Knooppuntontwikkeling heeft de toekomst

Bijeenkomst Krachten bundelen op stationslocaties

Eigenlijk is TOD of knooppuntontwikkeling niets nieuws onder de zon. Het wiel is elders, met name in Duitsland en de Verenigde Staten, al lang uitgevonden. Talsma hecht daarom veel waarde aan samenwerking met de universiteiten, waar veel kennis aanwezig is over ervaringen in het buitenland. Professor Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit is een van de samenwerkingspartners en gespecialiseerd in TOD. De basis van het principe is het uitgaan van het OV-systeem als ruggegraat voor stedelijke ontwikkeling. De condities daarvoor zijn in Nederland goed, zegt Van der Krabben. Er zijn de afgelopen decennia miljardeninvesteringen gedaan in het OV-systeem: met TOD kunnen we daar meer rendement uithalen. Ook gaat het in stationsomgevingen vaak om onderbenutte locaties, waar dus nog kans is voor toevoeging van functies en kwaliteitsverbetering, die bovendien goed bereikbaar zijn en dichtbij het stadscentrum liggen. TOD draagt tot slot bij aan een meer duurzame stedelijke ontwikkeling, want door het beter afstemmen van OV en ruimtelijke ontwikkeling kan het autogebruik en daarmee de CO2-uitstoot flink omlaag.

Prisoners dilemma

Driemaal winst dus, waarbij we slechts beter gebruik hoeven te gaan maken van het goede OV-netwerk dat we in Nederland al hebben. Onze compacte steden en het massale gebruik van de fiets helpen ook een handje mee. Toch is de beoogde mindshift niet een twee drie gerealiseerd. Van der Krabben doet een aantal aanbevelingen, ten eerste aan de Rijksoverheid, met verwijzing naar het ‘Deense model’. In Denemarken mogen commerciële vastgoedontwikkelingen van een bepaalde omvang alleen binnen een straal van 500 meter binnen de grote stations plaatsvinden. Met een dergelijk restrictief beleid kunnen uitleglocaties aan banden worden gelegd. Op het niveau van de corridor, de lijn van de OV-verbinding, is onderlinge afstemming van plannen nodig, zodat alle gebiedsontwikkelingen op de corridor in samenhang worden ontwikkeld. ‘Daarvoor moet je het eens zijn met elkaar.’ Door middel van een serious game, zoals Sprintstad, kan het prisoners dilemma worden doorbroken. ‘Daarmee ontstaat het inzicht dat als iedere gemeente alles op eigen grond wil ontwikkelen, dat uiteindelijk minder waarde voor iedereen oplevert.’

TOD-Lifestyle

Een andere hobbel is de veelheid van eigenaren die in stationsomgevingen zit en vaak nauwelijks is betrokken bij gebiedsontwikkelingen. Hier is de opgave om te zoeken naar nieuwe coalities en eigenaren prikkelen om het initiatief op te pakken tot bijvoorbeeld stedelijke herverkaveling. Het pakken van het eigenaarschap is een cruciaal punt, een fase waar ook Noord-Holland mee worstelt. Eigenaren, gebruikers, de markt: uiteindelijk moeten deze partijen de handschoen oppakken. TOD is een verandering in lifestyle, zegt Van der Krabben dan ook. Ook daarvoor staan de seinen op groen: de auto daalt aan populariteit. De sleutel in het veranderen van gedrag ten aanzien van mobiliteit ligt in het aanbieden van een smart vervoersaanbod, zegt Van der Krabben: slimme combinaties van auto, trein, bus, fiets en nieuwe concepten zoals Car To Go. Ook de sterke inzet van de provincies vanuit hun regierol voor ruimtelijke ontwikkeling voor knooppuntontwikkeling is een kans om TOD breder geïmplementeerd te krijgen.

Platform

In de tweede presentatie ging Saskia Beer van Glamourmanifest in op de problematiek van het betrekken van een groot aantal eigenaren bij de herontwikkeling van een kantorengebied. Beer neemt als gebiedsregisseur van Amstel III het initiatief om de leegstand en verloedering aan te pakken door eigenaren en gebruikers te betrekken. Het gebied is een echte OV-locatie, die gunstig ligt ten aanzien van een aantal corridors. Van de 115 kantoorpanden staat echter 30% leeg. In totaal heeft Beer te maken met zo’n 80 eigenaren. De opgave voor Beer is om deze te activeren en verbinden. Dat doet ze door te bouwen aan een platform, waar eigenaren en gebruikers elkaar kunnen vinden. ‘Ze moeten weten dat je er bent, wat de opgave is en wat de initiatieven zijn waar ze zich bij aan kunnen sluiten.’ Daarmee ontstaat een positieve ‘buzz’. Maar het opbouwen van zo’n netwerk kost tijd. ‘Mensen moeten er hun eigen belangen in gaan herkennen.’ Met een speciaal ontwikkeld programma werkt Beer aan een database, waarmee de verzamelde input kan worden geanalyseerd en gekoppeld. Daarmee kan het ontstaan van allianties worden gefaciliteerd, bijvoorbeeld voor herverkaveling.

Real time

De partijen in het gebied zijn aan zet, beaamt ook Beer. De overheid kan deze kar niet trekken. Nieuwe initiatiefnemers zoals Glamourmanifest prikkelen partijen om een nieuw soort, betrokken eigenaarschap op te pakken. Met het nieuwe programma ModelMe kunnen eigenaren bijvoorbeeld delen van hun pand openstellen voor nieuwe gebruikers. Of er kunnen gezamenlijk zonnepanelen worden aangeschaft. ‘Zo kan een kritische massa ontstaan voor voorzieningen.’ Juist op knooppunten, waar het veelal gaat om een groot aantal zittende eigenaren, zijn dit soort initiatieven kansrijk. De omslag kan alleen stap voor stap tot stand worden gebracht, zegt Beer. Haar aanbeveling is dan ook om niet alleen in te zetten op het aantrekken van investeringen van buiten, maar als eerste aan de slag te gaan met dat wat er al is in het gebied. ‘Bouw eerst een basis met bestaande eigenaren.’ Vertrouwen speelt daarbij een grote rol, want alleen dan kan de transparantie ontstaan die nodig is in het delen van data. Er zit veel verborgen kapitaal bij eigenaren en huurders, aldus Beer. Kleine projecten, zoals het aanpakken van een parkje, hebben een direct effect. ‘Daar willen partijen best met elkaar in investeren.’ Het digitale platform ModelMe gaat het masterplan vervangen, zegt Glamourmanifest. Ontwikkelen via masterplannen is niet meer betrouwbaar, omdat we niet meer ver in de toekomst kunnen kijken. Door het verzamelen van data kan de problematiek echter real time in beeld worden gebracht en sneller, goedkoper, efficiënter en vanuit een breed draagvlak worden geadresseerd.

Diversiteit

De rol van de overheid bij knooppuntontwikkeling ligt bij het in eerste instantie pakken van de regie, stelt Tjeerd Talsma. Daarna pakt de markt het over om tot daadwerkelijke uitvoering te komen. In zijn visie moet dus niet het volledige initiatief bij de eigenaren liggen. Ook Heike Luiten, Regio-directeur Randstad Noord van de NS, gelooft in regie vanuit de overheid. Maar vervolgens zijn er ‘meer smaken nodig om diversiteit te realiseren’. Om het OV een stevige impuls te geven moeten er vooral veel partijen participeren in knooppuntontwikkeling. ‘Er zijn veel investeerders nodig.’ Eric van der Kooij, Teamleider Metropoolregio Amsterdam van de gemeente Amsterdam, vindt dat de overheid een rol heeft in het scheppen van randvoorwaarden. ‘Maar zonder andere partijen komt er vervolgens niets tot stand.’ Van de Kooij wijst op het belang van het maken van aantrekkelijke plekken. Stationslocaties moeten kwalitatief goede plekken worden, waar mensen graag verblijven. Alleen dan kan TOD succesvol zijn.

Dynamiek

Momenteel staan investeerders echter nog niet te trappelen. Ze kijken de kat uit de boom, zegt Talsma. Ook hebben ze vaak al geïnvesteerd in grondposities in uitleglocaties. Die moeten ze afwaarderen. ‘Om dan gelijk te gaan investeren in nieuwe locaties is wel veel gevraagd. Maar we moeten met elkaar in gesprek om de richting voor de toekomst te bepalen.’ Wat mee speelt is dat steden alleen nog maar in belang zullen toenemen. ‘Het gebeurt straks in de steden’, aldus Van de Kooij. De wat moeilijkere locaties in de steden, die wél goed bereikbaar zijn, komen dus vanzelf aan de beurt. Luiten kijkt vooral naar de dynamiek van de corridor. Hoe kunnen wonen, werken, voorzieningen aan de corridor zodanig in evenwicht zijn dat de treinen zowel in de spits als in de tegenspitsrichting vol zitten? ‘Er is een roep om hoogfrequentie-spoor, en ook wij willen dat, maar we willen dan wél mensen vervoeren en geen warme lucht.’

Kruisbestuiving

Voor Talsma zit de crux in samenwerking. De provincie pakt nu haar regierol, maar de wetenschap, initiatiefnemers, marktpartijen, de NS en de gemeenten zijn net zo belangrijk om knooppuntontwikkeling tot uitvoering te brengen. Een brede coalitie vergroot de slagingskans, beaamt Saskia Beer. ‘Soms is het beste om gewoon te beginnen, en mensen gaandeweg te laten aanhaken.’ In de regio Amsterdam zijn al afspraken gemaakt à la het Deense model in het beperken van kantoorlocaties. Stations hebben een primaat. Van de Kooij constateert dat ook andere partijen dan vastgoedpartijen actief worden op stationslocaties. Omdat Amsterdam zelf veel grondposities heeft, heeft de stad een actieve rol in het verbinden van partijen. ‘Het gaat om een omslag in functies. Vanuit het principe: eerst benutten wat er is op goed bereikbare locaties, in plaats van te investeren in andere locaties die straks weer gaan vragen om investeringen in bereikbaarheid.’ Ook Luiten gelooft in een kruisbestuiving in gebieden zoals Glamourmanifest die tot stand brengt. Vanuit de gezamenlijkheid van provincie en gemeenten, waarin de bestuurlijke kracht is gebundeld, moet het bedrijfsleven worden geënthousiasmeerd.

Hotspots

De omslag is gaande, constateert Van der Kooij. Maar echte stedelijke herverkaveling blijft lastig. ‘De eerste grondruil moet nog plaatsvinden.’ De cirkel wordt steeds groter, zegt ook Talsma. Niemand is fundamenteel tegen TOD, maar de investeringskracht is nu helaas beperkt. Als stationslocaties aantrekkelijke woon-werk-hotspots worden, komt de markt vanzelf wel, reageert de zaal. Interactiemilieus, noemt Van der Kooij dat. ‘De doelstelling van knooppuntontwikkeling zou moeten zijn om ontmoetingsplekken te maken, waar mensen prettig samen komen en even een terrasje pakken, kortom attractieve gemengde stedelijke milieus.’ Als je knooppuntontwikkeling op deze manier in de markt weet te zetten, dan wordt de koek vanzelf groter, meent Luiten. Wellicht ligt de grootste opgave dan ook vooral in het bedenken van een aantrekkelijke nieuwe naam voor TOD of knooppuntontwikkeling, één die de lading dekt en de harten sneller doet slaan, waardoor de ‘fanclub’ uiteindelijk vanzelf zal worden geactiveerd.

Reactie van André Snippe, eigenaar Snippe Projecten BV en eigenaar van Campus Diemen Zuid

‘De cultuur in Nederland verandert’

Een succesvol voorbeeld van een partij met lef, die scherpe keuzes maakt en met succes op goed bereikbare plekken herontwikkelingen realiseert is Snippe Projecten BV. In Diemen werd op loopafstand van het station een kantorenpark herontwikkeld tot een attractieve studentencampus. Met naast woningen veel voorzieningen voor studenten en aandacht voor de sfeer en uitstraling van de omgeving. Snippe richtte zelf de openbare ruimte en de looproute naar het station in. Eigenaar André Snippe gelooft heilig in stationslocaties. ‘Het OV is de toekomst. De stations liggen er al. Nu gaat het meer dan ooit om locatie, locatie, locatie. De inzet van de provincie Noord-Holland op knooppuntontwikkeling is absoluut een belangrijke stimulans voor herontwikkeling rondom stationslocaties.’

Snippe wijst op het belang van een gemeente die ‘met je meedenkt’. ‘De gemeente moet het belang van een project snappen en op alle fronten meewerking verlenen. Met de gemeente Diemen zaten we om de twee weken aan tafel, om iedereen erbij te betrekken, vanuit alle afdelingen. Je doet het met elkaar in teamverband.’

‘Het is de cultuur momenteel, het leven: alles draait om faciliteiten. Horeca, gezelligheid, goede mobiliteit. Iedereen wil naar de stad. Mensen kopen geen auto’s meer. De cultuur in Nederland is aan het veranderen. De parkeergarages aan de Zuidas en het Oosterdok staan voor het grootste deel leeg. Mensen pakken de fiets en het OV. Daarom bouwen we ook pas parkeervoorzieningen als daar behoefte aan is. Dat gaat in open dialoog met de gemeente. Ik ga niet bouwen voor de leegstand. We hebben geen andere kansen meer dan te bouwen rondom stationslocaties, daarvan ben ik overtuigd, en ik doe het ook gewoon. Je ziet dat het werkt.’

Andere verslagen van Provada bijeenkomsten

- Leren van herontwikkeling in Duitsland
- 'I am Rotterdam'
- Herbestemming is nieuwbouw van vandaag
- Strategie voor Rijksvastgoed: optimaliseren en meerwaarde creëren
- Hoe kennis en talent willen wonen
- Regionale luchthavens, bedrijventerreinen met vliegfunctie?
- Transformatie biedt nieuw perspectief voor de compacte stad
- Het Nieuwe Winkelen is alweer oud
- De huidige bestemmingsplannen passen niet in deze veranderende samenleving!

Zie ook:

- Interview Tjeerd Talsma, Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening en Milieu Noord-Holland