Verslag Symposium AREA024 – Honigcomplex Nijmegen

Ondernemerschap en bottom-up initiatieven bij gebiedstransformatie: hoe houd je opgebouwde waarde vast?

Initiatiefnemer en voormalig kwartiermaker Arie-Willem Bijl leidde de dag in met korte toelichting op de geschiedenis van het Honigcomplex en de opgave die hij van het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront meekreeg in 2013: om een slimme mix van tijdelijke functies te realiseren in de leegstaande gebouwen (en buitenruimte) en zo te werken aan waardecreatie voor het Waalfrontgebied. Lees hier meer. Nu zijn missie is geslaagd, komt het aan op de volgende stap: hoe kan de extra gecreëerde waarde worden vastgehouden voor de stad en gebruikt worden in de Waalfrontontwikkeling?

Erwin van der Krabben

, Professor vastgoed- en locatieontwikkeling bij Radboud University Nijmegen, gaat in op de economische effecten van vastgoed en grondexploitatie. Hij start met de veranderende context van gebiedsontwikkeling. Van het bouwen in uitleglocaties – gemakkelijk en goedkoop - is de gebiedsontwikkeling verschoven naar het integreren van nieuwe functies in bestaand stedelijk gebied. Qua exploitatie hangt daar een ander prijskaartje aan. Een woning op een uitleglocatie heeft een positief saldo van gemiddeld 8500 euro terwijl een binnenstedelijke woning gemiddeld 10.000 euro in de min zit. Er komen steeds meer van dit soort projecten, zijn we daarop voorbereid? Van der Krabben zet de Nederlandse cijfers op het gebied van behoud en sloop in internationaal perspectief. Waar in Nederland in de periode 2000-2010 35% van de ontwikkelingen tot stand kwam op voormalig bebouwd terrein, was dat in Duitsland 40% en in Engeland 65%. In Nederland kwam in deze periode slechts 10% van de woningen voort uit renovatieprojecten, de rest was nieuwbouw.

De meerwaarde – cultuur historische, maatschappelijke, gebruikswaarde, etc. - van dit soort complexen is lastig te benoemen en kwantificeren, stelt Van der Krabben. Er is beperkt onderzoek gedaan naar het onderwerp. Wel heeft de VU Amsterdam gekeken naar de waarde van rijksmonumenten en woningen die onderdeel uitmaken van beschermd stadsgezicht. Deze ligt zo’n 17% hoger dan niet-erfgoed in Amsterdam.

Honig en de stad

Van der Krabben zoomt vervolgens in op Nijmegen. In en rondom het centrum van Nijmegen zijn verschillende ‘places to meet’. Wat betekent de tijdelijke exploitatie van het Honigcomplex voor deze plekken en de vitaliteit van de binnenstad? En wie gaat hierover? Op veel plekken komen binnensteden onder druk door de komst van concurrerende winkel- en uitgaanslocaties. Is er wel een gelijk speelveld voor ondernemers in de binnenstad in vergelijking met de ondernemers in het Honigcomplex waar de huren laag zijn? Kunnen andere gebieden/straten in Nijmegen eenzelfde status krijgen als Honig, wanneer de tijdelijkheid voor het Honigcomplex stopt? Volgens Van der Krabben is ‘gecontroleerde spontaniteit’ iets om naar te streven.

Een andere vraag is: wanneer het Honigcomplex blijft staan, valt er dan nog iets terug te verdienen van gederfde opbrengsten uit de grondexploitatie? Van der Krabben noemt er drie:

• Baatbelasting: toekomstige bewoners van het Waalfront betalen belasting als hun vastgoed meer waard is dankzij Honig – volgens Van der Krabben zit hier een iets ongelijks in, de hele stad profiteert immers, en werkt het daarom niet.
• Doelbelasting: gemeenten mogen zelf belastingen bepalen, bijvoorbeeld een tijdelijke verhoging OZB. Op dit moment hebben gemeenten nog weinig mogelijkheden om dat te doen, in tegenstelling tot de situatie in de rest van Europa.
• Specifieke belasting op producten en diensten uit Honig.

Tegelijkertijd geeft Van der Krabben aan 1) dat dit soort oplossingen via belastingmaatregelen nu niet mogelijk is (maar in de toekomst misschien wel, als het kabinet werkt maakt van een decentralisering van het belastingstelsel) en 2) dat de inkomsten die je er mee kunt genereren waarschijnlijk beperkt zijn en niet voldoende om de gederfde inkomsten te compenseren.

Tjakko Smit directeur Ontwikkelingsbedrijf Waalfront namens BPD, legt vervolgens uit hoe hij als ontwikkelaar en gebiedseigenaar aankijkt tegen de economische waarde van tijdelijk gebruik van het Honigcomplex. Smit start met het tonen van twee projecten van BPD, Utrecht Parkhaven en Wageningen Nieuw Kortenoord, om te laten zien hoe BPD gebiedsontwikkelingen aanpakt en hoe branding en identiteit daarin een rol spelen. Elke gebiedsontwikkeling heeft een verhaal nodig, iets waar mensen zich mee identificeren. Vaak is dat al aanwezig in bestaande karakteristieke elementen zoals gebouwen, bedrijven, landschappelijke elementen. Deze bevatten latent verhalen en die kunnen worden benut, uitvergroot, om mensen te verleiden het gebied te ontdekken. In Nieuw Kortenoord werd een schaapskudde gekoppeld aan de bestaande proefboerderij. Een schaapscheerders-feest, de inrichting van een kerststal maar ook de verkoop lamsvlees zorgden voor toestroom van de juiste doelgroepen. In de bibliotheek werd een kunsttentoonstelling georganiseerd en een informatiecentrum ingericht. In bestaande gebouwen kwamen sport- en yogafaciliteiten.

Smit schets de transformatie die zo’n gebied doormaakt met deze aanpak: 1. Tijdelijke functies, 2. deze creëren een structureel effect, 3. het gebied wordt aantrekkelijk bevonden, 4. de waarde van de objecten die er komen stijgt. NB de financiële kaders moet je je op elk moment in het traject realiseren.

Voor Honig was de keuze slopen of iets extra toevoegen. Wat er toegevoegd ging worden, moest complementair zijn aan de binnenstad. Primair doel van de tijdelijke verhuur in het Honigcomplex was om bij te dragen aan een identiteit voor het Waalfrontgebied en de bekendheid van en waardering voor het gebied te vergroten. Nu dat gelukt is, is de volgende vraag: wat is toekomst van het Honigcomplex? Volgens Smit kunnen de tijdelijke functies binnen het Honigcomplex straks ergens anders in de stad en net zo succesvol, een ‘motorfunctie’ vervullen. Het is beter te kijken naar deze kansen dan sloop zien als een bedreiging.

Discussie - Arie-Willem Bijl, Erwin van der Krabben en Tjakko Smit

Arie-Willem Bijl trapt de discussie af. Ziet Smit de waarde die de spontaniteit in Honig oplevert terug in een hogere vraagprijs voor de woningen die nu in de verkoop gaan? Smit: ”In de onroerend goed-wereld is het altijd lastig om antwoord te geven op dit soort vragen, aangezien er nooit vergelijkbare locaties zijn. Het gaat om de totaalbenadering, waarbij imago, marketing, architectuur, promotie allemaal goed moeten zijn wil het leiden tot optimaal resultaat. Het Honigcomplex heeft dus bijgedragen, maar is niet het enige. Zonder Honig hadden we wellicht de Romeinse periode meer voor het voetlicht gebracht, of het oude fort Krayenhoff.” Smit geeft aan dat het in algemene zin primair belangrijk is te zorgen voor populariteit van een gebied. “Die is niet afhankelijk van rationele factoren. Als mensen een gebied eenmaal weten te vinden, is de oorspronkelijk gekozen identiteitsdrager - voor het Waalfront is dat het Honigcomplex - misschien helemaal niet meer relevant voor de identiteit.”

Van der Krabben: ”Is tijdelijkheid of spontaniteit eindig? Dynamiek kun je op andere plekken inzetten, dan is de dynamiek niet eindig. Je kunt op steeds een andere plek aanjager zijn. Kijk naar de Hallen in Amsterdam. We vinden dit soort plekken leuk. Je moet er niet te lang aan rekenen, je komt er dan nooit uit! Interessanter is de vraag: wat vinden we als stad belangrijk?” Dort Spiering van de Hogeschool Arnhem Nijmegen betoogt dat maatschappelijke winst wel degelijk meetbaar is. Van der Krabben: “Dat klopt, maar je moet oppassen met rekenen, kan werken als een valkuil, voordat je het weet zet je alles vast.”

Publiek geld en de publieke stem

Saskia de Man van de gemeente Zaanstad geeft aan de factor mens-maatschappij te missen in de discussie rond het al of niet behouden van het complex. “Dit soort projecten is minstens voor 50% gefinancierd met publiek geld. Dan mag de inwoner van de stad toch ook iets te zeggen hebben over wat er mee gebeurt?“ Van der Krabben: “Natuurlijk, maar aan de andere kant: dingen gaan niet gratis, voor niks. Invloed: ja, maar in combinatie met er iets voor over hebben.”

Smit: “Aan de ene kant heb je het maatschappelijke debat en keuzes die betaald worden met belastinggeld. Aan de andere kant heb je de zakelijke afweging. Een bedrijf dat wil voortbestaan, moet altijd naar de financiën kijken. De huur die we nu binnenkrijgen is simpelweg niet voldoende voor een financieel gezond verhaal. De kosten die erin zijn gegaan, moeten er ook weer uitkomen. Dan kom je uit bij de afweging: wat behouden en wat moet je opgeven? Eigenlijk zit je voor deze locatie met teveel waarden, je hebt industriële panden, een Romeinse geschiedenis, WOII. Dat maakt deze afweging ook tot een maatschappelijke.”

Hoe doen andere landen met veel binnenstedelijke ontwikkelingen het? Van der Krabben: ”Met subsidies en commercieel vastgoed, iets wat hier nu lastig is.” Smit: “Zonder overheid kan het niet, of je bouwt minder waardoor er schaarste ontstaat en de prijzen omhoog schieten.” Is er ruimte voor experimenten? Smit: ”Dat gebeurt volop, nu de blauwdruk-aanpak niet meer werkt. Vele ontwikkelingen worden opgeknipt in kleine brokjes. De sleutel zit hem ook in het kijken naar waar echt behoefte aan is. Woon-werkruimtes bijvoorbeeld. Van belang is dat we maatwerk met z’n allen mogelijk maken.”

In de middag konden de deelnemers kiezen uit tien workshops die in drie ronden werden gehouden:

• Het Honigcomplex: welke toekomstperspectieven biedt het fabrieksgebouw? - Teun van Teeffelen, VTDH
• Transformeren op basis van tijdelijke initiatieven - Sjoerd Feenstra, Urhahn
• Onderzoek naar meerwaarde van maatschappelijke gebiedsontwikkeling - Henk-Jan Kooij & Bas Hendrikx, Radboud Universiteit
• Van bottom-up initiatief naar publieke ontwikkelaar - Hans Karssenberg, Stipo, re:Kreators, ZOHO
• Kracht van samenwerking - Rob van der Velden, Atelier Dutch & Paul Hendriksen, Transition Towns
• Organiseren van vrijheid - Bart Reuser, NEXT Architects
• Stapsgewijze groei - Piet Suijkerbuijk, PIET stedebouw
• Waardecreatie en leefbaarheid - Eric Hol en Paul Kuipers, Invisor & Dort Spierings, HAN Civil Society Lab

Lees verder:

- Honigcomplex Nijmegen: De motor van het Waalfront
- Honigcomplex Nijmegen zet Waalfront op de kaart
- De Week in Links – Arie-Willem Bijl (Titaannetwerk)
- Andere Tijden: de emancipatie van tijdelijk ruimtegebruik als ontwikkelstrategie
- Tijdelijk gebruik als gids naar permanente gebiedsontwikkeling
- Werken aan de Self Made Future op de NDSM-werf
- ZoHo Rotterdam: Sociaal rendement van de maakindustrie