, belastingsadviseurs en accountants springen een gat in de lucht, want zij kunnen nieuwe klandizie verwelkomen. Voor de kosten waarmee de gemeenten opgezadeld worden, is nog niets geregeld. Een stuurgroep van Ministerie van Financiën, Belastingdienst, VNG, IPO en Unie van Waterschappen werkt aan een systematiek om de beoogde invoering van de vpb per 1-1-2016 in goede banen te leiden.

Organisatie: Vereniging van Grondbedrijven
Datum en locatie: 12 november 2014, De Reehorst, Ede

Verslagen van voorgaande VvG-congressen

- Voorjaarscongres 2014 ‘Na de verkiezingen: stedelijke ontwikkeling in beweging’
- Najaarscongres 2013 ‘Vernieuwing en verbreding in gebiedsontwikkeling’
- Voorjaarscongres 2013 ‘Gebiedsontwikkeling uit eigen kracht!’
- Najaarscongres 2012 ‘Het landschap van gebiedsontwikkeling in beeld’

Zie ook:

- Ontslakkengemeente.nl