Wat weten (we) over de opgave in zorgvastgoed?

Wat wil de bewoner?

De financiering van zorgvastgoed krijgt veel aandacht, maar wat willen de toekomstige ouderen zelf? De veranderingen in de zorg zijn voor veel burgers heel bedreigend - illustratief is een serie demonstraties in Delft onder het motto ‘Stop Afbraak Zorg!’. Anna Nieboer roep in haar intreerede als bijzonder hoogleraar Sociaal-medische Wetenschappen dan ook op om aan te sluiten bij de behoeften en mogelijkheden van mensen. Uitgangspunt een vraaggerichte benadering, met onder meer aandacht voor sociaaleconomische status en culturele achtergrond.

Om meer klantgericht en efficiënt te kunnen werken, is digitalisering belangrijk. Uitwisseling van informatie tussen zorgverleners onderling biedt steun bij het maken van beslissingen. Inzet van informatiesystemen is daarbij van belang.

Nieuwe arrangementen van zorg en wonen

Opgave is te komen tot een eigentijdse invulling van de gebouwen. Geconcentreerd op zware zorg, met daar omheen een flexibele schil en meer zelfstandig wonen, waarbij er voor de zelfstandige woningen aanvullend mogelijkheden zijn voor zorg en ontmoeting. Er is een groeimarkt voor nieuwe arrangementen van zorg in combinatie met wonen (woonservicevoorzieningen), zoals de opkomst van verschillende zorgcorporaties op lokaal niveau. Een voorbeeld is de zorgcampus Noorderboog, waar een vijftal partijen een zorgcoöperatie hebben opgericht. Noorderboog is één van de praktijkvoorbeelden op het congres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling.

De nieuwere gebouwen lenen zich mogelijk voor het geschikt maken voor een zwaardere patiëntengroep en/of het creëren zelfstandige wooneenheden, maar een deel van de voorraad is weinig kansrijk. In Rotterdam beslaat dat deel 45% van de voorraad, blijkt uit onderzoek. Volgens recent onderzoek van Berenschot (2013) dreigt sluiting voor 800 van de bijna 2000 verpleeg- en verzorgingshuislocaties, doordat het scheiden van wonen en zorg in deze locaties financieel niet rendabel is. ‘Het traditionele zorgvastgoed gaat failliet’, zegt hoogleraar Vastgoed en directievoorzitter Brink Groep Hans de Jonge daarover. Dat het huidige aanbod aan huisvesting niet kan voldoen aan de gevraagde veranderingen, vormt een risico voor de zorginstellingen. Zij zijn namelijk sinds kort verantwoordelijk voor hun eigen investeringen in het vastgoed. Omdat de boekwaarde van de meeste verzorgingshuizen te hoog is voor sloop, moet uitgekeken worden naar herbestemmingsopties. Positief is dat veel van de verzorgingshuizen op een goede locatie zijn gebouwd - goed bereikbaar en in de nabijheid van voorzieningen. Anderzijds is door de bouwtechnische opbouw van het verzorgingshuis – veelal bestaande uit dragende wanden en met kleine sanitaireenheden - het aantal haalbare herbestemmingsfuncties beperkt. Eenvoudigste scenario is het verlengen van de levensduur door het interieur up-to-date te maken. Verder zijn de objecten mogelijk geschikt als groepswoningen of voor doelgroepen die op zoek zijn naar kleine eenheden, bijvoorbeeld jongerenwoningen, semi-zelfstandige woningen of een (zorg)hotel.

Als gevolg van het splitsen van wonen en zorg wordt de betaalbaarheid van huur en voorzieningen een probleem. Als de huurcomponent niet geïnd kan worden, moet het voorzieningenniveau in de zorgcomplexen verlaagd worden. Hoewel de tendens is dat de financiële draagkracht van ouderen toeneemt, blijft er een groep een (kwetsbare) ouderen met een behoefte aan verzorgd wonen. Het transformeren van verzorgingshuizen naar het concept ‘serviceflats voor mensen met een kleine beurs’ is dan ook een opgave. In het realiseren van betaalbare zorgwoningen in het lagere huursegment ligt een taak voor corporaties. Maar wie pakt de handschoen op bij een terugtrekkende overheid en meer op hun kerntaken richtende corporaties?

Overigens staan ook ziekenhuizen onder druk, illustreren recente voorbeelden als de reorganisatie van het Amsterdamse Slotervaart Ziekenhuis en het dreigende faillissement voor het Gemini Ziekenhuis in Den Helder. De onderlinge concurrentieslag vraagt om keuzes maken. Een toenemend onderscheid wordt verwacht tussen basisziekenhuizen in nabijheid voor simpele zorg en gespecialiseerde ziekenhuizen verder weg voor complexere behandelingen (zie: Gaan er ziekenhuizen failliet?).

Het realiseren van de benodigde 200.000 woningen voor verzorgd wonen vraagt aanpassing van de bestaande woningvoorraad (denk aan bredere deuren, drempelvrije woningen, domotica). En langere zelfstandigheid zorgt voor een stijgend belang van de nabijheid van wijkvoorzieningen, waaronder OV, en een fysieke omgeving die bijdraagt aan welzijn. In Almere is de ervaring dat ouderen hun woning niet graag aanpassen en ook niet graag verhuizen. Ze vinden seniorenwoningen en nultredenwoningen vaak stigmatiserend. Vaak ook blijken geschikte woningen te worden bewoond door mensen die goed ter been zijn. In Rheden is een positieve ervaring opgedaan met woningaanpassing: met een persoonlijke benadering, huisbezoeken en subsidie zijn woningen van ouderen die dichtbij voorzieningen liggen, voor een bescheiden bedrag aangepast.

Voorzieningen moeten, gericht op de vraag, ‘huiselijker’ aandoen, in de directe omgeving worden geboden en desnoods aan huis worden geleverd. De betaalbaarheid kan worden verbeterd door de oppervlakte te beperken en dubbelgebruik mogelijk maken; verken het toevoegen van andere (wijkgerichte) functies voor allerlei doelgroepen, bijvoorbeeld een buurtrestaurant.

Ontschotting

De gemeenten krijgen er met de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) een nieuwe rol bij; de verantwoordelijkheid voor de langdurige zorg voor ouderen in de care-sector. Maar tegelijkertijd worden forse efficiencykortingen verwacht. De decentralisatie is gericht op het kunnen leveren van maatwerk. Opgave is om met dezelfde middelen meer te doen, geven de betrokken partijen aan. Daarom moet ‘ontschotting’ plaatsvinden tussen het wonen, de zorg en de zorgverzekeraar. Nieboer stelt in haar oratie dat een multidisciplinaire aanpak nodig is. Dat betekent een gezamenlijke aanpak van gemeenten, woningcorporaties, zorginstellingen, ziekenhuizen en huisartsen.

Naast de betaalbaarheid vraagt ook het kunnen leveren van maatwerk een intensivering van de samenwerking in de eerste lijn. Voorbeelden zijn de inzet op de vorming van sociale wijkteams, met als belangrijk aandachtspunt vroegsignalering, de verbreding huisartsenpraktijken tot wijkgerichte huisartsencentra, en het door Nieboer bepleite herstel van de historische rol van de wijkverpleegkundige. In Velsen geven betrokkenen aan klaar te zijn voor deze verbredingsslag, maar het vrijmaken van budget hiervoor wringt. De beleidslijn doet een groter beroep op zelfmanagement (wat mensen zelf kunnen doen of betalen voordat een professional wordt ingezet) en een ondersteunende omgeving, met grotere inzet van mantelzorgers en vrijwilligers. Het is de vraag of die verwachting realistisch is, omdat het percentage mantelzorgers en vrijwilligers in Nederland al hoog is vergeleken met andere landen.

Zorgpartijen zien een regisseursrol voor de gemeente weggelegd. In Velsen nam de gemeente die op zich door het samenbrengen van de betrokken partijen in een serie bijeenkomsten: de kennistafels Wonen, Welzijn, Zorg. En in Leidschendam-Voorburg stelde de gemeente in het verlengde van de ruimtelijke structuurvisie een sociale structuurvisie op. Een ander voorbeeld van een wenkend perspectief is de gebiedsgerichte aanpak rond de Motorstraat in Rotterdam-Zuid. Uitgangspunt is een kleinschalige, integrale en wijkgerichte benadering van de zorgopgave, met meer aandacht voor preventie.

Bronnen en leestips:

- Houdbare zorg in tijden van crisis (samenvatting oratie Anna Nieboer)
- Leegstand in legbatterijen
- Veranderingen WMO en gevolgen maatschappelijk en zorgvastgoed
- Slim samenwerken door woningcorporaties, zorginstellingen en gemeenten
- Zorgen voor vastgoed is zorgen voor de toekomst
- Wonen en zorg in de bestaande voorraad (sessieverslag Wooncongres 2013)
- Transitie in de zorg en de gevolgen voor de leefomgeving (bestuurderssalon tijdens de Dag van de Stad en regio)
- Scriptie Leegstand van verzorgingshuizen; kansen en obstakels van herbestemming
- Samenwerking in de eerste lijn

Zie ook:

- Themapagina 'De gezonde stad'
- Nieuwsbriefspecial 'De gezonde stad'