Van wie is de Amsterdamse grond?

28 april 2015

6 minuten

Nieuws Het is een vraag die al een tijd boven de markt hangt: wat als de markt weer aantrekt en grote partijen weer investeren? Blijkt zelfbouw dan crisisbouw geweest te zijn? In Pakhuis de Zwijger vond daarover onlangs een debat plaats.

‘Van wie is de Amsterdamse grond? - Afbeelding 1’

In Amsterdam is de gemeente tijdens de crisis begonnen met een campagne om meer zelfbouw mogelijk te maken. Toenmalig wethouder Maarten van Poelgeest zag de investeringskracht van ontwikkelaars en woningcorppraties in de stad sterk afnemen, terwijl de bevolking van de hoofdstad met tienduizend inwoners per jaar toe bleef nemen.
Zelfbouw in Amsterdam is niet nieuw. De bouw van de grachtengordel wordt als een vorm van zelfbouw gezien en recenter hebben bewoners van een straat in het Oostelijke Havengebied en twee buurtjes in IJburg naar eigen inzicht hun huizen vorm kunnen geven. De meeste individueel, maar in sommige gevallen ook als groep.
Waar de zelfbouw in het Oostelijke Havengebied en IJburg nog als experimenten betiteld kunnen worden, werd de inzet vanaf 2012 anders: zelfbouw zou voor een deel van de hoofdstedelijke bouwproductie moeten zorgen. Een grootscheepse campagne om kavels aan de man te brengen tijdens een halfjaarlijkse zelfbouwmarkt was nieuw voor Amsterdam. En het animo goed – op enkele dure of excentrisch gelegen plekken na. Zelfbouw lijkt in korte tijd niet meer weg te denken uit de Amsterdamse woningmarkt. Ook het nieuwe college van b en w dat in de komende jaren de woningproductie stevig op wil schroeven, heeft aangegeven door te willen met zelfbouw. Ongeveer 600 woningen per jaar van de 5000 vanaf 2018.

Zelfbouw: interessant voor gebiedsontwikkelaars of niet?

De ambitie om zelfbouw door te zetten mag er dan zijn, daarmee is nog niet het hele verhaal verteld, zo bleek tijdens het debat 'Van wie is de Amsterdamse grond?' in Pakhuis de Zwijger. Want nu ontwikkelaars weer kansen en mogelijkheden zien om te bouwen in Amsterdam is het de vraag of zij de markt simpelweg weer overnemen. Een ontwikkelaar van Provast is desgevraagd duidelijk over de rol van zelfbouw bij gebiedsontwikkeling: "Ik denk dat het een nichemarkt is. Voor ontwikkelaars is het niet interessant." Toch was er ook een ander geluid te horen. Een medewerkster van Biesterbos, dat in Amsterdam de NDSM-werf ontwikkelt: "Zelfbouw is voor ons interessant. Het gaat vaak om mensen die diversiteit en reuring in een gebied brengen. En zich verbinden aan een plek."
Waar de ene ontwikkelaar mogelijkheden ziet om zelfbouw in gebiedsontwikkeling te integreren, ziet de ander daar weinig in. Maar wat beide gemeen hebben is de suggestie dat het de grote ontwikkelaars zijn die al dan niet ruimte geven aan zelfbouw binnen de gebieden die zij omvormen tot nieuwe stadswijken. En daar zit bij zelfbouwers veel ongenoegen.

Tijdens de debatavond kwamen drie voorbeelden voorbij van ontwikkelingen die als (semi-)zelfbouw gezien kunnen worden en die tijdens de crisis op innovatieve wijze gezorgd hebben voor nieuwe woonvormen. Zo konden de initiatiefnemers van De Flat voor één euro de Bijlmerflat Kleiburg kopen en de kleine woningen – kopers konden er één of meerdere kopen - als betaalbare kluswoning aanbieden. Het bleek een enorm succes te zijn.
In de Houthavens gingen groepen zelfbouwers in Blok 0 onder begeleiding van architecten en kleine ontwikkelaars aan de slag met hun droomhuizen terwijl de grote ontwikkelaars en woningcorporaties niet in staat waren om daar te gaan bouwen. En in de Buiksloterham gebeurde hetzelfde met een project als Black Jack, waar veel energie gestoken is om mensen bij elkaar te krijgen én het relatief onbekende Buiksloterham op de kaart te zetten als spannende woon- en werkomgeving. De boodschap tijdens de presentaties was duidelijk: wij zelfbouwers hebben onze nek uitgestoken toen de markt op z'n gat lag, de bouw op gang gehouden, woningen toegevoegd die mensen in de stad hard nodig hebben. En nu de markt aantrekt dreigen wij gemarginaliseerd te worden.

‘Van wie is de Amsterdamse grond? - Afbeelding 2’

Terug bij af

Maarten de Boer van woonstichting 4Winden: "Zelfbouw is terug bij af. De zelfbouwcampagne is met veel bombarie ingezet, maar de hoeveelheid die gebouwd kan worden neemt sterk af. Er is heel veel grond beschikbaar, maar de gemeente is gestopt met bouwrijp maken terwijl de bevolking van de stad groeit." De Boer weet dat zich nu zowel oude als nieuwe grote partijen melden om flink te bouwen in Amsterdam. En volgens hem is sprake van een valse tegenstelling van belangen binnen de gemeente: "Er is een groep die zelfbouw omarmt, maar een ander deel vindt 'dat het nu maar eens afgelopen moet zijn met die flauwekul en dat meters gemaakt moeten worden'. Maar je kan ook meters maken in kleine eenheden. Het een hoeft het ander niet uit te sluiten." Volgens De Boer is het grootste probleem dat zelfbouw in Amsterdam veel organisatie en tijd vraagt: "Ontwikkelen in Amsterdam is ingewikkeld. Grotere partijen kunnen dat gemakkelijker dan zelfbouwers. Zelfbouw, het zwakste georganiseerde belang, delft dan snel het onderspit." Kortom: de praktijk is dat zelfbouwers, die tijdens de crisis van veel waarde waren, te weinig steun van de gemeente krijgen om projecten te realiseren.

‘Van wie is de Amsterdamse grond? - Afbeelding 3’

Diverse zelfbouwers vinden dan ook dat de gemeente veel explicieter voor zelfbouw zou moeten kiezen. Onder meer door de tenders aan te passen. Marc Koehler (Blok 0): "De eerste CPO-projecten kregen wel de ruimte, maar nu komen we er niet meer tussen." Volgens hem zou de gemeente in verschillende deelgebieden van bijvoorbeeld de Buiksloterham of de Houthavens op verschillende kwaliteiten eisen kunnen stellen en bijvoorbeeld kunnen tenderen op architectonische kwaliteit, duurzaamheid of zeggenschap. Of een combinatie daarvan. De gemeente kreeg het verwijt te veel op geld te selecteren. Architect Tom Frantzen die met Patch 22 het hoogste houten gebouw van Nederland ontwikkelde in de Buiksloterham, ziet dat de gemeente zich te veel op geld richt, nu hij bezig is om een tweede exemplaar van de grond te krijgen: "In de onderhandelingen over erfpacht blijkt dat de prijzen gebaseerd zijn op de grote winstmarges van projectontwikkelaars. Maar wij willen kwaliteit maken met minder winstmarge. Omdat de gemeente ons op eenzelfde manier benadert als de grote partijen, worden wij gedwongen goedkoper te bouwen waardoor wij minder kwaliteit kunnen bieden."

Gemeente: iedereen nodig om bouwambitie te halen

Maar hoe kijkt de gemeente hier tegenaan? Pierre van Rossum, directeur Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam, laat weten dat hij in opdracht van het college van b en w veel verschillende soorten partijen de mogelijkheid wil bieden om te bouwen in de stad. "Grote ontwikkelaars, woningcorporaties en ook zelfbouwers. We hebben iedereen nodig om in 2018 op een jaarlijkse productie van vijfduizend woningen te komen. Dat zou een historisch hoog aantal zijn." Van Rossum vindt de stellingname dat de gemeente alleen naar geld kijkt te gemakkelijk. "Wij vragen een marktconforme prijs voor de grond omdat we ook moeten investeren. Maar om een voorbeeld te geven: we hadden een paar grote partijen heel gemakkelijk en snel een paar stukken grond bij station Sloterdijk kunnen laten ontwikkelen. Maar ik heb gezegd dat we eerst goed moeten beoordelen wat dat deel van de stad nodig heeft. Wat voor wijk willen we daar laten ontstaan? En welke partijen zijn daarvoor geschikt? Op die manier wil ik naar de ontwikkeling van de stad kijken."