22 november 2014
4 minuten
Nieuws Samen brengen we de praktijk verder. Gebiedsontwikkeling.nu bundelt eens per maand concrete lessen en handreikingen van gesignaleerde trends. Dit keer rond zelfbouw met als volgorde het perspectief van de gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en als laatste de gebruikers middels een praktijkvoorbeeld.
Zoektocht naar een gemaksformule voor de praktijk
De gelukkige zelfbouwer (31 oktober 2014)
Zelfbouw maakt de afgelopen jaren een gestage opgang. Steeds meer gemeenten verkopen kavels aan particulieren of groepen die hun eigen huis (laten) bouwen. De keuze voor zelfbouw was in het begin vaak ingegeven door de crisis die de woningbouw de afgelopen jaren in haar greep had. Ontwikkelaars trokken zich terug, projecten vielen stil: laat de zelfbouwers het dan maar doen. De vraag rijst nu of zelfbouw kan doorgroeien naar een volwaardig alternatief voor andere ontwikkelingsvormen. En: hoe kunnen gemeenten zelfbouwers beter faciliteren?
Negen lessen om de zelfbouwer gelukkiger te maken:
- Praat met me.
- Inspireer me.
- Wees eerlijk tegen me.
- Vraag me wat ik wil.
- Bescherm me (vooral tegen mijn buurman).
- Vertel me wat het kost.
- Vertel me hoe het werkt.
- Zorg dat ik blijf streven naar een top-ontwerp.
- Geef me de mooiste plek.
Lees hier het volledige artikel.
Zelfbouw als kans voor corporaties (1 juli 2014)
Is de tijd rijp voor corporaties om, juist nu ze zich herbezinnen op hun rol, serieus om te gaan met initiatieven voor zelfbouw? De klant wil graag. Voorbeelden uit de praktijk laten zien dat het een kansrijk instrument kan zijn. Maar is de organisatie erop ingericht? Wat zijn de risico’s? En past het eigenlijk wel bij de corporatierol om dit op te pakken?
Drie lessen:
- Zelfbouw bij corporaties past bij de ontwikkeling dat corporaties minder zelf doen en meer activiteiten door derden organiseren en/of ondersteunen. Juist in herstructureringswijken kan het de doorstroming vanuit sociale huurwoningen stimuleren (scheefwonen tegengaan) en de leefbaarheid bevorderen. En zelfbouw kan corporaties helpen hun grond-/vastgoedposities te verzilveren.
- Zelfbouwers blijken afkomstig uit zeer uiteenlopende inkomensgroepen, leeftijden en culturele achtergronden. Zelfbouw zorgt voor een sterke binding onder de bewoners die aan de slag gaan. Het is ook geschikt voor lagere en middeninkomensgroepen, maar het proces dient nog wel eenvoudiger te worden gemaakt. Veel bewoners verkijken zich tot nu toe op de tijd en energie die het kost. Goede begeleiding en ontzorgen van bewoners zijn essentieel.
- Veel professionals ervaren zelfbouw als een verrijking van hun werk, omdat ze eerder in het proces de bewoners betrekken en bijzondere projecten zien ontstaan.
Lees hier het volledige artikel.
Transformatie Buiksloterham, Amsterdam: Pionieren, spelregels en identiteit (1 april 2014)
In twee drukbezochte sessies lichtten Olaf Vreugdenhil (de Alliantie), Els Daems (gemeente Amsterdam) en Albert Herder (Studioninedots) hun rol toe in het nieuwe ontwikkelingsmodel gericht op samenwerking en innovatie. Frank Alsema, zelfbouwer en kwartiermaker, gaf een mooi inkijkje in de wereld van zelfbouwers en het gezamenlijk bouwen aan een nieuwe buurt. Het publiek wilde vooral meer weten over de gebruikte set aan spelregels voor de transformatie.
Drie lessen:
- Betrek bewoners bij het toetsen en herdefiniëren van spelregels. Laat ze organisch meebeslissen in de tijd.
- Ieder gebied heeft eigen regels nodig. Neem bij het opstellen van regels de huidige en gewenste kwaliteit en identiteit van het gebied als vertrekpunt.
- Maximale vrijheid voor bouwers is fijn, maar denk ook aan de buren. Vergeet niet dat comfort en zekerheid belangrijke menselijke behoeften zijn.
Lees hier het volledige artikel.
Vraaggestuurd bouwen: kansrijke samenwerking in een vraaggestuurde woningmarkt (10 februari 2014)
Inmiddels is het begrip zelfbouw redelijk ingeburgerd in de wereld van gebiedsontwikkeling, al betreft het nog steeds een nichemarkt. Ervaringsdeskundigen weten dat het gehele proces tot oplevering een lange weg kan zijn, wat voor particulieren soms moeilijk te behappen is. In dit soort situaties vormt de ontwikkelaar een waardevolle toevoeging aan het zelfbouwproces. Met mijn scriptie ‘Vraaggestuurd bouwen’ ben ik op zoek gegaan naar handvatten voor marktpartijen om dit soort ontwikkelprocessen vorm te geven, anticiperend op de (definitieve?) omslag naar een vragersmarkt.
Zes lessen:
- Creëer meerdere variaties in zeggenschap in het ontwikkelproces voor ‘actieve’ en ‘passieve’ particulieren, zodat nieuwe particulieren onderweg kunnen instappen;
- Stuur allereerst op de financiële belangen, hoe mooi de maatschappelijke ambities ook klinken;
- Betrek onafhankelijke adviseurs in het ontwikkelproces (bijv. architect of bouwkostendeskundige), als een actoranalyse hier aanleiding voor geeft;
- Laat de particulieren zich organiseren in een vereniging (maximale zelforganisatie) om de communicatielijnen kort te houden (beperkt aantal aanspreekpunten);
- Stuur aan op een marktconform product (terugvalscenario bij afhaken particulieren);
- Breng je expertise in, maar behoud draagvlak door ruimte te geven aan het particulier collectief om oplossingen of ideeën aan te dragen.
Lees hier het volledige artikel.
Wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan (9 januari 2014)
Traditionele projectontwikkelaars likken hun wonden. Bouwbedrijven, architecten en makelaars zitten op zwart zaad; ze hebben veel tijd voor nieuwe ideeën, maar geen financiële middelen. Het goede nieuws? De woningtekorten nemen toe. Er is relatief veel vraag naar woningen waarbij er ruimte is voor eigen inbreng, met een minimum aan risico’s. En er is relatief veel aanbod van bouwgrond geschikt voor woningen. Nu nog iemand vinden die al deze partijen met elkaar kan verbinden: wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan.
Vijf lessen:
- Er is relatief veel vraag naar woningen waarbij er ruimte is voor eigen inbreng, met een minimum aan risico’s.
- Niet veel mensen willen (en kunnen) alles zelf organiseren. Wat daarom nodig is, is een organisator van het bouwproces.
- Teveel keuzevrijheid beangstigt veel mensen. Het maken van keuzes brengt het risico van verkeerde keuzes met zich mee. Mede daarom laat men fundamentele keuzes graag over aan professionals.
- Het gros van de consumenten geeft de voorkeur aan veel keuzevrijheid, maar wil niet persé opdrachtgever zijn van een nieuwbouwwoning.
- Nog te vaak wordt naar de uitersten gekeken, en niet naar de combinatie van verschillende ontwikkelmodellen.
Lees hier het volledige artikel.
Proces, kosten en tevredenheid bij zelfbouw in Almere (29 april 2014)
Almere is de grootste proeftuin voor particulier opdrachtgeverschap in Nederland. De gemeente is sinds 2007 actief in het stimuleren van deze manier van bouwen. Sindsdien zijn in Almere zo’n 1.500 kavels verkocht. De meeste zelfbouwers zijn zeer tevreden als het gaat om de doorlooptijd en bouwkosten, blijkt uit onderzoek. De meeste zelfbouwers (85%) zouden de volgende keer weer in particulier opdrachtgeverschap bouwen. Onder de zelfbouwers met een bouwteam is de score maar liefst 100%. Alleen de ‘echte’ doe-het-zelvers scoren met 76% iets lager. Een meerderheid van de respondenten zegt dat het bouwproces moeiteloos is doorlopen en dat de doorlooptijd van het bouwproces hen is meegevallen. Verder valt op dat drie kwart van de respondenten tevreden is met de kosten-kwaliteitverhouding van de woning (73%).
Zes lessen:
- De meeste zelfbouwers zouden het weer doen.
- De grootste motivatie om zelf te bouwen is een eigen droom realiseren en keuzevrijheid.
- Betaalbare kavels en "het kan in Almere" bepaalt vooral de keuze voor deze stad.
- Catalogusbouw wordt vooral gekozen om de kosten in een vroeg stadium te kennen.
- De vooronderstelling dat bouwen met een architect langer duurt dan met een catalogusbouwer wordt ontkracht.
- Er is behoefte aan iemand die het hele bouwproces begeleidt.
Lees hier het volledige artikel.
Vorige lessons to go:
- Lessons & Trends to GO over knooppuntontwikkeling
- Lessons & Trends to GO over transformatie met praktijkvoorbeelden
- Lessons & Trends to GO over nieuwe samenwerkigsmodellen
Cover: ‘gebundelde lessen_660’
